Τι περιλαμβάνουν τα νέα μέτρα για το στεγαστικό – Στόχοι και προβληματισμοί

Το τρίτο, μέσα στο έτος, “πακέτο” μέτρων για την αντιμετώπιση του φλέγοντος ζητήματος της στεγαστικής κρίσης ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, κατά την ομιλία του στη συζήτηση για τον προϋπολογισμό.

Κύριος στόχος της νέας αυτής δέσμης μέτρων είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, μέσα από το αυξημένο “μπόνους” για ανακαινίσεις αλλά και η κάλυψη στεγαστικών αναγκών δημοσίων λειτουργών. Ουσιαστικά όσοι και όσες έχουν στην κατοχή του παλιά ακίνητα αλλά και κάποια σχετική ρευστότητα, με την προϋπόθεση εισοδηματικών κριτηρίων, θα μπορέσουν να προχωρήσουν σε αναβάθμιση των ακινήτων τους, ώστε εν συνεχεία να τα αξιοποιήσουν. 

Με δεδομένο ότι το κτιριακό απόθεμα της χώρας είναι γερασμένο, είναι ένα πρώτο βήμα για να αυξηθεί η προσφορά. Επίσης, στους κερδισμένους του νέου πακέτου είναι και εταιρικά σχήματα, που μπορούν να προχωρήσουν σε αξιοποίηση παλιών και ημιτελών ακινήτων ή να κάνουν αλλαγές χρήσεις παλιών βιομηχανικών κτιρίων ώστε να “πέσουν” στη συνέχεια στην αγορά νέες κατοικίες.

Μοντέλο Λονδίνου

Να σημειωθεί ότι ένα τέτοιο πρότυπο έργο είναι ο σταθμός ηλεκτροπαραγωγής Battersea Power Station, στο Λονδίνο, όπου ένα μεγάλο και φιλόδοξο έργος οικιστικής ανάπτυξης ολοκληρώθηκε το 2022, με μια επένδυση άνω των 22 δισεκ. λιρών.

Σημειώνεται, ότι ο πρώην Σταθμός Παραγωγής Ηλεκτρικής Ενέργειας σήμερα περιλαμβάνει περίπου 100 καταστήματα, εστίασης, καθώς και έναν χώρο εκδηλώσεων χωρητικότητας 2.000 ατόμων. Διαθέτει  500.000 τετραγωνικά πόδια νέων χώρων γραφείων με εμβληματικές εταιρείες, όπως πχ η Apple , και 253 νέες κατοικίες. Στο παρελθόν τα φουγάρα, δε, του Σταθμού Παραγωγής Ηλεκτρικής Ενέργειας είχαν γίνει και εξώφυλλο μαζί με το περίφημο “φουσκωτό ροζ γουρούνι”, το Algie, στο άλμπουμ, Animals των Pink floyd.

Υπενθυμίζεται ότι σε περιοχές όπως η οδός Πειραιώς, υπάρχουν τέτοια κτίρια ενώ έχουν απαγορευτεί και επαγγελματικές χρήσεις. Πολλές, δε, εταιρείες, ανάμεσά τους και η ΔΕΗ διαθέτουν ανά την επικράτεια, κι όχι μόνο στην Αττική, τέτοια κτίρια, που θα μπορέσουν, με το νέο ευνοϊκό πλαίσιο να αξιοποιήσουν.

Επίσης, στο επίκεντρο των νέων δράσεων είναι οι δημόσιοι λειτουργοί για τους οποίους προωθείται μια αυξημένη επιστροφή ενοικίου.

