Ενοικιαστές: Ενστάσεις για την έξωση χωρίς δικαστήριο στη λήξη μίσθωσης

Με σημαντικές αλλαγές θα μπει το 2026 σε σχέση με το πώς, όταν λήγει μια μίσθωση, θα επιστρέφεται το ακίνητο στον ιδιοκτήτη του. Ουσιαστικά καθιερώνεται μια πιο απλή και σύντομη διαδικασία, μακριά από τις αίθουσες των δικαστηρίων για την έκδοση «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» μέσω ειδικού δικηγόρου. Συχνά, βέβαια, η έκδοση «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» γίνεται σε περιπτώσεις που οι δύο πλευρές δεν μπορούν να συνεννοηθούν για τα βασικά και να τιμήσουν τις υπογραφές τους.

Τα οφέλη για τους ιδιοκτήτες

Αναλυτικά, η νέα ρύθμιση δίνει την ευκαιρία στους στους ιδιοκτήτες που, ενώ έχει λήξει η σύμβαση με τον ενοικιαστή, δεν μπορούν μέχρι σήμερα να ανακτήσουν το ακίνητό τους εγκαίρως, να το πράξουν.

Όπως επισημαίνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) η νέα ρύθμιση, «λύνει μια διαχρονική αδικία σε βάρος των ιδιοκτητών» καθώς επιταχύνει και μάλιστα χωρίς έξοδα τις επιστροφές ακινήτων στους ιδιοκτήτες. Παράλληλα,  όπως αναφέρει δίνει ένα εύλογο διάστημα 6 μηνών στον ενοικιαστή να κινηθεί για εξεύρεση άλλου ακινήτου.

Παράλληλα επισημαίνει ότι η διαδικασία μπορεί να φέρει περισσότερα ακίνητα στην αγορά. Και αυτό γιατί, πρακτικά, θα ισχύσουν πλέον τα εξής:

• Ο ιδιοκτήτης στέλνει εξώδικο 3 μήνες πριν τη λήξη της σύμβασης.
• Αν δεν αποδοθεί το ακίνητο, μπορεί να ζητήσει «Διαταγή Απόδοσης» από ανεξάρτητο δικηγόρο, χωρίς να πάει στα δικαστήρια.
• Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή και να ζητήσει παράταση αν έχει σοβαρό λόγο.
• Η εκτέλεση γίνεται 2 μήνες μετά την κοινοποίηση, δίνοντας συνολική προθεσμία τουλάχιστον 6 μηνών στον ενοικιαστή.

Να σημειωθεί ότι η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι με το άρθρο 72 του υπό δημοσίευση νέου νόμου για τις παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, διευκολύνει το αυτονόητο, την ανάκτηση του ακινήτου από τον κύριό του, σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

Τα χρονικά περιθώρια

Σημειώνεται ότι με βάση όσα αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ ότι με τη νέα διαδικασία ο εκμισθωτής, αντί να καταθέσει αγωγή απόδοσης μισθίου με την παλαιά διαδικασία «Περιουσιακών Διαφορών», με ορισμό δικασίμου  σε πολλούς μήνες, αλλεπάλληλες αναβολές εκδίκασης ως μέσο άμυνας του ενοικιαστή ή και άλλους αστάθμητους λόγους, εξέταση μαρτύρων, κατάθεση προτάσεων, πολύμηνη αναμονή για την έκδοση της δικαστικής απόφασης κλπ., έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως, με βάση την ΠΟΜΙΔΑ, είναι ταχύτερη γιατί δεν υπόκειται στη δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης που έδινε στον ενοικιαστή η παλαιά διαδικασία.

Ισχύει στο εξωτερικό

Να σημειωθεί ότι η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» δεν είναι ακριβώς δικαστική απόφαση. Είναι ένας εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών. Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνον αν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της, ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα. Η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται σε πολλές χώρες ως γρήγορη και αποτελεσματική λύση που μειώνει την απασχόληση της Δικαιοσύνης για αυταπόδεικτα θέματα, όπως είναι η μη πληρωμή ενοικίου, η οποία εφαρμόζεται και στη χώρα μας από το 1997,  και τώρα πλέον θα εφαρμόζεται επί τέλους και στη λήξη των μισθώσεων των ακινήτων.

