Dimand: Τα έργα “σημαίες” και η χρηματιστηριακή πρόκληση

Μετά από 20 χρόνια παρουσίας και με σημαντικά έργα, η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Dimand έχει συμβάλλει στο πολλαπλό στοίχημα των αστικών αναπλάσεων αλλά και το “πρασίνισμα” του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

Παράλληλα, η εταιρεία με τα ισχυρά ονόματα στο μετοχολόγιό της, έχει και μια αξιοπρόσεκτη επιχειρηματική πορεία, καθώς από Καθαρή Αξία Ενεργητικού (Net Asset Value) 60.000 ευρώ στην εκκίνησή της, στο τέλος του 2024 έχει φτάσει τα 180 εκατ. ευρώ. Στόχος, δε, είναι στο τέλος του 2027 το NAV (Καθαρή Αξία Ενεργητικού) να είναι πάνω από 300 εκατ. ευρώ μέσα από τις πωλήσεις των ακινήτων.

Ωστόσο εδώ και καιρό, ήδη, από τις πρώτες ημέρες εισαγωγής της στο Χρηματιστήριο το 2022 έχει μπει στο “μικροσκόπιο” των επενδυτών και των αναλυτών για την εν γένει χρηματιστηριακής της πορεία.

Η εκκίνηση στο ΧΑ

Υπενθυμίζεται ότι η μετοχή της Dimand εισήλθε στις 6 Ιουλίου 2022 στο Χρηματιστήριο Αθηνών, στην τιμή των 15 ευρώ. Έχουν περάσει 3 χρόνια, έχει γίνει η ολοκλήρωση δύσκολων και εμβληματικών έργων, ωστόσο η μετοχή παραμένει “κάτω από τον τότε πήχη”.

Συγκεκριμένα έχει βρεθεί στα χαμηλά, με πτώση, σε σχέση με την τιμή εισαγωγής, ακόμη και 33%. Ενδεικτικά, στις 20 Δεκεμβρίου 2024, έκλεισε στα 7,82 ευρώ που έως τώρα αποτελούν τα ιστορικά χαμηλά της σε κλείσιμο. Τώρα έχει σημαντική άνοδο με τιμές πάνω από 9,50 ευρώ και κλείσιμο, χτες, στα 9,98 ευρώ. Το μήνα Ιούνιο κερδίζει πάνω από 10%, ενώ από την αρχή του χρόνου κερδίζει λίγο πάνω του 15%. Αποτιμάται, δε στο ταμπλώ, στα 181 εκατ. ευρώ.

Όμως την ίδια στιγμή, από τον Ιούλιο 2022 έως σήμερα (Ιούνιος 2025), ο Γενικός Δείκτης του Χ.Α. έχει καταγράψει άνοδο περίπου 45–50%, με σταθερή ενίσχυση της επενδυτικής ψυχολογίας, βελτίωση των αποτιμήσεων κτλ. Η Dimand, στο ίδιο διάστημα, παρουσιάζει σημαντική υποαπόδοση σε σχέση με τον δείκτη.

Η διαφορά αυτή έχει προξενήσει, όπως είναι φυσικό λόγω της φύσης των χρηματιστηριακών επενδύσεων, που στην άνοδο αναζητούν αποδόσεις, δυσφορία. και έτσι επιχειρήματα για “μακροχρόνιο επενδυτικό ορίζοντα”, που προτάσσονται από τη διοίκηση, δε φαίνεται, με βάση πληροφορίες, να τυγχάνουν αποδοχής.

Η μετοχή

Η Dimand σε μια συγκυρία που είναι ζητούμενο οι νέες εισαγωγές “σήκωσε” μέσω ΧΑ 98 εκατ. ευρώ, που ήταν τα περισσότερα κεφάλαια που άντλησε (νεο)εισηγμένη, μετά την εισαγωγή της Τέρνα Ενεργειακή το 2007.

Ουσιαστικά, η δημόσια εγγραφή της Dimand Real Estate Development, κρίθηκε άκρως επιτυχημένη καθώς υπερκαλύφθηκε με μεγάλη ευκολία, με προσφορές που έφτασαν στα 130,4 εκατ. ευρώ. Η τιμή διάθεσης της μετοχής ορίστηκε στο ανώτατο όριο, τότε, ήτοι στα 15 ευρώ και αυτό επίσης λέει πολλά.

Συνολικά διατέθηκαν 6.538.100 νέες κοινές ονομαστικές μετοχές της εταιρείας (συμπεριλαμβανομένων 38.183 νέων κοινών ονομαστικών μετοχών, οι οποίες δόθηκαν µε παράλληλη διάθεση σε περιορισμένο κύκλο προσώπων) και 931.800 υφιστάμενες κοινές ονομαστικές μετοχές (δυνάμει της ρήτρας επιπρόσθετης κατανομής – overallotment).

Σύμφωνα, δε, με τα όσα είχε πει τότε. ο επικεφαλής της Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος, βασικός στόχος της Dimand Real Estate Development ήταν η περαιτέρω διεύρυνση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, ώστε να ενισχύσει τη θέση της με έμφαση παράλληλα στα πράσινα κτίρια, που λείπουν από την εγχώρια αγορά.

