ΝΟΚ: Ποια μπόνους δόμησης “κατεδαφίζονται”

Στη χώρα που και τα απλά γίνονται σύνθετα, χρειαζόμαστε όλη τη βοήθεια που μπορούμε να πάρουμε για να καταλάβουμε τι ισχύει με κάθε Προεδρικό Διάταγμα ή τροπολογία που κατατίθεται στη Βουλή.

Το σημερινό μας θέμα είναι φυσικά, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) και η τελευταία κίνηση της κυβέρνησης επ’ αυτού, μετά το χάος που προκλήθηκε με την απόφαση του ΣτΕ που ακύρωνε μπόνους δόμησης.

Ο διπλασιασμός του συντελεστή δόμησης

Για να κάνουμε μια μεγάλη ιστορία, μικρή με τη ψήφιση του Νόμου 4067/2012, ο ΝΟΚ αντικατέστησε [πριν 13 χρόνια τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ). Περιλάμβανε μια σειρά από κίνητρα δόμησης -έγιναν γνωστά ως μπόνους. Για παράδειγμα, δεν προσμετρώνται έκτοτε στον συντελεστή οι πυλωτές (pilotis), οι ημιυπαίθριοι χώροι, τα ενεργειακά “πράσινα” χαρακτηριστικά (πχ φωτοβολταϊκά) και οι βοηθητικοί χώροι εντός δώματος, έως 35 τμ.

Παράλληλα, ενισχύθηκε το ύψος και ο επιτρεπόμενος όγκος (βλ. μπόνους στον συντελεστή δόμησης και το ύψος των οικοδομών), σε περιπτώσεις “βιοκλιματικών κτηρίων” ή αναπλάσεων. Υπήρχαν και κίνητρα για ενεργειακές αναβαθμίσεις και ανακατασκευές διατηρητέων. Ο στόχος ήταν η βιώσιμη δόμηση και η ενεργειακή απόδοση.

Προφανώς και ο ΝΟΚ τροποποιήθηκε πολλές φορές έκτοτε και δη με εγκυκλίους και τροπολογίες από το 2020 έως το 2023. Πολλοί δήμοι της Ελλάδας αντέδρασαν, καταθέτοντας προσφυγές το 2024, κατά αδειών του ΝΟΚ, ώστε να περιοριστούν οι άδες για οικοδόμηση ψηλών κτηρίων.

Στις προσφυγές αναφερόταν πως τα μπόνους στον συντελεστή δόμησης και το ύψος των οικοδομών δημιουργούσαν μεγάλο πρόβλημα στο οικιστικό περιβάλλον και δημιουργούνταν προϋποθέσεις για να φτάσει η δόμηση και σε ποσοστό 80% -από 40% που ήταν έως τότε.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ανακοίνωσε στις 11/12 του 2024 πως οι διατάξεις που αναφέρονταν στα κίνητρα για τις νέες οικοδομές αντίκεινται στο Σύνταγμα, εξηγώντας ότι η γενική εφαρμογή τους ανατρέπει τον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Στην απόφαση του, το ΣτΕ διευκρίνισε πως όσες οικοδομικές άδειες είχαν εκδοθεί προ της 11ης Δεκεμβρίου του 2024 (και της απόφασης του Συμβουλίου) και δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες, ακυρώνονται.

Δηλαδή, 14.000 άδειες “πάγωναν” μαζί με το αίμα στο σώμα των εμπλεκόμενων ιδιοκτητών, κατασκευαστών και επενδυτών.

Εξηγήθηκε και ότι οι άδειες στις οποίες είχαν ξεκινήσει «εκσκαφές ή κατασκευαστικές εργασίες», θα προχωρούσαν κανονικά, ενώ επρόκειτο να εξεταστεί η δυνατότητα αποζημιώσεων σε όσους θίγονται από την ακύρωση οικοδομικών αδειών.

