Γιατί θα συνεχιστεί το “ράλι” των ακινήτων

Την εκτίμησή της ότι η ελληνική αγορά κατοικιών, όχι μόνο δεν παρουσιάζει ακόμα σημάδια κόπωσης, αλλά ότι η ανοδική τάση θα διατηρηθεί και το επόμενο διάστημα, εξέφρασε η Τράπεζα της Ελλάδος.

Στην πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας οι αναλυτές της ΤτΕ εκτιμούν ότι το ράλι στις τιμές των ακινήτων θα συνεχιστεί, καθώς η ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή ενώ και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο.

Στην εξαμηνιαία Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η ΤτΕ σημειώνει ότι οι εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν μεν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.

Αύξηση ρεκόρ στις τιμές των διαμερισμάτων

Όπως επισημαίνει η ΤτΕ, η ανοδική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2025. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2025 κατά 7,3% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% και πλέον έχουν υπερβεί κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 7,6% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το β΄ τρίμηνο του 2025 σε 104,5, υπερβαίνοντας κατά 2,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό.

Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (8,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,9%, με το δείκτη τιμών το β΄ τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται σε 112,2, υπερβαίνοντας κατά 10,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό.

Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 114,7 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο του 2024.7 Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).

Οι λόγοι της χαμηλής προσφοράς

Κατόπιν τούτων, η ΤτΕ επισημαίνει ότι η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.

Η κάμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (μείωση κατά 14,0% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας και κατά 17,7% σε όρους όγκου) επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς. Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στο πλαίσιο που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας.

Το στεγαστικό πρόβλημα

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του προβλήματος στέγασης και στην Ελλάδα, η οποία αντικατοπτρίζεται στο λόγο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα (2024: 35,5%), επισημαίνει η έκθεση.

Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.