Μάλιστα, τότε, η εταιρεία έχει καταφέρει να έχει κλειδώσει την ανάπτυξη του 40% των πιστοποιημένων βάσει LEED πράσινων κτιρίων στην Ελλάδα.

Σε σχέση, δε, με τις τιμές εισαγωγής, οι τράπεζες – ανάδοχοι ήταν εκείνες που τις προσδιόρισαν με βάση την αποτίμηση της εταιρείας. Alpha Bank και Eurobank ήταν Σύμβουλοι Έκδοσης και Συντονιστές Κύριοι Ανάδοχοι.

Η εικόνα σήμερα

Στο φόντο αυτό και σε μια περίοδο που το ΧΑ έχει δώσει μεγάλες υπεραξίες, πριν λίγες μέρες έλαβε χώρα η Γενική της Συνέλευση, όπου ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος Δημήτρης Ανδριόπουλος έδωσε το στίγμα για τα επόμενα βήματα, αλλά και την οικονομική πορεία της εταιρείας, που έχει βρεθεί πολλαπλώς στο “ραντάρ” ενδιαφέροντος, με τα έργα της αλλά και τις αναπτύξεις της, όπως και την αναμονή απόδοσης υπεραξιών.

Με βάση το σενάριο ανάπτυξης, κι όπως δήλωσε ο κ. Ανδριόπουλος, κάθε χρόνο η εταιρεία αναπτύσσεται με ρυθμό +45%. Ουσιαστικά, πέρα από τους αριθμούς, η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, που σε απλά ελληνικά σημαίνει ότι αναλαμβάνει την οικοδόμηση νέων κτιρίων ή τις αναπλάσεις και στη συνέχεια προχωρά σε πωλήσεις σε τρίτους, αναπτύσσεται, σε έναν καιρό μεγάλων προκλήσεων ραγδαία, αλλά “αφήνοντας” μια πικρή γεύση στους μετόχους.

Έτσι, αν κι έχει εστιάσει σε εμβληματικά έργα, που δίνουν όραμα σε περιοχές των ελληνικών πόλεων και ωθούν στην αναμόρφωση του αστικού περιβάλλοντος, έχει γνωρίσει πέτρινα χρηματιστηριακά χρόνια, όπως και άλλοι μεγαλοι developers της Ευρώπης.

Ουσιαστικά δοκιμάζεται όλο αυτό το διάστημα πολλαπλές από μια σειρά από πολλαπλές προκλήσεις. Σταχυολογώντας καταγράφονται τα εξής:

• Η εκτίναξη των τιμών των πρώτων υλών
• Η άνοδος των τιμών ενέργειας που συνδυαστικά με το προηγουμενο επιφέρουν κινδύνους εκτροχιασμού των προϋπολογισμών έργων,
• Ο πλειστηριασμός αξιών σε γη,
• Τα πολυσύνθετα προβλήματα ρυθμιστικού και άλλου χαρακτήρα που ειδικά στην Ελλάδα δημιουργούν καθυστερήσεις αλλά και συχνά “φρενάρουν” επενδύσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτών είναι ο ΝΟΚ.

Η εικόνα του κλάδου

Στο φόντο των προκλήσεων αυτών, και με δεδομένη την συνολική ανάλογη εικόνα του κλάδου κι εδώ όσο και στην Ευρώπη, δεν είναι τυχαία, όπως αναφέρουν αναλυτές, η συνολική πορεία στο χρηματιστήριο.

Ουσιαστικά στον κλάδο, που αναμφισβήτητα έχει σημαντική ανάπτυξη, δεν καταγράφεται, χρηματιστηριακά, η όποια υπεραξία έχει δημιουργηθεί στο πεδίο. Αυτό βάζει τους μετόχους σε “θάλαμο αναμονής” με προσδοκίας αποκόμισης κερδών σε μεσομακροπρόθεσμο ορίζοντα, οπότε και οι αναπτύξεις, κατά τις πωλήσεις των περιουσιακών στοιχείων, θα αποδώσουν τα μέγιστα.

Γι’ αυτό, άλλωστε και πολλές ανάλογες εταιρείες, μπαίνουν στις αγορές έχοντας από την αφετηρία τους εκπτώσεις στην αρχική αποτίμηση εισαγωγής.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η Dimand το 2024 είχε ίδια κεφάλαια άνω των 172,6 εκατ. ευρώ, NAV μεγαλύτερη των 180 εκατ. ευρώ, δείκτη μόχλευσης Net Debt / Total Assets στο 11,2% και RoE άνω του 24%, με Adjusted EBITDA 58,8 εκατ. ευρώ. Όπως σημείωσε, μεταξύ άλλων, σε πρόσφατη παρουσίαση στο Χρηματιστήριο Αθηνών η κα. Άννα Χαλκιαδάκη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών και Επενδυτικών Λειτουργιών του Ομίλου, “η μετοχή έχει discount 11%, η μόχλευση είναι στο 11%, άρα υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω δανεισμό για την χρηματοδότηση των project”.