Δεδομένης της γενικότερης αναταραχής, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είχε ενημερώσει πως στο πλαίσιο της προσαρμογής του ΝΟΚ στις υποδείξεις του ΣτΕ, θα επεξεργαζόταν και νομοθετική ρύθμιση που θα αποσαφήνιζε ποιοι δικαιούχοι προστατεύονται και ποιοι μπορούν να διεκδικήσουν αποζημιώσεις,

Η τροπολογία κατατέθηκε στη Βουλή το βράδυ της Τρίτης.

Τελικά ποιοι χτίζουν με μπόνους και ποιοι λιγότερο;

Το NEWS 24/7 επικοινώνησε με τον πολιτικό μηχανικό Μάνο Κρανίδη, ο οποίος εξήγησε ένα πολυσύνθετο θέμα, με τον πλέον απλό και κατανοητό τρόπο.

Αρχικά διευκρίνισε ότι η απόφαση του υπουργείου πιστοποιεί την απόφαση του ΣτΕ και εν ολίγοις, όλοι μπορούν να χτίσουν, αλλά λιγότερο.

Όπως λέει ο ειδικός «το πρόβλημα που υπήρχε από το Δεκέμβριο, τώρα πιστοποιείται. Από εδώ και πέρα, δεν ισχύουν τα μπόνους. Οι άδειες θα εγκρίνονται χωρίς αυτά. Μειώνεται η δόμηση και δεν υπάρχουν περιβαλλοντικά κίνητρα. Κανονικά, θα έπρεπε να έχει γίνει αναθεώρηση του ΝΟΚ».

Πρακτικά τι “σημαίνει” η τροπολογία;

«Τα μπόνους κάποιων αδειών κρίθηκαν ως αντισυνταγματικά, με συνέπεια να μην μπορούν να προχωρήσουν.

Όσοι έχουν βγάλει άδειες με μπόνους, αλλά δεν έχουν αρχίσει τις εργασίες, θα πρέπει να τις αναθεωρήσουν, χωρίς να περιλαμβάνουν τυχόν επιπλέον ύψος ή τετραγωνικά που μπορεί να προβλέπονταν στις αρχικές οικοδομικές άδειες.

Όσοι έχουν ξεκινήσει εργασίες προ της 11ης Δεκεμβρίου του 2024 και της απόφασης του ΣτΕ, μπορούν να τις προχωρήσουν.

Εκείνοι που έχουν αρχίσει εργασίες, αλλά έχουν δεχθεί προσφυγές θα πρέπει να πληρώσουν ένα περιβαλλοντικό ισοδύναμο», όπως και όσοι δεν έχουν αρχίσει εργασίες, αλλά αξιοποιούν χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης).

Δεν διευκρινίζεται τι σημαίνει “έχουν αρχίσει οι άδειες”

Ο κύριος Κρανίδης σχολίασε ότι «αυτό που δεν ξεκαθαρίζει η παρέμβαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή το ΣτΕ είναι τι σημαίνει το “έχουν αρχίσει οι εργασίες”. Αρκεί να έχει πάει κάποιος στο ΙΚΑ ή την Αστυνομία; Να έχει κάνει κάποια σύμβαση; Είναι κάτι που δεν έχει αποσαφηνιστεί».

Αυτήν την -μείζονος σημασίας- ερώτηση (ποιες εργασίες μπορούν να προσδιοριστούν ως οικοδομικές) αναμένεται να την απαντήσει Προεδρικό Διάταγμα, που όσο πιο σύντομα το έχει η αγορά, τόσο πιο σύντομα θα μπορεί να κινηθεί με ασφάλεια.

Σημειώστε επίσης, ότι στο εξής τα πολεοδομικά κίνητρα δεν ακυρώνονται για όλους. Θα εμπίπτουν στην ευθύνη των μελετητών των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ) που θα καθορίζουν τις “ειδικές ζώνες κινήτρων”, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.