Τα μέτρα για το στεγαστικό

Αναλυτικά, τα έξι νέα μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης:

1. Ο πρωθυπουργός προανήγγειλε αρχικά «γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών που θα καλύπτει έως και το 90% της δαπάνης». Πρόκειται για πρόγραμμα 400 εκατ. ευρώ το οποίο θα στοχεύει στην αναβάθμιση κλειστών κατά προτεραιότητα ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ. Το εισοδηματικό όριο θα είναι 35.000 ευρώ για ζευγάρι με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί. Στόχος είναι να ανακαινιστούν 15.000 έως 20.000 κατοικίες, κυρίως κλειστά και παλαιά διαμερίσματα των δεκαετιών του ’80 και του ’90, αλλά και προγενέστερα ακίνητα, ώστε ένα σημαντικό μέρος του σημερινού ανενεργού αποθέματος να επανέλθει σε χρήση. Το νέο πρόγραμμα θα αφορά κυρίως ακίνητα με οικοδομική άδεια έως τις 31.12.1990 και επιφάνεια έως 120 τ.μ. Το βασικό ποσοστό επιδότησης θα κυμαίνεται στο 80%–90% του επιλέξιμου κόστους, με προσαυξήσεις για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, νοικοκυριά ΑμεΑ, αλλά και για ακίνητα σε νησιωτικές ή ορεινές περιοχές.
2. Το δεύτερο μέτρο που ανακοίνωσε ο κ. Μητσοτάκης είναι ότι στο εξής για 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που νοικιάζουν στην επαρχία (εκτός αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης) θα προβλέπεται και δεύτερη επιστροφή ενοικίου ανεξάρτητα από το εισόδημά τους, αρκεί να πληρώνουν ενοίκιο στην περιφέρεια που υπηρετούν.
3. Προβλέπονται «τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους».
4. Ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε επίσης επιπρόσθετους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση: «Οι σημερινές ρυθμίσεις απαγόρευσης επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης. Στις περιοχές της Αθήνας και Θεσσαλονίκης όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Αν δηλαδή κάποιος πουλήσει ένα τέτοιο ακίνητο αυτό θα μπορεί να μισθώνεται μόνο σε μακροχρόνια μίσθωση». Στο επίκεντρο είναι περιοχές στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, με μεγάλη πυκνότητα σε airbnb. Σημειώνεται ότι στο κέντρο της πρωτεύουσας ισχύει «πάγωμα» στην έκδοση νέων αδειών τουριστικών καταλυμάτων σε οκτώ προστατευόμενες ζώνες –Πλάκα, Μετς, Θησείο, Ψυρρή–Ομόνοια, Εξάρχεια–Μουσείο–Λόφος Στρέφη, Εμπορικό Τρίγωνο, Πειραιώς και Μεταξουργείο– ενώ έχει παραταθεί έως το 2026 η αναστολή έκδοσης νέων αδειών στις 1η, 2η και 3η Δημοτικές Κοινότητες.
5. Ο Πρωθυπουργός, επίσης, ανακοίνωσε ακόμα πλαίσιο κινήτρων για νέες επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης. «Οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν απ’ τον φόρο εισοδήματος».
6. Ο κ. Μητσοτάκης προανήγγειλε ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος θα φέρει νέα πολεοδομική πρόβλεψη σύμφωνα με την οποία «θα επιτρέπεται η γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίρια θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων για οικιστική χρήση».

Σημεία “αιχμής” και προβληματισμοί

Προφανώς τα μέτρα είναι σε θετική κατεύθυνση, αλλά είναι άδηλο το εάν θα μπορέσουν να ανασχέσουν κάπως το πρόβλημα. Κι αυτό γιατί, αν και γίνονται βήματα για την τόνωση της προσφοράς, μάλλον αυτά δεν επαρκούν, μια και δε συνοδεύονται από μια μεγάλη κλίμακα παρέμβασης στο μέτωπο της κοινωνικής κατοικίας.

Επίσης, ένα βασικό μέσο άρσης του αδιεξόδου είναι η επιτάχυνση υλοποίησης των πολεοδομικών σχεδίων που θα δώσουν χώρους προς οικοδομή.

Και τα δύο μέτρα, που είναι “βατήρες” για τόνωση της προσφοράς, είναι, μεν στην “φαρέτρα” των προηγούμενων πακέτων, ωστόσο, το μεν πρώτο είναι σε μια σχετικά μικρή κλίμακα, με τα δεδομένα των αναγκών, το δε δεύτερο, έχει ένα πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα υλοποίησης.

