Airbnb: Ωριμάζει η αγορά – Αποδόσεις, ζήτηση, προσφορά και πλαίσιο

Σε φάση ωρίμανσης βαδίζει η αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων σε Ελλάδα και Ευρώπη μετά από τους εκρηκτικούς ρυθμούς ανάπτυξης της μεταπανδημικής περιόδου. Με βάση τα στοιχεία της AirDNA, διαμορφώνονται νέες ισορροπίες που απαιτούν πλέον επαγγελματική διαχείριση για τη βελτιστοποίηση των αποδόσεων με βάση τα δεδομένων προσφοράς καταλυμάτων και ζήτησης.

Συγκεκριμένα, η ζήτηση σε διανυκτερεύσεις αυξήθηκε κατά 3%, υπερβαίνοντας την αύξηση της προσφοράς που διαμορφώθηκε στο 2%. Προφανώς το ενδιαφέρον των ταξιδιωτών παραμένει ενεργό, ωστόσο είναι προφανές ότι οι εποχές των “παχιών αγελάδων” έχει περάσει λόγω της υπερπροσφοράς καταλυμάτων και της συνεχούς εισόδου νέων, σε πολλούς προορισμούς. Αναπόφευκτα, η πληρότητα υποχώρησε οριακά κατά 1%, στο 60,7%, κυρίως επειδή τα υφιστάμενα ακίνητα ήταν διαθέσιμα για περισσότερες ημέρες μέσα στο έτος και όχι λόγω εξασθένισης της ζήτησης.

Παράλληλα, η μέση ημερήσια τιμή (ADR) μειώθηκε κατά 3%, από τα 143 ευρώ το 2024 στα 139 ευρώ το 2025, ακολουθώντας τη γενικότερη ευρωπαϊκή τάση. Ως αποτέλεσμα, τα συνολικά ετήσια έσοδα παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερά, αν και βέβαια η φορολογική επιβάρυνση, με το Τέλος Ανθεκτικότητας αλλά και τους άλλους φόρους δημιουργουν σεβαστά βάρη. Συνολικά, πάντως, τα στοιχεία καταδεικνύουν μια αγορά που εξισορροπεί μέσω τιμών και διαθεσιμότητας, και όχι μέσω απότομης κάμψης της ζήτησης.

Ζητούμενο η βέλτιστη οικονομική διαχείριση

Τούτων δοθέντων είναι σημαντικό για όσους και όσες ασχολούνται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να περάσουν σε μια φάση επαρκούς οικονομικής διαχείρισης. Ωστόσο, με βάση τα στοιχεία της AirDNA μόλις το 12% των Ελλήνων οικοδεσποτών εφαρμόζει στρατηγικές διαχείρισης εσόδων, όταν στις ΗΠΑ το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 52%. Μόνο τρεις ευρωπαϊκές χώρες εμφανίζουν υψηλότερα ποσοστά από τις ΗΠΑ: η Πολωνία (59%), η Ουγγαρία (58%) και η Ολλανδία (54%). Αντίθετα, ακόμη και σε ώριμες αγορές τα ποσοστά παραμένουν χαμηλά, όπως στην Ισπανία (24%) και στη Γερμανία (10%).

Η εικόνα στην Ευρώπη

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το 2025 χαρακτηρίστηκε από αισθητή επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης της προσφοράς, κυρίως λόγω αυστηρότερων κανονιστικών πλαισίων. Οι διαθέσιμες καταχωρήσεις ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 3,65 εκατ. ανά μήνα, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 3,5%, έναντι 18,1% το 2024.

Η ζήτηση διανυκτερεύσεων έφτασε τα 470 εκατ. (+4,4% σε ετήσια βάση), οδηγώντας την πληρότητα σε άνοδο κατά 0,7%, στο 59%. Οι μέσες ημερήσιες τιμές (ADR) μειώθηκαν κατά 1,1% σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, με αποτέλεσμα το έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPAR) να υποχωρήσει οριακά κατά 0,4%, παρά τη βελτίωση της πληρότητας.

Αξιοσημείωτη είναι, ωστόσο, η άνοδος του δείκτη επαναλαμβανόμενων ενοικιάσεων (RRI), ο οποίος αυξήθηκε στους 10 από τους 12 μήνες του έτους, με μέσο όρο ανόδου 3%. Ο δείκτης αυτός αποτυπώνει τις τιμές των υφιστάμενων καταχωρήσεων, εξαιρώντας την επίδραση των νέων, και η άνοδός του υποδηλώνει τη σχετική τιμολογιακή ισχύ των καθιερωμένων επιχειρήσεων.

Όσον αφορά τις αρχές του 2026, η ζήτηση για χιονοδρομικούς προορισμούς εμφανίζεται μικτή, με θετικές επιδόσεις στη Γαλλία και την Ελβετία, αλλά πτώση στις ιταλικές περιοχές, παρά τη διεξαγωγή των Χειμερινών Ολυμπιακών Αγώνων.

Με την αύξηση της προσφοράς να παραμένει σε μονοψήφια επίπεδα και τη ζήτηση να συνεχίζει να την υπερβαίνει, η AirDNA εκτιμά ότι το 2026 ενδέχεται να αποδειχθεί μια απαιτητική χρονιά για την επιχειρησιακή αποδοτικότητα του κλάδου.

