Στεγαστικό: Αγώνας δρόμου για να ανοίξουν κλειστά σπίτια

Με το στεγαστικό να είναι ένα από τα πλέον καυτά ζητήματα, τόσο στην Ελλάδα, όσο και σε όλη την ΕΕ, είναι προφανές ότι οι επιλογές σε επίπεδο δημόσιας πολιτικής, από τούδε και στο εξής, κρίνουν πολλά και στο πολιτικό χρηματιστήριο.

Άλλωστε, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat (2025), οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. έχουν αυξηθεί κατά περίπου 60% από το 2010, ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 28% την ίδια περίοδο. Σε πολλές πρωτεύουσες —όπως το Δουβλίνο, το Άμστερνταμ, η Λισαβόνα και η Βαρσοβία— η αύξηση ξεπερνά το 100%.  Στη, δε, Ελλάδα με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ που επικαλείται έρευνα της εταιρείας ακινήτων Blupeak, πάνω από 50% είναι η αύξηση τιμών από το 2017 έως το 2024. Όπως αναφέρεται, δε, σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων ενοικίων έχει μειωθεί, καθώς χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή παραμένουν κενά λόγω γραφειοκρατίας και φορολογικών ασυνεπειών.

Την ίδια ώρα με βάση έρευνα της εταιρείας ακινήτων Blupeak, η χώρα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ξεπερνώντας κατά σχεδόν τρεις φορές τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στις ευάλωτες ομάδες, αλλά πλήττει πλέον και τη μεσαία τάξη, που βλέπει τα ενοίκια να τρέχουν ταχύτερα από τους μισθούς.

Έτσι, με την κυβέρνηση, όλο αυτό το διάστημα, να δίνει, έστω και ακούσια, έμφαση στην κατεύθυνση της προσφοράς, όπως στην περίπτωση των προγραμμάτων “Σπίτι μου Ι και ΙΙ”, με αποτέλεσμα να δίνει “καύσιμο” περαιτέρω ανόδου των τιμών, πλέον, στρέφεται και στο “κανάλι” της προσφοράς, με στόχο την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.

Ο ΝΟΚ

Έτσι, μετά τα “πίσω – μπρος” με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, που “φρέναραν” την έκδοση αδειών και “κούρεψαν” την προσφορά, γίνεται προσπάθεια ανάταξης. Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ, που εξέτασε τα “απόνερα“ από τις ανατροπές στον ΝΟΚ, στο αισιόδοξο σενάριο εκτιμάται επίπτωση στο 18% των αδειών νέων κατοικιών που εκδόθηκαν το 2024 (που αντιπροσωπεύουν το ποσοστό των αδειών για νέες κατοικίες τους μήνες Νοέμβριος και Δεκέμβριος), η οποία επηρεάζει την οικοδομική δραστηριότητα εντός του 2025, καθώς και συνολική επίπτωση κατά -20% στις κατασκευές κατοικιών το 2026, λόγω αντίστοιχης μείωσης στις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες νέων κατοικιών εντός του 2025.

Τα κλειστά σπίτια

Τούτου δοθέντος, το ενδιαφέρον στρέφεται στα “κλειστά σπίτια”, που κατ’ εκτίμηση της αγοράς φτάνουν  τα 700 χιλιάδες ακίνητα, μένοντας αναξιοποίητα. Το ζήτημα, βέβαια, με αυτά είναι ότι αφενός, δεν τα έχουμε καταγεγραμμένα, αλλί κι αφετέρου, ότι για να μπουν στην αγορά χρειάζονται υψηλές δαπάνες για επισκευές και αναβάθμιση. Είναι ενδεικτικό ότι σύμφωνα με έρευνα  της Prosperty, από τα 127 χιλιάδες διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα, το 44,6% είναι κατασκευής προ του 1980 και μόλις το 10% από αυτά είναι ανακαινισμένα!