Όπως, μάλιστα, ανέφερε σε πρόσφατη εκδήλωση που οργάνωσε (21/10) η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδος της ΓΣΕΕ, στην αίθουσα πολλαπλών χρήσεων του Μετρό, στο πλαίσιο του INFO FEST της ΓΣΕΕ, ο κ. Θ. Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου E – Real Estate, ιδέες όπως οι κατοικίες “προσιτού τρόπου στέγασης”, που υπάρχουν σε άλλα κράτη μέλη της ΕΕ και εξασφαλίζουν σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού το δικαίωμα της κατοικίας, η κατεύθυνση της Golden Visa  σε επενδύσεις με στόχο και την προσιτή στέγη, η διάθεση πόρων από το Airbnb για κατασκευή  φοιτητικών εστιών, απουσιάζουν από τα μέτρα, που έχουν παρθεί μέχρι σήμερα.

Όπως τόνισε, ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στην ΕΕ είναι στο 9,3% του στεγαστικού αποθέματος. “Χρειαζόμαστε 280 χιλ κατοικίες στην Ελλάδα για να το φτάσουμε, την ώρα που εμείς φτιάχνουμε τώρα, 1500 κατοικίες σε Πάτρα, Μοσχάτο, Θεσσαλονίκη κτλ” σημείωσε εστιάζοντας και στην καθυστέρηση που έχει ήδη καταγραφή για το μέτρο, καθώς ανακοινώθηκε, πρώτη φορά,  το 2022 και τώρα μόνο ξεκινά να “τρέχει, μετά από 3 χρόνια, με ό,τι έχει συμβεί στα κόστη και στο όλο ζήτημα. Επιπλέον, όπως σημείωσε  ο κ. Μπάκας με το νέο πλαίσιο, ο οποιοσδήποτε επενδυτής στην κοινωνική αντιπαροχή αποκτά δικαιώματα επί της περιουσίας του δημοσίου.

Ο κ. Μπάκας παράλληλα, σημείωσε, ότι σε χώρες αναλόγου μεγέθους όπως η Δανία υπάρχουν 558 χιλ κοινωνικές κατοικίες, (περίπου 1,5 πολίτες στην Πορτογαλία περίπου 130 χιλ ενώ στη Γαλλία 5,7 εκατ.)

Μάλιστα, ο κ. Μπάκας στο παρελθόν, σε σειρά παρεμβάσεών του, έχει αντιπαραβάλει μέτρα που υιοθετούν ή/και εφαρμόζουν χώρες της Ε.Ε για την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης. Τέτοια είναι ανά κράτος μέλος τα παρακάτω:

Κύπρος:

• Πρόγραμμα Δημιουργίας Οικιστικών Μονάδων από ΚΟΑΓ (Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γής).
• Εισαγωγή Πολεοδομικών Κινήτρων και Εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου.

Ισπανία:

• Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια.
• Μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250€/μήνα για 2 έτη, για νέους κάτω των 30 ετών εάν κερδίζουν λιγότερα από 1.977€/μήνα.
• Νομοσχέδιο ύψους 2 δις.€ που συμπεριλαμβάνει και φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους.

Γερμανία:

• Τον Απρίλιο του 2021, το ανώτατο δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το ανώτατο όριο που επέβαλε η τοπική κυβέρνηση στις τιμές των ενοικίων το 2020, ήταν αντισυνταγματικό και άκυρο.
• H τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα έναντι 2,46 δισ.€ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.

Πορτογαλία:

• To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη.
• Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για 3χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής.
• Προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Βιέννη:

• Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο.
• Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.
• Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα.
• Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ’ άτομο

Ολλανδία:

• Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Το  «Σπίτι μου 2»

Να σημειωθεί ότι, το βασικό “όχημα” μέχρι τώρα σε σχέση με το στεγαστικό είναι το «Σπίτι μου 2» προϋπολογισμού 2 δισ ευρώ. Με βάση τραπεζικές πηγές, υπάρχει “πράσινο” φως σε  αιτήματα ύψους 4 δισ ευρώ, με τις εκταμιεύσεις να διαμορφώνονται στα 750 εκατ ευρώ. η διαφορά αυτή έγκειται στη δυσκολία εύρεσης κατάλληλων σπιτιών.

