Οικιακή οικονομία: Η φορολογική ρουλέτα της αγοράς σπιτιού στην Ευρώπη

Οι αγοραστές ακινήτων αντιμετωπίζουν φορολογικές παγίδες και πιθανές ευκαιρίες σε όλη την Ευρώπη λόγω των έντονων διαφορών στη φορολογία, η οποία καθιστά τμήματα της Ισπανίας και του Βελγίου τα πιο ακριβά μέρη για την αγορά κατοικίας από φορολογικής άποψης, την ώρα που οι αγοραστές ακινήτων σε ορισμένες ελβετικές περιοχές δεν πληρώνουν τίποτα.

Μια ανάλυση των Financial Times έδειξε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για έναν αγοραστή κατοικίας αξίας 300.000 ευρώ στην ΕΕ θα ανέλθει σε 30.000 ευρώ ή περισσότερο στη Βαλένθια, την Καταλονία και το Βέλγιο.

Αλλά στη Ζυρίχη, η οποία διαθέτει μερικά από τα πιο ακριβά σπίτια στον κόσμο, οι αγοραστές ακινήτων δεν πληρώνουν καθόλου φόρο μεταβίβασης, βάσει ενός καντονικού νόμου του 2005, που θεσπίστηκε για να ενθαρρύνει περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων.

Αυτό το “φορολογικό παιχνίδι” είναι ένα σημάδι της τεράστιας διαφοράς που κάνει η κυβερνητική πολιτική στη διαμόρφωση του κόστους της σημαντικότερης οικονομικής συναλλαγής στην οποία προχωρούν οι περισσότεροι άνθρωποι στη ζωή τους.

Η Μεγάλη Βρετανία επεκτείνει αυτή τη “ψαλίδα” ακόμη περισσότερο. Σύμφωνα με τους προοδευτικούς φόρους μεταβίβασης στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία, γνωστούς ως φόρο χαρτοσήμου, όποιος κατέχει ήδη ένα ακίνητο πρέπει να πληρώσει ένα επιπλέον 5% πέραν των κανονικών συντελεστών, ανεβάζοντας τον ανώτατο συντελεστή στο 17% για τα ακίνητα που κοστολογούνται άνω του 1,5 εκατομμυρίου λιρών.

Η αναπληρώτρια πρωθυπουργός της Βρετανίας, Άντζελα Ρέινερ, παραιτήθηκε αυτόν τον μήνα αφού παραδέχτηκε ότι δεν είχε πληρώσει την λεγόμενη “επιβάρυνση” του φόρου χαρτοσήμου για ένα δεύτερο ακίνητό της.

Στην άλλη άκρη της κλίμακας, δεν υπάρχει φόρος στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία αξίας έως £300.000.

Η κυβέρνηση των Εργατικών συζητά τη μεταρρύθμιση του τέλους χαρτοσήμου και πιθανές εναλλακτικές λύσεις, όπως ένας φόρος στα μεγάλα ακίνητα, εν μέσω επικρίσεων ότι το ισχύον σύστημα αποθαρρύνει την κινητικότητα.

Καθώς πολλά μέρη της Ευρώπης πλήττονται από μια κρίση προσιτής τιμής αγοράς κατοικίας, εισάγονται διάφορες φορολογικές ελαφρύνσεις για να βοηθήσουν τους νέους ή τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, σε αρκετές περιοχές που έχουν ήδη βαριά φορολογικά βάρη.

Στην Ισπανία, ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσες δηλώνει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αποτελεί ύψιστη προτεραιότητα, αλλά οι συντελεστές του φόρου μεταβίβασης δεν βρίσκονται στα “χέρια” της κεντρικής εξουσίας, αλλά στις 17 περιφέρειες της χώρας.