Κοινωνική στέγη

Με αυτά, τα δεδομένα, όπως αναφέρει, η έρευνα της Blupeak, στην Ευρώπη, οι κυβερνήσεις αναζητούν λύσεις με συνδυασμό ρύθμισης, επιδοτήσεων και αύξησης της προσφοράς κοινωνικής στέγης. Η Γαλλία εφάρμοσε το σύστημα Encadrement des Loyers, θέτοντας ανώτατα όρια ενοικίων ανά περιοχή. Στο Παρίσι, το μέτρο οδήγησε σε μειώσεις έως και 13%, αν και απαιτεί συνεχή έλεγχο. Η Γερμανία δοκίμασε το ‘Mietpreisbremse’, ένα «φρένο» στις αυξήσεις με ενισχυμένα δικαιώματα ενοικιαστών. Η Ισπανία, με τη νέα Ley de Vivienda και τον δείκτη IRAV, θέτει πλαφόν 2,2% στις αναπροσαρμογές, ενώ χρηματοδοτεί την ανέγερση 184.000 νέων κατοικιών. Η Ολλανδία επιβάλλει point system που συνδέει τιμές με ποιότητα και τοποθεσία, ενώ η Πορτογαλία επενδύει 2 δισ. ευρώ για 33.000 νέες κοινωνικές κατοικίες έως το 2030. Και στη Βιέννη, το 43% των κατοικιών είναι κοινωνική ή μη κερδοσκοπική στέγη – ένα μοντέλο που κρατά τα ενοίκια 30% χαμηλότερα από την ελεύθερη αγορά.

Όπως, μάλιστα, πσόσφατα, ανέφερε σε εκδήλωση που οργάνωσε χθες η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδος της ΓΣΕΕ, στην αίθουσα πολλαπλών χρήσεων του Μετρό,  στο πλαίσιο του INFO FEST της ΓΣΕΕ, ο κ. Θ. Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου E – Real Estate, σημείωσε ότι περίπου 400 χιλ νέοι μένουν στο παιδικό τους δωμάτιο, ενώ ένας στους δύο έχει μια κάποια οφειλή σε σχέση με τη στέγαση, (ενοίκιο, ΔΕΚΟ, δάνειο κτλ.). Επίσης από το 2019 μέχρι το 2023 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 5% και πλέον. Περίπου 180 χιλ κατοικίες χάθηκαν, τόνισε ο κ. Μπάκας.

Την ίδια ώρα θεσμοί όπως οι κατοικίες “προσιτού τρόπου στέγασης”, που υπάρχουν σε άλλα κράτη μέλη της ΕΕ και εξασφαλίζουν σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού το δικαίωμα της κατοικίας, η κατεύθυνση της Golden Visa  σε επενδύσεις με στόχο και την προσιτή στέγη, η διάθεση πόρων από το Airbnb για κατασκευή  φοιτητικών εστιών, απουσιάζουν. Όπως τόνισε ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στην ΕΕ είναι στο 9,3%  του στεγαστικού αποθέματος. “Χρειαζόμαστε 280 χιλ κατοικίες στην Ελλάδα για να το φτάσουμε, την ώρα που εμείς φτιάχνουμε τώρα, 1500 κατοικίες σε Πάτρα, Μοσχάτο, Θεσσαλονίκη κτλ” σημείωσε εστιάζοντας και στην καθυστέρηση που έχει ήδη καταγραφή για το μέτρο, καθώς ανακοινώθηκε, πρώτη φορά,  το 2022 και τώρα μόνο ξεκινά να “τρέχει, μετά από 3 χρόνια, με ό,τι έχει συμβεί στα κόστη και στο όλο ζήτημα. Επιπλέον, όπως σημείωσε  ο κ. Μπάκας με το νέο πλαίσιο, ο οποιοσδήποτε επενδυτής στην κοινωνική αντιπαροχή αποκτά δικαιώματα επί της περιουσίας του δημοσίου.

Ο κ. Μπάκας παράλληλα, σημείωσε, ότι σε χώρες αναλόγου μεγέθους όπως η Δανία υπάρχουν 558 χιλ κοινωνικές κατοικίες, (περίπου 1,5 πολίτες στην Πορτογαλία περίπου 130 χιλ ενώ στη Γαλλία 5,7 εκατ.

Η ανάγκη για ένα Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων

Σε αυτό το περιβάλλον, η δημιουργία ενός Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων προτείνεται ως μέρος της λύσης. Σύμφωνα με τη μελέτη της Βlupeak, που αναπτύσσει ψηφιακές λύσεις ανάπτυξης του μητρώων ακινήτων,  “ένα ενιαίο σύστημα δεδομένων θα μπορούσε να καταγράφει σε πραγματικό χρόνο την κατάσταση κάθε ακινήτου: ποια είναι κενά, ποια χρησιμοποιούνται, ποια είναι διαθέσιμα για κοινωνική στέγη ή εμπορική αξιοποίηση.

