Τράπεζες: Χωρίς χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας τα μεσαία στρώματα

Το οξύ στεγαστικό πρόβλημα που επικρατεί στην Ελλάδα και την δυσκολία πρόσβασης στη τραπεζική χρηματοδότηση για τα μεσαία στρώματα, που δυσκολεύονται πλέον να αποκτήσουν σπίτι μέσω δανείου, παρά μάλιστα τη σταθερότητα του εγχώριου πιστωτικού συστήματος επισημαίνει η Κομισιόν

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Κομισιόν «Housing in the European Union 2025» η Ελλάδα παραμένει ουραγός στην Ευρωπαϊκή Ένωση όσον αφορά τη λήψη στεγαστικών δανείων, καθώς μόνο ένας στους δέκα πολίτες έχει ενεργό δανεισμό για αγορά κατοικίας. Το ποσοστό αυτό, το χαμηλότερο μεταξύ των 27 κρατών-μελών, αποτυπώνει τις μακροχρόνιες συνέπειες της οικονομικής κρίσης και τη διαρκή επιφυλακτικότητα των τραπεζών και των νοικοκυριών απέναντι στον δανεισμό.

Η εγχώρια στεγαστική αγορά εξακολουθεί να κινείται με εξαιρετικά προσεκτικούς ρυθμούς. Οι τράπεζες διατηρούν αυστηρή πιστοδοτική πολιτική, ενώ η πρόσβαση των πολιτών σε νέα δάνεια παραμένει δύσκολη, ιδιαίτερα για τα μεσαία εισοδήματα. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει νέα υποχώρηση της ζήτησης για στεγαστικά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2025, ενώ οι όροι χορήγησης έγιναν ελαφρώς πιο περιοριστικοί. Μετά την κάμψη που είχε ήδη σημειωθεί στο δεύτερο τρίμηνο, οι αιτήσεις προς τις τράπεζες μειώθηκαν περαιτέρω, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές αποθαρρύνονται από τα υψηλά επιτόκια και τις αυξημένες τιμές ακινήτων.

Η κεντρική τράπεζα εκτιμά ότι το τελευταίο τρίμηνο του έτους δεν θα υπάρξουν σημαντικές διαφοροποιήσεις στη ζήτηση για στεγαστικά ή καταναλωτικά δάνεια. Το συνολικό υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων στα τέλη Σεπτεμβρίου 2025 ανέρχεται περίπου στα 25,5 δισ. ευρώ, ενώ οι νέες εκταμιεύσεις για το σύνολο του έτους υπολογίζονται στα 1,3 δισ. ευρώ – ποσό που χαρακτηρίζεται εξαιρετικά χαμηλό για τα ευρωπαϊκά δεδομένα.

Αυστηρά κριτήρια

Η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι ελληνικές τράπεζες εφαρμόζουν από τις πιο συντηρητικές πολιτικές στεγαστικής πίστης στην Ε.Ε., καθορίζοντας αυστηρά όρια τόσο στο ποσοστό χρηματοδότησης όσο και στην ικανότητα αποπληρωμής. Το ποσοστό δανείου προς αξία ακινήτου (LTV) ανέρχεται έως 90% για την πρώτη κατοικία και έως 80% για τις υπόλοιπες, με περιορισμένες εξαιρέσεις σε περίπου 10% των περιπτώσεων. Αυτό σημαίνει πως ο αγοραστής καλείται να διαθέσει ιδία συμμετοχή τουλάχιστον 10%-20% της αξίας του ακινήτου.

Παράλληλα, η μηνιαία δόση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50% του καθαρού εισοδήματος για πρώτη κατοικία και το 40% για άλλες περιπτώσεις, προκειμένου να αποφευχθεί ο υπερδανεισμός. Το πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την Κομισιόν, διασφαλίζει τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος, αλλά περιορίζει σημαντικά την πρόσβαση στα δάνεια. Ο αντικυκλικός κεφαλαιακός δείκτης των τραπεζών παραμένει χαμηλός, στο 0,25%, δείχνοντας ότι οι ελληνικές τράπεζες διατηρούν επαρκές, αλλά μετρημένο, «μαξιλάρι» ασφάλειας.

Παράλληλα, η Κομισιόν αναγνωρίζει ότι η χώρα διαθέτει όλα τα αναγκαία εργαλεία για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης: κρατικές εγγυήσεις, επιδοτούμενα στεγαστικά προγράμματα, φορολογικά κίνητρα για την κύρια κατοικία και ρυθμίσεις ανακούφισης για υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Ωστόσο, το ίδιο πλέγμα προστασίας καθιστά πιο δύσκολη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση για τα μεσαία στρώματα, τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια επιδότησης αλλά δυσκολεύονται να καλύψουν την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή.

Δυσπρόσιτη η αγορά κατοικίας

Η βαθιά οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, σε συνδυασμό με την παραδοσιακή προτίμηση των Ελλήνων στην ιδιοκατοίκηση χωρίς δανεισμό, έχουν διαμορφώσει ένα περιβάλλον επιφυλακτικό απέναντι στην τραπεζική χρηματοδότηση. Αν και το συνολικό χρέος των νοικοκυριών είναι από τα χαμηλότερα στην Ε.Ε., η εξάρτηση από μεταβλητά επιτόκια παραμένει υψηλή.

Η δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών έχει περιοριστεί σημαντικά από το 2022. Αν και τα εισοδήματα έχουν ενισχυθεί, η άνοδος του κόστους δανεισμού έχει εξανεμίσει τα οφέλη, ενώ οι τιμές κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τους μισθούς. Ως αποτέλεσμα, η προσιτότητα της στέγης επιδεινώθηκε, με την Ελλάδα να συγκαταλέγεται στις χώρες όπου η αγορά κατοικίας παραμένει δυσπρόσιτη παρά τη σταθερότητα του τραπεζικού τομέα.

Στασιμότητα στην πιστωτική επέκταση

Από το 2022 και μετά, η πιστωτική επέκταση στη χώρα παραμένει υποτονική. Τα υψηλά επιτόκια μείωσαν τις νέες εκταμιεύσεις, ενώ οι αναδιαπραγματεύσεις παλαιών δανείων περιορίστηκαν. Αν και το 2024 καταγράφηκε κάποια σταθεροποίηση, οι ροές νέων στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να βρίσκονται πολύ χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η εποχή των χαμηλών επιτοκίων έχει πλέον περάσει. Από το καλοκαίρι του 2021 έως τα τέλη του 2023, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών για αγορά κατοικίας στην Ε.Ε. εκτινάχθηκε από 1,3% σε 4,1%, πριν υποχωρήσει ελαφρώς γύρω στο 3,3% το 2025. Η απότομη αυτή μεταβολή περιόρισε τις νέες εκταμιεύσεις και μείωσε δραστικά τον αριθμό των αγοραπωλησιών, καθώς οι οικογένειες είδαν την αγοραστική τους δύναμη να συρρικνώνεται.