Φόροι: Το νέο τοπίο για τα ακίνητα

Νέα δεδομένα ισχύουν  από την 1η Ιανουαρίου σε σχέση με τη φορολογία στα ακίνητα, ενός κλάδου ιδιαίτερα επιβαρυμένου. Έτσι, ενοίκια,  ΕΝΦΙΑ, ενεργειακές αναβαθμίσεις αλλά και αγοραπωλησίες εντάσσονται σε ένα πιο ευνοϊκό καθεστώς ενώ διατηρείται και φέτος το πάγωμα του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών καθώς και του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις.

Ενοίκια

Σε τροχιά μπήκαν φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια. Ειδικότερα, για εισοδήματα διαμορφώνεται ένας νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25%, αντί του 35% που ισχύει σήμερα για το τμήμα εισοδήματος από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα, ο συντελεστής παραμένει 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, διαμορφώνεται στο 25% για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ, αυξάνεται στο 35% για ποσά από 24.001 έως 35.000 ευρώ και φτάνει το 45% για εισοδήματα άνω των 35.001 ευρώ.

Παράλληλα, θεσπίζεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μία τριετία σε ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν κενές κατοικίες ή θα μετατρέψουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση του ορίου κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν των δύο, εφόσον ο ενοικιαστής είναι πολύτεκνος. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι τα ακίνητα να έχουν δηλωθεί ως κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια ή να έχουν νόμιμα χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να είναι τριετής, με ειδικές προβλέψεις για αντικατάσταση ενοικιαστή ή για μισθώσεις σε δημοσίους υπαλλήλους. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από την κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας εφόσον εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Σε περίπτωση διάθεσης του ακινήτου σε βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή καταργείται αναδρομικά και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλει τον φόρο για όλα τα απαλλασσόμενα μισθώματα.

Μείωση ΕΝΦΙΑ

Παράλληλα όσοι και όσες κατοικούν μόνιμα σε μικρούς οικισμούς θα έχουν για το 2026 μείωση του ΕΝΦΙΑ για την πρώτη κατοικία τους, κατά 50%, ενώ από το 2027 θεσπίζεται πλήρης απαλλαγή. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και διαθέτουν κύρια κατοικία σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 1.500 κατοίκων, όπως αυτό προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.

Από τη ρύθμιση εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με μόνη εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Η έκπτωση 50% για το 2026, καθώς και η πλήρης απαλλαγή από το 2027, χορηγούνται μόνο για τα εμπράγματα δικαιώματα επί της κύριας κατοικίας, δηλαδή για πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία. Βασική προϋπόθεση είναι η συνολική αντικειμενική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας της κατοικίας να μην υπερβαίνει τα 400.000 ευρώ.

Η ρύθμιση δεν αφορά άλλα ακίνητα του φορολογούμενου. Δεν καλύπτει δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, ούτε κύριες κατοικίες με αντικειμενική αξία άνω του προβλεπόμενου ορίου.

Η ρύθμιση αφορά συνολικά 12.720 οικισμούς σε ολόκληρη τη χώρα, με πληθυσμό περίπου 2,15 εκατομμυρίων κατοίκων, σε σύνολο 13.586 οικισμών πανελλαδικά. Υπενθυμίζεται ότι ήδη από το 2020 ισχύει πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα σε 26 μικρά ακριτικά νησιά με πληθυσμό κάτω των 1.200 κατοίκων, καθώς και ειδικές απαλλαγές για πολύτεκνες οικογένειες, άτομα με αναπηρία 80%, ακίνητα σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές, σε ζώνες αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, πολεοδομικά ανενεργές περιοχές, μεταφερόμενους οικισμούς και για διατηρητέα κτίρια ή ιστορικά μνημεία.

Χωρίς ΦΠΑ 24% νεόδμητα ακίνητα

Παράλληλα έως και το τέλος του 2026 οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων θα πραγματοποιούνται χωρίς την επιβολή ΦΠΑ 24%, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ αφορά όλα τα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών, ανεξαρτήτως του έτους έκδοσης της οικοδομικής άδειας, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για ακίνητα που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής, εφόσον έχει υποβληθεί σχετική αίτηση αναστολής.

H ενεργειακή αναβάθμιση

Φορολογικό μπόνους έως 16.000 ευρώ μπορούν να εξασφαλίσουν όσοι πραγματοποιήσουν μέσα στο 2026 δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Η έκπτωση φόρου κατανέμεται σε βάθος πενταετίας, από το 2027 έως το 2031, με ανώτατο ύψος επιλέξιμων δαπανών τα 16.000 ευρώ και μέγιστη ετήσια μείωση φόρου τα 3.200 ευρώ. Προϋπόθεση είναι οι πληρωμές να γίνουν αποκλειστικά με ηλεκτρονικά μέσα και τα παραστατικά να έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Ενδεικτικά, δαπάνες 15.000 ευρώ οδηγούν σε ετήσια έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ για πέντε έτη, ενώ για 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως. Οι δαπάνες για υλικά δεν μπορούν να υπερβαίνουν το ένα τρίτο του κόστους εργασιών. Τυχόν πλεονάζον ποσό έκπτωσης δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται, ούτε μεταφέρεται σε επόμενα έτη ή σε άλλο φορολογούμενο. Επιπλέον, τα ακίνητα δεν πρέπει να έχουν ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα επιδότησης, ενώ η εξόφληση των δαπανών πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός του φορολογικού έτους με ηλεκτρονικά μέσα.