Οι υψηλότεροι συντελεστές στην Ισπανία είναι οι σταθεροί φόροι ύψους 10% στην Καταλονία και τη Βαλένθια, που περιλαμβάνουν μεγάλες περιοχές της Μεσογειακής ακτής, που ενισχύονται από τη ζήτηση από παραθεριστές και ιδιοκτήτες δευτερεύουσας κατοικίας.

Η Αλίσια Ρομέρο, κορυφαία οικονομική αξιωματούχος στην καταλανική κυβέρνηση, δήλωσε ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι ο φόρος θα επιβραδύνει την περιφερειακή αγορά ακινήτων , της οποίας η “βάση” είναι η Βαρκελώνη.

Αλλά η αριστερή κυβέρνηση έχει αναλάβει δράση για να βοηθήσει κάποιους που προσπαθούν να αγοράσουν σπίτια. Φέτος, επέκτεινε έναν μειωμένο συντελεστή 5%, ο οποίος ήταν διαθέσιμος σε άτομα έως 32 ετών, σε άτομα έως 35 ετών. Διεύρυνε δε, τον ίδιο συντελεστή, και για γυναίκες που έχουν πέσει θύματα έμφυλης βίας.

Για τους αγοραστές που επιθυμούν να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα, η Καταλονία έχει αυξήσει τους συντελεστές για ακίνητα αξίας άνω των €600.000 με το μέγιστο ύψος να φτάνει στο 13% για αγορές που φτάνουν ή και ξεπερνούν, το 1,5 εκ. ευρώ. “Όσο περισσότερα έχεις ή όσο περισσότερα κερδίζεις, τόσο περισσότερα πληρώνεις” δήλωσε η Ρομέρο.

Ο Μαρς Πρίτσαρντ, διευθυντής πωλήσεων και μάρκετινγκ στην εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Taylor Wimpey στην Ισπανία, είπε ότι ενώ οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές ψάχνουν για να αγοράσουν, οι φόροι στη Βαλένθια και την Καταλονία εξακολουθούν να τους σοκάρουν.

“Έχουμε κάποιους πελάτες που λένε “Εντάξει, είναι πάρα πολλά λεφτά, δεν το περίμενα”. Μετά προσαρμόζονται. Λένε “Λοιπόν, αντί για 400.000 ευρώ, θα πάω για αγορά στα 350.000 ευρώ ή και λιγότερα”.

Ο Χαβιέρ Μασίας, διευθύνων σύμβουλος της Latitud, ενός ισπανικού επενδυτικού ταμείου ακινήτων, είπε ότι οι υψηλοί συντελεστές φόρου δεν είναι αποτρεπτικοί για επενδύσεις, αλλά αναγκάζουν τους επενδυτές να τροποποιήσουν τις χρηματοοικονομικές τους προσεγγίσεις για να διατηρήσουν τα περιθώρια κέρδους.

“Οι φορείς εκμετάλλευσης συνήθως προσαρμόζουν τις τιμές αγοράς, απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις μέσω ενοικίων ή κεφαλαιακής εκτίμησης ή επικεντρώνονται στις δραστηριότητές τους σε συναλλαγές εκτός αγοράς όπου μπορούν να διαπραγματευτούν καλύτερους όρους”, ανέφερε.

Οι αγοραστές ακινήτων πρέπει επίσης να υπολογίσουν τους ξεχωριστούς φόρους που επιβάλλονται για την ιδιοκτησία ενός ακινήτου σε ετήσια βάση, οι οποίοι διαφέρουν σημαντικά ανά χώρα.

Για τις αγορές, η συντηρητική κυβέρνηση της Βαλένθια προσφέρει εκπτώσεις στους νέους και σε ορισμένες οικογένειες, αλλά δεν επιβαρύνει περισσότερο τους πλούσιους.

Η Ρουθ Μερίνο, κορυφαία οικονομική αξιωματούχος της Βαλένθια, είπε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων απέφερε €1,5 δισ. πέρυσι, αντιπροσωπεύοντας το 60% όλων των εσόδων από φόρους της περιοχής. “Επομένως, οποιαδήποτε αλλαγή στον συντελεστή – είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω – επηρεάζει την ταμειακή ροή της αποκεντρωμένης διοίκησής μας”.