Ποιος θα εκδίδει πλέον τη «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου»;

Από την 1.1.2026 οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους – μέλη του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό θα γίνεται με την ίδια λογική σύμφωνα με την οποία η δημοσίευση των διαθηκών θα γίνεται, με βάση την ΠΟΜΙΔΑ, ταχύτατα πλέον από τους συμβολαιογράφους και όχι από τους δικαστές, κάτι που οδηγούσε σε πολύμηνες άνευ λόγου καθυστερήσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο δικηγόρος στον οποίο θα ανατίθεται η μελέτη του φακέλου και η υπογραφή της διαταγής θα προσδιορίζεται απρόσωπα από τη Γραμματεία του οικείου Δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων που καταρτίζεται από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, όπως ήδη συμβαίνει με τον ιδιαίτερα επιτυχημένο νέο θεσμό του ορισμού δικηγόρων για την ταχύτατη πλέον εξάλειψη προσημειώσεων.

Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από το δικηγόρο των εκμισθωτών, και θα παραδίδεται στον οριζομένο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από το νόμο  αποζημίωσής του.

Η διαδικασία και οι χρόνοι

Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον  όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από το δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό  τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραδίδεται στο δικηγόρο του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου.

Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.

Τα σημεία προσοχής για τους ενοικιαστές

Σε σχέση με τους ενοικιαστές θα πρέπει να επισημανθεί ότι η νέα διαδικασία προβλέπει μια πιο σύντομη διαδικασία επιστροφής του ακινήτου, καθώς ανοίγει ένα άλλο δρόμο, πέραν των δικαστηρίων, όπου βέβαια ο ενοικιαστής μπορεί, με τα σχετικά, βέβαια, έξοδα, να “κερδίσει” μια πιο μακρά διαδικασία. Πάντως, το νέο καθεστώς προβλέπει τουλάχιστον 6 μήνες προθεσμία πριν την έξωση, χωρίς έξοδα ή ενέργειες από την πλευρά των ενοικιαστών.

Σε μια συγκυρία ακραίας έλλειψης ακινήτων από την αγορά, πάντως, ελλοχεύει ο κίνδυνος για αδυναμία εξεύρεσης εναλλακτικής, σε περίπτωση που πρέπει να επιστραφεί το ακίνητο.

Βέβαια, οι ενοικιαστές θα πρέπει να ξέρουν ότι παραμένει η εναλλακτική των δικαστηρίων. Δηλαδή εφόσον χρειάζονται περισσότερο χρόνο από ένα εξάμηνο μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια και να επιτύχουν και περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης με τα κλασσικά ένδικα μέσα.

Με βάση, πάντως, ανακοίνωση του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών (ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ.) η νέα ρύθμιση κυοφορεί κινδύνους για τους ενοικιαστές, ειδικά για όσους και όσες αντιμετωπίζουν μια δύσκολη κατάσταση κατά την περίοδο που θα πρέπει να αδειάσουν το ακίνητο που χρησιμοποιούν. Επίσης ο ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ. αναφέρει ότι το διάστημα που δίνεται στον ενοικιαστή, ως περιθώριο είναι πολύ σύντομο, κάτι για το οποίο η διαφωνία της ΠΟΜΙΔΑ είναι κάθετη.

Αναλυτικά, με βάση τον  ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ. η ψηφισθείσα διάταξη, για την διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης, επιτρέπει την έξωση του ενοικιαστή, όταν λήξει το μισθωτήριο, χωρίς δίκη, με συνοπτικές διαδικασίες, με μία διάταξη [όχι δικαστική απόφαση], η οποία θα εκδίδεται από έναν Δικηγόρο [όχι από Δικαστή] μέσα, το πολύ, σε 10 ημέρες από την υποβολή της αίτησης για έξωση από τον ιδιοκτήτη, και χωρίς καν να κληθεί ο ενοικιαστής να πει τις απόψεις του.

Όπως τονίζει ο ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ.  αυτή η διαδικασία ενέχει κοινωνικό ρίσκο σε περιπτώσεις που υπάρχουν π.χ. άνθρωποι βαριά ασθενείς ή πρόσφατα εγχειρισμένοι, γυναίκες με δύσκολη εγκυμοσύνη και υποχρεωτική κατάκλιση για εννέα μήνες, ένστολοι, οι οποίοι παίρνουν μετάθεση σε άλλη πόλη μετά από 7-8 μήνες, παιδιά που δίνουν Πανελλήνιες εξετάσεις μετά από λίγους μήνες, επαγγελματίες, οι οποίοι δεν μπορούν να μεταφέρουν την επιχείρησή τους άμεσα για αντικειμενικούς λόγους [έκδοση αδείας λειτουργίας, ηλεκτροδότηση νέας επιχείρησης κ.λ.π] ακόμη και ενοικιαστές που αγόρασαν σπίτι και θα τους παραδοθεί μετά από λίγους μήνες.

