Για να έρθει η άνοιξη στην κτηματαγορά…

Η ψήφιση των μέτρων του καινούριου μνημονίου θα φέρει πολλά δεινά στον ελληνικό λαό υπό την μορφή χαμηλών μισθών και ψηλών φόρων.  Φέρνει όμως και ένα θετικό στοιχείο που είναι η παραμονή της χώρας στην ευρωζώνη.

Του Γιάννη Πλουμή*         

Η συνεχής αμφισβήτηση των Ελλήνων και ξένων επενδυτών για το νόμισμα στο οποίο θα μεταφράζεται η επένδυσή τους μακροχρόνια,  σταματάει εδώ.  Στο χρηματιστήριο τα αποτελέσματα φάνηκαν άμεσα με άνοδο 4% την επομένη του ψηφίσματος.

Στην αγορά ακινήτων για να μπορέσουμε να δούμε παρεμφερή ανάκαμψη δεν αρκεί η νομισματική σταθερότητα από μόνη της.  Πρέπει να γίνουν ριζικές αλλαγές για να επενδύσουν οι ξένοι και να επαναπατρισθούν ελληνικά κεφάλαια στην κτηματαγορά της χώρας μας. 

Ας ξεκινήσουμε όμως απαριθμώντας τα όποια θετικά υπάρχουν σήμερα:

1) Οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 50% σε μέσο όρο σε σχέση με τις αρχές του 2008, όταν η αγορά έφτασε στο υψηλότερο σημείο της πριν την κατάρρευση της Lehman.  Ουσιαστικά έχουμε γυρίσει στο επίπεδο τιμών του 2002-2003 λίγο μετά την είσοδο της Ελλάδας στην ευρωζώνη και λίγο πριν τους Ολυμπιακούς.  Οι  αντιστάσεις στην κατάρρευση τιμών ήταν σημαντικές και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, που δεν ήταν υπερβολικά ανοιχτοί σε τραπεζικό δανεισμό, εμπόδισαν την κατάρρευση της κτηματαγοράς στο επίπεδο του χρηματιστηρίου, το οποίο γύρισε πίσω στο 1990.  Υπάρχουν σήμερα λοιπόν επενδυτικές ευκαιρίες για όποιον έχει ρευστότητα.  Είναι σοβαρές οι ενδείξεις ότι η αγορά θα κρατήσει τα επίπεδα τιμών σχετικά σταθερά. 

2) Το πόθεν έσχες για την αγορά ακινήτων έχει καταργηθεί  μέχρι το τέλος του 2013 δίνοντας έτσι την ευκαιρία σε Έλληνες και ξένους να τοποθετήσουν «μαύρο» χρήμα στην αγορά νομιμοποιώντας το και την ίδια ώρα ξεκινώντας την φορολόγησή του.  Αυτονόητα τα οφέλη για το κράτος και την κτηματαγορά.

3) Ο νόμος για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων δίνει τέλος στο χάος και την αυθαιρεσία και για πρώτη φορά δημιουργεί ένα σταθερό επίπεδο υποχρεώνοντας τους μηχανικούς να αναλάβουν την ευθύνη και τον ρόλο του ελεγκτή του κράτους.  Οι πιθανότητες πλέον σήμερα είναι ότι όποιο ακίνητο μεταβιβάζεται είναι απόλυτα νόμιμο και ο εκάστοτε αγοραστής γνωρίζει ότι δεν θα βρεθεί προ εκπλήξεων ή εκβιασμών.  Η αίσθηση αυτή της σταθερότητας θα έχει πολλαπλά οφέλη και για το κράτος και για την αγορά.

Εδώ τελειώνουν τα θετικά και ξεκινά ένας μακρύς κατάλογος αρνητικών στοιχείων, τα οποία πρέπει να αλλάξουν για να μπορέσουν οι αγοραστές και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να εκμεταλλευτούν στο μέγιστο τις θυσίες που γίνονται με το μνημόνιο.