Μια τέτοια πλατφόρμα θα συνέδεε πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, τη φορολογική διοίκηση, τους Δήμους, ακόμη και τους παρόχους κοινής ωφέλειας (ρεύμα, νερό), δημιουργώντας έναν ενιαίο χάρτη της στεγαστικής πραγματικότητας στη χώρα.

Με αυτόν τον τρόπο, οι δημόσιες πολιτικές θα μπορούσαν να στοχεύουν με ακρίβεια: από τα προγράμματα κοινωνικής στέγης και τις ανακαινίσεις εγκαταλελειμμένων κτιρίων, μέχρι τον σχεδιασμό κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση”. Με βάση, δε, την Blepeak, “η Ελλάδα, για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, διαθέτει τα μέσα για να το κάνει: τεχνολογικά εργαλεία, ευρωπαϊκή χρηματοδότηση και κυρίως πολιτική βούληση.

Η δημιουργία ενός ενιαίου Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων δεν θα λύσει από μόνη της τη στεγαστική κρίση, όπως αναφέρει η έρευνα. Θα αποτελέσει όμως τη βάση πάνω στην οποία μπορούν να στηριχθούν όλες οι πολιτικές που θα την αντιμετωπίσουν.

Πώς μπορεί να αλλάξει το σκηνικό

Σημειώνεται ότι η Blupeak, προτείνει ένα συνδυασμό πολιτικών και ψηφιακών εργαλείων για να ανακοπεί η κρίση. Μεταξύ αυτών: δημιουργία Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων που θα ενοποιεί όλα τα δεδομένα (Κτηματολόγιο, ΕΝΦΙΑ, Δήμοι, ΠΕΑ), προγράμματα για ανακαίνιση και μετατροπή κενών κτιρίων σε κοινωνική στέγη, και αυτοματοποιημένα εργαλεία ελέγχου όπως το Compliance API και το RentCheck. Η λογική είναι απλή: περισσότερη διαφάνεια, λιγότερη γραφειοκρατία, πιο γρήγορες αποφάσεις. Η εμπειρία δείχνει ότι όπου οι πολιτικές συνοδεύτηκαν από πραγματικά δεδομένα και λογοδοσία, τα αποτελέσματα ήρθαν μέσα σε λίγα χρόνια.

Οι δήμοι

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η δημιουργία ενός Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων αποτελεί αναγκαίο βήμα. Η εταιρεία Blupeak μάλιστα  προτείνει ενοποίηση των διαθέσιμων πληροφοριών από το Κτηματολόγιο, τον ΕΝΦΙΑ, τους δήμους και τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης. Το πρόγραμμα έχει ξεκινήσει πιλοτικά σε δήμους όπως η Ραφήνα, η Χάλκη, ο Πλατανιάς, η Κάρυστος και το Μαρούσι, ωστόσο η πλειονότητα των ΟΤΑ βρίσκεται ακόμη στην αρχή. Στόχος είναι να υπάρξει για πρώτη φορά μια πλήρης, ενιαία και διαφανής εικόνα της δημόσιας περιουσίας: ποια ακίνητα είναι κενά, ποια χρησιμοποιούνται, ποια μπορούν να μετατραπούν σε κοινωνική στέγη ή να αξιοποιηθούν για δημόσιες ανάγκες.

Να σημειωθεί, ότι οι περισσότεροι δήμοι στη χώρα δεν έχουν σαφή εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν αχαρτογράφητα, εκτός Ε9, χωρίς σαφή ιδιοκτησιακά στοιχεία και χωρίς καμία δυνατότητα αξιοποίησης. Πρόκειται για περιουσίες που «υπάρχουν στα χαρτιά» ή, συχνά, δεν υπάρχουν καν. Δήμοι δηλώνουν δεκάδες ή εκατοντάδες ακίνητα λιγότερα απ’ όσα πραγματικά διαθέτουν, υπάρχουν περιπτώσεις μάλιστα όπου στο Ε9 εμφανίζονται 100 ιδιοκτησίες, ενώ στην πραγματικότητα ξεπερνούν τις 1.500.