Οι ενστάσεις

“Όλοι αυτοί δεν μπορούν να μετακομίσουν άμεσα, αλλά χρειάζονται προθεσμία, ενώ πληρώνουν κανονικά το ενοίκιό τους” αναφέρει ο ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ την ώρα, που όπως τονίζει, “η χώρα αντιμετωπίζει την μεγαλύτερη στεγαστική κρίση από την μεταπολίτευση και μετά, αφετέρου δε η πλειοψηφία των ενοικιαστών έχει φθάσει να στερείται τα πάντα, για να μπορέσει να είναι συνεπής στην καταβολή του μισθώματος.”

“Η κυβέρνηση και η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α έσπευσαν να χρυσώσουν το χάπι, ισχυριζόμενοι ότι η νέα διάταξη δίνει στον ενοικιαστή προθεσμία 5-6 μήνες για να βρει σπίτι και να μετακομίσει. Ωστόσο, δεν υπάρχει μεγαλύτερη ανακρίβεια από τον ισχυρισμό αυτόν και δεν θα πρέπει να εξαπατώνται οι ενοικιαστές μόνον και μόνον για να μην αντιδράσουν. Η νέα διάταξη προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης οφείλει να κοινοποιήσει εξώδικο στον ενοικιαστή 3 μήνες πριν λήξει η μίσθωση και να του δηλώσει ότι δεν θα ανανεώσει το μισθωτήριο. Εν συνεχεία, αν μετά την λήξη της μίσθωσης ο ενοικιαστής δεν έχει φύγει, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. 

Η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται από Δικηγόρο εντός 10, το πολύ, ημερών από την αίτηση και θα εκτελείται μέσα σε δύο μήνες από την κοινοποίηση στον ενοικιαστή. Αποκρύπτει η κυβέρνηση και η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ότι σύμφωνα με τον νόμο ο ενοικιαστής δεν μπορεί να φύγει από το μίσθιο πριν λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και, αν φύγει, θα πρέπει να πληρώσει τα μισθώματα μέχρι την λήξη της μίσθωσης. Κατά συνέπεια, η τρίμηνη προειδοποίηση δεν αποτελεί προθεσμία για να φύγει ο ενοικιαστής, όπως θέλουν να παραστήσουν ότι είναι οι ιδιοκτήτες και η κυβέρνηση, αφού ο ενοικιαστής δεν μπορεί να φύγει, ακόμη και αν βρει νέο μίσθιο, δεδομένου ότι θα κληθεί να πληρώνει διπλά ενοίκια.  

Εν συνεχεία, μόλις λήξει η μίσθωση, θα εκδοθεί μέσα σε 10 ημέρες η διαταγή απόδοσης μισθίου, με συνέπεια ο μισθωτής να επιβαρυνθεί και με τα δικαστικά έξοδα του ιδιοκτήτη για την διαταγή απόδοσης μισθίου. Κατά συνέπεια, ο ενοικιαστής στην πράξη θα πρέπει να φύγει άμεσα με την λήξη της μίσθωσης, διότι, αν φύγει, νωρίτερα θα πληρώσει τα μισθώματα μέχρι την λήξη της παλαιάς του μίσθωσης και, αν κάνει χρήση της προθεσμίας των δύο μηνών, θα πληρώσει τα δικαστικά έξοδα της διαταγής απόδοσης μισθίου”, αναφέρει ο ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ. και συμνπληρώνει:

“Όσον αφορά το δικαίωμα ανακοπής του ενοικιαστή σε περίπτωση που έχει πραγματικό πρόβλημα, το οποίο επικαλούνται ως όπλο του ενοικιαστή, αποκρύπτουν ότι, για να πάρει αναστολή ο ενοικιαστής, απαιτούνται ουσιαστικά τρία δικαστήρια. Ανακοπή, Αίτηση Αναστολής και Προσωρινή Διαταγή με ανάλογα δικαστικά έξοδα, στα οποία τις περισσότερες φορές οι δοκιμαζόμενοι ενοικιαστές δεν θα μπορούν να ανταπεξέλθουν και, βεβαίως, τα αποτελέσματα θα είναι αμφίβολα.  

Αυτή είναι η προθεσμία, την οποία έδωσε η κυβέρνηση στους ενοικιαστές, πριν πεταχτούν στον δρόμο, και την οποία η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. διατυμπανίζει σαν εξάμηνη προθεσμία.  Ασφαλώς, αν η προθεσμία αυτή ήταν πραγματική, η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α δεν θα πανηγύριζε και δεν θα συνέχαιρε την κυβέρνηση για την πρωτοβουλία της! Καλούμε την κυβέρνηση και την Π.ΟΜ.ΙΔ.Α να μας διαψεύσουν αν κάτι από τα πιο πάνω είναι ανακριβές!”, καταλήγει ο Σύλλογος.