Ο Ρίτσαρντ Ντόνελ, εκτελεστικός διευθυντής στην πλατφόρμα ακινήτων Zoopla στη Βρετανία, δήλωσε ότι η φύση των φόρων μεταβίβασης διαμορφώνεται από τον κυρίαρχο πολιτικό σκοπό τους. “Είναι για την άμεση άντληση χρημάτων ή για να ευνοήσουν την εύρυθμη λειτουργία της αγοράς ακινήτων; Νομίζω ότι στη Βρετανία οι φόροι μας σχετικά με τα ακίνητα είναι φτιαγμένοι απλώς για να αντλήσουν χρήματα και είναι κάπως αδέξιοι”.

Οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων στη Γαλλία δεν είναι ιδιαίτερα υψηλοί, αν και η γαλλική εθνοσυνέλευση αποφάσισε πρόσφατα να επιτρέψει στις τοπικές αρχές να αυξήσουν το ποσό που εισπράττουν κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες έως και 5%, καθώς η κυβέρνηση επιδιώκει να καλύψει ένα διογκούμενο έλλειμμα στον προϋπολογισμό. Οι αγοραστές καταβάλλουν επίσης λιγότερα στην τοπική κοινότητα ή στον δήμο.

Αυτό που πλήττει έντονα τους Γάλλους αγοραστές είναι οι αμοιβές που καταβάλλουν στους μεσίτες ακινήτων. Είναι σύνηθες οι αγοραστές να διευκολύνονται στην αναζήτηση ακινήτου από έναν μεσίτη, ο οποίος όμως χρεώνει έως και 8% της αξίας οποιασδήποτε αγοράς. Οι αμοιβές των μεσιτών που καταβάλλουν οι αγοραστές είναι κοντά στο 3% στη Γερμανία και την Ιταλία ενώ απουσιάζουν στη Βρετανία και την Ισπανία.

Η Gill, η οποία πρόσφατα αγόρασε ένα διαμέρισμα στο Παρίσι αξίας 607.500 ευρώ ως πρώτη κατοικία της, έπρεπε να πληρώσει συνολικά περίπου 50.000 ευρώ σε φόρους και συμβολαιογραφικά έξοδα.

“Δεν με εκπλήσσει αυτό επειδή έτσι είναι η Γαλλία και έτσι λειτουργούν τα πράγματα”, είπε. Αλλά προχώρησε σε μια μεγάλη εξοικονόμηση, διαπραγματευόμενη απευθείας με τους πρώην ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, αποφεύγοντας έτσι την αμοιβή του μεσίτη που θα την αποθάρρυνε από την αγορά, όπως είπε.

Ο τυπικός φόρος αγοράς ακινήτων στο Βέλγιο, γνωστός ως τέλος καταχώρισης, είχε φτάσει στο 12%, με την κυβέρνηση να προσπαθεί τώρα να διευκολύνει όσους θέλουν να αγοράσουν πρώτη κατοικία.

Οι περιφερειακές κυβερνήσεις αξιοποιούν τις εξουσίες τους για να μειώσουν το βάρος, με τη Φλάνδρα στο βορρά να μειώνει το τέλος καταχώρισης στο 2% για εκείνους που αγόρασαν την κύρια κατοικία τους το 2022. Το 2023, η περιοχή των Βρυξελλών εισήγαγε ένα σύστημα όπου τα πρώτα €200.000 της αξίας ενός ακινήτου εξαιρούνται από τα τέλη καταχώρησης.

“Η κυβέρνηση προσπαθεί να τονώσει την προσιτή διαβίωση για μια πρώτη και κύρια κατοικία” είπε ο Μπαρτ Βαν Όπσταλ, ένας Βέλγος συμβολαιογράφος.