Το τρέχων χαρτοφυλάκιο άνω του 1 δισ. ευρώ και επιφάνειας 451 χιλ. τ.μ., κατανέμεται σε 64% ακίνητα μικτής χρήσης, 4% hospitality, 15% γραφεία, 15% logistics και 2% κατοικία. Από τα 13 έργα που ήταν στο τέλος 2025 under development, 7 είναι σε σχεδιασμό και ανάπτυξη (120 χιλ. τ.μ. logistics, 120,5 χιλ. τ.μ. μικτή χρήση, 38,6 χιλ. τ.μ. γραφεία, 4,77 χιλ. τ.μ. κατοικία).

Να σημειωθεί, επίσης, ότι η εταιρεία είχε το 2024 αναπροσαρμοσμένα έσοδα 24 εκατ. ευρώ, κέρδη 37,8 εκατ., όπως και ταμείο 38,3 εκατ. ευρώ. Το 2024 πωλήθηκαν 6 projects με GDV 152 εκατ. ευρώ (Ependitiki Chanion, Residential properties in Mykonos and Filothei, Korai and Stadiou, Citrus, Thessaloniki, Hub 26, PWC Campus).

Η χρηματιστηριακή εικόνα

Παρά τις αναφορές της διοίκησης, πάντως, το φόντο αυτό προξενεί σε σχέση με την πορεία της μετοχής, έντονο προβληματισμό σε όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές

“Μας έχει απασχολήσει η τιμή της μετοχής και πρώτος από όλους λέω ότι δεν είμαι ευχαριστημένος από την εικόνα της, είμαι όμως πολύ ευχαριστημένος από την πορεία της εταιρείας και θεωρώ ότι κάνουμε όλα τα σωστά βήματα για τους μετόχους της εταιρείας – είμαστε πεπεισμένοι γι’ αυτό. Εμείς κρινόμαστε μεσοσταθμικά σε ορίζοντα 5ετίας από τη στιγμή που επενδύει κάποιος γιατί υλοποιούμε τα έργα μας σε διάστημα 3 έως 5 ετών. Αντίστοιχα και τα μεγάλα family office που επενδύουν διεθνώς σε εταιρείες σαν εμάς έχουν ορίζοντα άνω των 5 ετών, φτάνοντας ακόμη και τα 7 χρόνια. Ενδεικτικά για τη συμφωνία που κλείστηκε πρόσφατα με την ΕΛΛΑΚΤΩΡ για το κτήμα Καμπά και τις Γούρνες χρειαζόμαστε τουλάχιστον τέσσερα χρόνια από σήμερα για την κατασκευή και παράδοση σε λειτουργία τους, με ένα συνολικό κόστος επένδυσης για τα δύο έργα στα 800 εκατ. ευρώ. Αυτό από μόνο του ορίζει και τον ορίζοντα επένδυσης που θα πρέπει να έχει ένας μέτοχος στην εταιρεία”, ανέφερε ο Δ. Ανδριόπουλος.

Όμως, με βάση αναλυτές, η παρουσία τέτοιων έργων στο χαρτοφυλάκιο δεν αποτελεί από μόνη της επενδυτικό σήμα αγοράς. Αντιθέτως, οι επενδυτές εστιάζουν σε μεγέθη αναμενόμενων αποδόσεων ανά έργο (IRR, cash-on-cash, ROIC), χρονοδιαγράμματα monetization, και σε πολιτικές υπεραξίες για τους μετόχους (π.χ. μέρισμα, buyback, real estate spin-off σε REIC κ.λπ.).

Ειδικά, κατά τα λεγόμενα, πολλών στην αγορά, η στρατηγική της Dimand υπολείπεται σε σχέση με τα μερίσματα και την κεφαλαιακή υπεραξία. Σε απλά λόγια: η εταιρεία αναπτύσσει έργα, αλλά η αγορά δεν βλέπει πώς αποδίδουν στους μετόχους.

Η πορεία φέτος

Με βάση τα όσα υποστηρίζει η διοίκηση, το πλάνο είναι ξεκάθαρο κι έχει αναπτυξιακό πρόσημο. Έτσι με βάση τα όσα ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος στη Γ.Σ. η εταιρεία είναι, σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις για την πώληση τριών ακινήτων της, του Πύργου Πειραιά, του Μινιόν και του πρώην κτιρίου της ΕΕΔΕ στα Πατήσια που έχει μισθωθεί στα ΕΛΤΑ.

Σε ό,τι αφορά τα νέα έργα που έχει υπό ανάπτυξη η εταιρεία, ο Δ. Ανδριόπουλος υπογράμμισε ότι τα δύο mega projects, ύψους 800 εκατ. ευρώ σε Γούρνες Κρήτης και κτήμα Καμπά στην Αττική αναμένεται να εκκινήσουν το 2026.

Η στρατηγική της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων τέλος, περιλαμβάνει και νέες κινήσεις, αλλά και συμμαχίες με τρίτους επενδυτές που τοποθετούνται σε ξενοδοχειακά και οικιστικά ακίνητα.