Η εικόνα είναι ίδια σχεδόν παντού, καθώς δεν υπάρχει διασύνδεση ανάμεσα στα στοιχεία των ΟΤΑ, των κληροδοτημάτων και των μητρώων της Κεντρικής Διοίκησης. Πολλοί δήμοι εξακολουθούν να εργάζονται με δεδομένα του 2023, όταν ο στόχος είναι η πλήρης καταγραφή να έχει ολοκληρωθεί έως το 2026, ώστε τα ακίνητα να περάσουν στα πάγιά τους. Η διαδικασία απαιτεί τουλάχιστον ενάμιση χρόνο για κάθε δήμο, όμως το μεγαλύτερο εμπόδιο δεν είναι τεχνικό, είναι η παραδοχή ότι επί δεκαετίες οι ΟΤΑ λειτουργούσαν χωρίς να έχουν πραγματική επαφή με την ίδια τους την περιουσία.

Το ίδιο φαινόμενο συναντάται και στο υπόλοιπο Δημόσιο. Υπουργεία, πανεπιστήμια, οργανισμοί, νοσοκομεία, διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα, για τα οποία δεν υπάρχουν επικαιροποιημένα στοιχεία. Κτίρια μένουν ανεκμετάλλευτα, γη ρημάζει και ολόκληρος ο δημόσιος πλούτος παραμένει στο σκοτάδι.

Η έλλειψη αυτής της βάσης δεδομένων έχει σοβαρές επιπτώσεις. Όσο η δημόσια και δημοτική περιουσία δεν καταγράφεται και δεν ψηφιοποιείται, όλα τα μέτρα για τη στέγη και την αξιοποίησή της παραμένουν θεωρητικά. Δεν μπορεί να υπάρξει στεγαστική πολιτική όταν το ίδιο το κράτος και οι δήμοι που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή δεν γνωρίζουν τι τους ανήκει.

Τολυτων διθέντων, με βάση και την Blepeak, η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι μόνο οικονομικό φαινόμενο, είναι και διοικητικό. Οι δημόσιες βάσεις δεδομένων για την ιδιοκτησία, τη χρήση γης και την αξία των ακινήτων παραμένουν κατακερματισμένες. Οι αποφάσεις λαμβάνονται χωρίς ενιαία, αξιόπιστα δεδομένα, ενώ η απουσία μηχανισμού ελέγχου και χαρτογράφησης οδηγεί σε καθυστερήσεις και αναποτελεσματικές παρεμβάσεις.

Εντός του 2026 το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων

Να σημειωθεί, πάντως, ότι στο πρόσφατο συνέδριο του ΤΕΕ, η Ολυμπία Μαρκέλλου, Γενική Διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου, αναφέρθηκε σε «ένα από τα σημαντικότερα μεταρρυθμιστικά έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη», το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων. Κεντρικός άξονας του έργου είναι το ΚΑΕΚ, η «ταυτότητα» κάθε ακινήτου, μέσω της οποίας συλλέγονται όλες οι πληροφορίες από τα δημόσια μητρώα. Όπως τόνισε, χάρη σε αυτό το σύστημα, επενδυτές, μηχανικοί, πολίτες και κρατικοί φορείς μπορούν πλέον να αντλούν εύκολα και αξιόπιστα όλα τα απαραίτητα δεδομένα για τη διαχείριση των ακινήτων. «Όταν τα μητρώα μιλούν μεταξύ τους και δημιουργούνται οικοσυστήματα, τα έργα έρχονται για να μείνουν», σημείωσε χαρακτηριστικά.

Το έργο, που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης, αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στον επόμενο χρόνο. Ήδη, το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει προχωρήσει σε αναρτήσεις κτηματογράφησης σε ποσοστό άνω του 92%, ενώ πάνω από 70% της χώρας διαθέτει ψηφιακό κτηματολόγιο. Μέχρι το Μάρτιο, η Ελλάδα θα έχει ολοκληρωμένο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου για κάθε ακίνητο, σύμφωνα με την ίδια.

Ειδικός φορέας για τη στεγαστική πολιτική

Πάντως, ήδη, κάποιοι θεσμοί “ζεσταίνονται”, όπως τελεί, ο υπό σύσταση Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος καλείται να καλύψει το “κενό” του καταργηθέντος Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας και ο οποίος θα έχει την ευθύνη του συντονισμού και της παρακολούθησης υλοποίησης της  στεγαστικής πολιτικής του κράτους προς αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών των πολιτών.