Το πλαίσιο

Στο μεταξύ και στην Ελλάδα, το πλαίσιο το 2026, γίνεται αυστηρότερο. Οι περιορισμοί που έχουν ήδη επιβληθεί παραμένουν, επεκτείνονται σε νέες ζώνες. Παράλληλα υπάρχει δέσμευση για εντατικούς ελέγχους για τη νόμιμη λειτουργία των καταλυμάτων.

Συγκεκριμένα, στην Αθήνα διατηρείται το καθεστώς περιορισμών που ισχύει από το 2025.  Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει σε ισχύ στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.

Στις ζώνες αυτές δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή μέχρι σήμερα κενό, ενώ οι ήδη ενεργές καταχωρίσεις συνεχίζουν να λειτουργούν υπό το υφιστάμενο καθεστώς.

Στη Θεσσαλονίκη οι περιορισμοί ξεκινούν από την 1η Μαρτίου 2026 και μετά. Από την ημερομηνία αυτή τίθεται σε εφαρμογή το πάγωμα νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου, κατά το μοντέλο που εφαρμόστηκε ήδη στο κέντρο της Αθήνας. Το μέτρο θα ισχύσει για ολόκληρο το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη.  Στην πράξη, ο περιορισμός αφορά το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης, δηλαδή τη ζώνη όπου έχει καταγραφεί η μεγαλύτερη συγκέντρωση Airbnb και η ισχυρότερη πίεση στα ενοίκια.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η άδεια Airbnb δεν θεωρείται πλέον στοιχείο του ακινήτου. Αν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη απαγόρευσης μεταβιβαστεί, είτε με αγοραπωλησία είτε με γονική παροχή είτε με κληρονομιά, διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και δεν μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί ως Airbnb.

Παράλληλα, με βάση το πλαίσιο πέρα από την ύπαρξη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, τα προς διάθεση ακίνητα οφείλουν να είναι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και δυνατότητα κλιματισμού, να διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης και να πληρούν συγκεκριμένους κανόνες ασφάλειας, όπως υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαφυγής, πυροσβεστήρες και σήμανση εξόδου κινδύνου. Απαιτούνται επίσης πιστοποιητικά απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Την εφαρμογή και επαλήθευση των όρων αναλαμβάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού ή μικτά κλιμάκια με συμμετοχή της ΑΑΔΕ. Οι ιδιοκτήτες ειδοποιούνται τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ενώ οι ελεγκτές φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και γραπτή εντολή ελέγχου. Σε περίπτωση παραβάσεων προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε υποτροπή μέσα σε έναν χρόνο και τετραπλασιάζεται σε τρίτη διαπίστωση, καθιστώντας σαφές ότι οι έλεγχοι δεν έχουν τυπικό χαρακτήρα.

Η φορολογία

Στο μεταξύ, μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου 2025 έχουν προθεσμία οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb για να προβούν σε διορθώσεις τυχόν λαθών αλλά και σε απαραίτητες  επικαιροποιήσεις των στοιχείων  τους στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Οι κινήσεις αυτές είναι απαραίτητες ώστε να προσδιοριστεί σωστά το φορολογητέο εισόδημα και να αποφύγουν πρόσθετους φόρους και πρόστιμα. Κυρίως οι επικαιροποιήσεις αφορούν καταχωρήσεις και λοιπά στοιχεία, που έχουν να κάνουν με πρόσθετους δικαιούχους εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ..

Ετσι, αν υπάρχουν περισσότεροι δικαιούχοι θα πρέπει να γίνει επιμερισμός στο εισόδημα με βάση τα αντίστοιχα ποσοστά. Σε διαφορετική περίπτωση είναι υπαρκτός ο κίνδυνος για όποιον ή όποιαν δεν έχει προβεί σε διορθώσεις να αντιμετωπίσει φορολόγηση στο 100% των εισοδημάτων που έχουν δηλωθεί με τις αρχικές δηλώσεις ακόμα και εάν δεν είναι οι ίδιοι ο τελικός δικαιούχος όλων των εισπράξεων. Σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστές που ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος κυμαίνονται από 15% έως 45% ενώ τα ελάχιστα ποσά των μισθωμάτων που θα πρέπει να δηλωθούν στην εφορία το 2026 θα υπολογισθούν με βάση το εισόδημα των ελευθέρων επαγγελματιών και με συντελεστές 9%-44%.

Διασταυρώσεις

Επιπλέον, όσοι και όσες δραστηριοποιούνται στην αγορά βαρχυχρόνιων μισθώσεων θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και προσεκτικές καθώς η ΑΑΔΕ προχωρά σε διασταυρώσεις με βάση τα στοιχεία για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που αποστέλλουν οι διεθνείς πλατφόρμες Airbnb, Booking και VRBO και στα οποία περιλαμβάνονται όνομα, διεύθυνση, ΑΦΜ, όνομα και κατόχου ΙΒΑΝ τραπεζικού λογαριασμού, εισόδημα που εισπράχθηκε, προμήθειες, αμοιβές και φόροι, διεύθυνση ακινήτου, ημέρες μίσθωσης, σύνολο των ετησίων διανυκτερεύσεων της κάθε καταχώρησης κ.α.