Εκτιμάται, δε, ότι από τα 2 δις ευρώ του προγράμματος τελικά θα διατεθούν το 1,5 δις ευρώ, ήδη δάνεια συνολικού ύψους 1,3 δις ευρώ πήραν ή αναμένεται να παρουν την έγκριση της ΕΑΤ, που σημαίνει ότι 11.000 νοικοκυριά έχουν βρει σπίτι, με το μέσο ύψος του δανείου στις 107.000 ευρώ.

Οι ανακαινίσεις, τα “μαύρα” και η ρευστότητα

Επίσης, ένα ζητούμενο του “πακέτου” για τις ανακαινίσεις είναι το εάν θα πέσουν κεφάλαια από ιδιώτες σε ανακαινίσεις. Απαιτείται ρευστότητα και βέβαια όχι χρήση “μαύρων”, που κατά κόρον γίνεται σε αυτές τις δουλειές, για να τρέξει το “μπόνους”. Η εμπειρία δείχνει ότι εκεί υπάρχει μια δυσκολία, αλλά με στο “στρίμωγμα” των ελευθέρων επαγγελματιών, με το Mydata και το τεκμαρτό φόρο, κάπως έχει αλλάξει η εικόνα.

Να σημειωθεί ότι με βάση τραπεζικές πηγές, με “χαλαρό” ρυθμό κινείται το πρόγραμμα Αναβαθμίζω,  προϋπολογισμού 400 εκ ευρω, καθώς έχουν εκταμιευθεί  μόλις 47 εκατ ευρώ, και εκτιμάται ότι θα μείνουν αδιάθετα τα 300 εκατ ευρώ του προγράμματος.

Η επιστροφή

Επιπρόσθετα το μέτρο της επιστροφής ενοικίου για τους δημίσιους λειτουργούς είναι θετικό, όμως και αυτό προσκρούει στην περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, ειδικά, σε τουριστικές  περιοχές. Και βέβαια η μέχρι τώρα εμπειρία δείχνει ότι η επιστροφή ενοικίου συχνά λειτουργεί ως “καύσιμο” ανόδου για τα μισθώματα, ένεκα της “παύσης” των “μαύρων” μισθώσεων που πάντα δίνουν πιο μεγάλο κέρδος στον ιδιοκτήτη παρά τις μειώσεις φόρων.

Το πρόβλημα

Κι όλα αυτά την ώρα που σε βραδυφλεγή βόμβα στα θεμέλια της κοινωνίας, χωρίς ορίζοντα άμεσης απενεργοποίησης, εξελίσσεται το στεγαστικό πρόβλημα, απότοκο της μειωμένης προσφοράς νέων κατοικιών, πληθωριστικού ράλι του κόστους κατασκευής, αλλά και έντασης ζήτησης, λόγω και τουρισμού, σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλες μεγάλες πόλεις.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών το β΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 ήταν 6,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 7,6% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2024, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 10,2%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,9% το 2023, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 8,2% το 2024, έναντι ρυθμού αύξησης 14,5% το 2023.

Την ίδια ώρα, σύμφωνα με την έρευνα του Spitogatos, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη τη χώρα κατά το 3ο τρίμηνο του 2025 είναι αυξημένες κατά 10% αυξημένες σε σχέση πέρσι, ενώ σε σχέση με το 2ο τρίμηνο σημείωσαν μικρή αύξηση κατά 1,6%,

Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι μέσες ζητούμενες τιμές σημείωσαν αύξηση της τάξης του 7,2% σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024, ενώ παρέμειναν σχετικά σταθερές σε σχέση με το 2ο τρίμηνο του 2025.