1) Οι αντικειμενικές αξίες είναι πλέον φανερό ότι στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερες των πραγματικών.  Χαρακτηριστικό παράδειγμα η πώληση ακινήτου στο Π. Ψυχικό με πραγματική αξία € 1.350.000 και αντικειμενική € 2.500.000.  Ποιός σοβαρός αγοραστής σήμερα θα δεχθεί να πληρώσει φόρους μεταβίβασης σε ένα τίμημα αυθαίρετο και μη ρεαλιστικό;  Η λύση είναι να μειωθούν κατά τουλάχιστον 30% οι  αντικειμενικές αξίες μέχρις ότου το σύστημα προετοιμαστεί κατάλληλα για την πλήρη κατάργησή τους.  Και αυτό σαν τελικός στόχος μπορεί να επιτευχθεί μόνον με την πλήρη παρακολούθηση του τραπεζικού συστήματος και την σωστή  αξιοποίηση των πληροφοριών για τα χρήματα που μεταφέρονται σε λογαριασμούς αγοραστών και πωλητών μετά την μεταβίβαση κάθε ακινήτου.  Η σωστή καταχώρηση των τιμών κάθε αγοραπωλησίας σε ένα σύστημα, εκτός από διαφάνεια θα δώσει και την αίσθηση της σιγουριάς σε κάθε αγοραστή και πωλητή για την πράξη την οποία εκτελεί.

2) Οι φόροι μεταβίβασης είναι υπερβολικά υψηλοί και δημιουργούν την αίσθηση της υπερφορολόγησης στους αγοραστές.  Το 1% με 2% είναι ένας λογικός φόρος μεταβίβασης.

3) Οι αμοιβές δικηγόρων, συμβολαιογράφων και μεσιτών πρέπει να είναι  απόλυτα ελεύθερες και διαφανείς για να υπάρχει σωστός ανταγωνισμός προς  όφελος όλων.  Εννοείται ότι τα επαγγέλματα πρέπει να είναι ελεύθερα και  είναι απόλυτα λογικό ότι όποιος τηρεί κάποιες συγκεκριμένες προϋποθέσεις  να μπορεί να εξασκεί το επάγγελμα.  Οι ποσοστώσεις είναι στρεβλωτικές και μόνο κακό κάνουν.

4) Η φορολογία στην ιδιοκτησία ακινήτων ενώ στο σύνολο της μπορεί να μην είναι υπερβολική, είναι τόσο περίπλοκη που κανένας δεν ξέρει τελικά τι ακριβώς του κοστίζει να έχει ένα συγκεκριμένο ακίνητο στην κατοχή του. Το σύστημα πρέπει να απλοποιηθεί στο βαθμό που να υπάρχουν ένα με δύο φόροι το πολύ.  Ένας για το κράτος και ένας για τον δήμο. Και τέλος!

5) Η κατάργηση του φόρου υπεραξίας ήταν και σωστή και λάθος.  Σωστή διότι εφαρμοζόταν με βάση τις αντικειμενικές αξίες και άρα το κράτος και όχι η αγορά τελικά προσδιόριζε πόσα θα εισπράτει.  Λάθος γιατί είναι δίκαιο να φορολογείται κάποιος για το γρήγορο κέρδος που θα αποκομίζει από την σύντομη πώληση ενός ακινήτου.  Το ποσοστό του φόρου υπεραξίας θα πρέπει να μειώνεται κάθε 2 ή 3 χρόνια και μετά από 15 χρόνια να μηδενίζεται.

6) Η ολοκλήρωση του κτηματολογίου θα φέρει την σιγουριά στους αγοραστές για τους τίτλους που αποκτούν μετά την αγορά τους.

7) Η ένταξη στο σχέδιο όλων των μη δασικών περιοχών είναι απαραίτητο στοιχείο.  Είναι απαράδεκτο και τρελλό να μην γνωρίζει κάθε αγοραστής τι αγοράζει.  Οι συγκεκριμένοι όροι δόμησης και οι χρήσεις γης πρέπει να είναι κατανοητοί και απλοί για οποιονδήποτε αγοραστή και όχι μόνο για μηχανικούς οι οποίοι τις περισσότερες φορές δεν μπορούν με σιγουριά ούτε οι ίδιοι να απαντήσουν.

Συνοψίζοντας, με τις κατάλληλες αλλαγές στο τραπεζικό, φορολογικό και νομικό σύστημα η αγορά ακινήτων έχει πραγματικά την δυνατότητα όχι μόνο να σταθεροποιηθεί, αλλά και να δημιουργήσει σημαντικές υπεραξίες.  Παραδοσιακά το ακίνητο ήταν η ατμομηχανή της Ελληνικής Οικονομίας.  Με τις κατάλληλες κινήσεις μπορεί να φέρει σημαντικά ελληνικά και ξένα κεφάλαια, οφελώντας την οικονομία και την ανεργία.

Δεν αξίζει να γίνουν οι αλλαγές αυτές προς όφελος όλων μας;

* Ο Γιάννης Πλουμής είναι Διευθύνων Σύμβουλος στην εταιρεία “ΠΛΟΥΜΗΣ ΣΩΤΗΡΟΠΟΥΛΟΣ”που αντιπροσωπεύει τους CHRISTIE’S ESTATES στην Ελλάδα.