Συνολικά η κυβέρνηση, για το 2026 προχωρά σε νέες παρεμβάσεις, που με βάση τον Προϋπολογισμό, περιλαμβάνουν:

επέκταση και για το έτος 2026 της φοροαπαλλαγής διάρκειας τριών ετών για κενά ακίνητα που θα διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση, με κόστος 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και 22 εκατ. ευρώ για το 2027. Σε αυτό το πλαίσιο διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής του μέτρου, ως ακολούθως:

o  σε περίπτωση που η μίσθωση αφορά σε τρίτεκνη ή πολύτεκνη οικογένεια, η απαλλαγή θα χορηγείται και για σπίτια με μεγαλύτερο εμβαδό από 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο άνω των δύο,

o  σε περίπτωση αποχώρησης του μισθωτή εντός της τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου και

o  ειδικά για τις περιπτώσεις μίσθωσης σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας, η απαλλαγή ισχύει και υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο μισθώνεται για τουλάχιστον έξι (6) συναπτούς μήνες,

θέσπιση από το 2026 ενδιάμεσου συντελεστή 25% (από 35%) για εισόδημα από μισθώματα, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Το μέτρο εκτιμάται ότι θα ωφελήσει περίπου 161.000 ιδιοκτήτες και παράλληλα, αναμένεται να συμβάλλει στη φορολογική συμμόρφωση και στη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων. Το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 90 εκατ. ευρώ ετησίως,

επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές μέχρι το τέλος του 2026, με ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ,

• παράταση της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτηρίων για τα έτη 2025 και 2026, με εκτιμώμενο κόστος 5 εκατ. ευρώ,
• επέκταση για το έτος 2026 του περιορισμού νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και
• θέσπιση νέου πλαισίου κοινωνικής αντιπαροχής σχετικά με την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για την κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών κατοικιών, με στόχο την εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης σε ευάλωτες ομάδες.

Κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους

Από το 2026 ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50%, ενώ από το 2027 ο φόρος καταργείται πλήρως για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών της Αττικής (πλην των νησιών).

Το μέτρο αφορά περίπου σε 1 εκατομμύριο ακίνητα εντός 12.720 οικισμών (σε σύνολο 13.586 οικισμών) της χώρας, με ετήσιο κόστος 75 εκατ. ευρώ περίπου. Σημειώνεται ότι η αποκέντρωση συνδέεται άμεσα και με το στεγαστικό πρόβλημα, κατά τα ως άνω.

Τα μέτρα του 2025

Υπενθυμίζεται ότι το 2025 εφαρμόστηκαν τα κάτωθι μέτρα:

• νέο πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, με διευρυμένα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια σε σχέση με το πρώτο πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ μου»,
• απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 3 έτη σε ιδιοκτήτες οι οποίοι από τις 08.9.2024 έως τις 31.12.2025 εκμισθώνουν κενά σπίτια με μακροχρόνια μίσθωση ή μετατρέπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων σε μακροχρόνια,
• απαγόρευση της εγγραφής για το 2025 στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων νέων ακινήτων του κέντρου της Αθήνας (1ο, 2ο, 3ο δημοτικό διαμέρισμα),
• αύξηση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση για βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• διπλασιασμός της μέγιστης επιδότησης του προγράμματος «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» και
• επιστροφή σε ετήσια βάση, από τον Νοέμβριο 2025, ενός μισθώματος σε δικαιούχους ενοικιαστές (κύριας και φοιτητικής κατοικίας) με βάση εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, που καταλαμβάνουν περίπου το 80% των ενοικιαστών, ετήσιου κόστους 230 εκατ. ευρώ.

H EE

Στο μεταξύ, κονδύλια άνω των 10 δισ. ευρώ σε κεντρικό και τοπικό επίπεδο, αλλαγές στους κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις, αλλά και ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση περιλαμβάνει το πακέτο που παρουσίασε χθες η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Βασικός στόχος του «Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση» που παρουσιάστηκε σήμερα είναι να κινητοποιηθούν περισσότερες επενδύσεις που θα αυξήσουν την προσφορά των διαθέσιμων κατοικιών, ενώ στο κάδρο της ευρωπαϊκής πολιτικής μπαίνουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές που έχουν μεγάλο πρόβλημα.

Απαιτούνται επενδύσεις 150 δισ. ευρώ κάθε χρόνο

Σύμφωνα με τη Eurostat η μέση τιμή κατοικίας έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από 60% και των ενοικίων κατά περισσότερο από 20% την τελευταία δεκαετία με τις νέες μισθώσεις να είναι ακόμη πιο ακριβώς στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η ζήτηση για στέγη αναμένεται να αυξάνεται κατά περισσότερα από δυο εκατομμύρια μονάδες κάθε χρόνο, ενώ οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί κατά περισσότερο από 20% από το 2021. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αυξηθεί κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.

Στη χώρα μας το πρόβλημα είναι ακόμη μεγαλύτερο, όπως φαίνεται και από τα στοιχεία της Eurostat οι επενδύσεις σε κατοικίες αν και αυξάνονται από τα χαμηλά της προηγούμενης δεκαετίας παραμένουν στις χαμηλότερες της ΕΕ που έχει μέσο όρο 5,3% του ΑΕΠ ενώ στη χώρα μας ήταν στο 2,6% το 2024.

Την ίδια ώρα οι ανάγκες για προσιτά ενοίκια στην Ελλάδα είναι παρόμοιες με αυτές της ΕΕ καθώς το 23% των πολιτών στη χώρα μας νοικιάζουν με κανονικά ενοίκιο, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 21%. Η ιδιοκατοίκηση χωρίς υποθήκη παραμένει υψηλότερη στη χώρα μας έναντι της ΕΕ (61% έναντι 44%), όμως αν υπολογιστούν και οι ενυπόθηκες κατοικίες τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι σχεδόν ίδια (69% στην Ελλάδα έναντι 68% στην ΕΕ).

Σήμερα υπολογίζεται ότι χτίζονται περίπου 1,6 εκατομμύρια νέες κατοικίες και εκτιμάται πως απαιτούνται ακόμη 650.000 επιπλέον κατοικίες κάθε χρόνο για την επόμενη δεκαετία το οποίο σημαίνει πως θα πρέπει να κινητοποιηθούν επιπλέον επενδύσεις -δημόσιες και ιδιωτικές- της τάξης των 150 δισ. ευρώ κάθε χρόνο.

Επιπλέον κοινοτικά κονδύλια

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπολογίζει πως μέσα στην τρέχουσα προγραμματική περίοδο 20210-2027 έχουν ήδη κινητοποιηθεί επενδύσεις άνω των 43 δισ. ευρώ που έχουν σχέση με τη στέγαση με τη στήριξη προγραμμάτων όπως το Ταμείο Ανάκαμψης, η Πολιτική Συνοχής, το InvestEU κ.α.

Τώρα, υπολογίζει πως θα κινητοποιηούν επιπλέον 10 δισ. ευρώ το 2026 και το 2027 μέσα από το InvestEU και τουλάχιστον ακόμη 1,5 δισ. ευρώ από τις προτάσεις αναθεώρησης που θα υποβάλλουν τα κράτη-μέλη. Σημειώνεται πως και η χώρα μας προετοιμάζει ένα πρόγραμμα επιδοτήσεων της τάξης των 500 εκατ. ευρώ μέσα από την πρόταση αναθεώρησης του ΕΣΠΑ 2021-2027 που ετοιμάζεται να καταθέσει πριν από την αλλαγή του χρόνου.

Νέες δυνατότητες χρηματοδότησης θα ξεκλειδωθούν στο Πολυετές Δημοσιονομικό Πλαίσιο 2028-2034. Ειδικότερα, τα μελλοντικά Εθνικά και Περιφερειακά Σχέδια Εταιρικής Σχέσης περιλαμβάνουν την κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση ως έναν από τους ειδικούς τους στόχους, επιτρέποντας στα κατευθύνουν πόρους ανάλογα με τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν.

Αλλάζουν οι κανόνες των κρατικών ενισχύσεων

Η Επιτροπή προτείνει την αλλαγή των ευρωπαϊκών κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις στις Υπηρεσίες Γενικού Οικονομικού Ενδιαφέροντος καθώς έκρινε ότι δεν βοηθούν τα κράτη-μέλη να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα έλλειψης προσιτής στέγης. Με τις προηγούμενους κανόνες τα κράτη μέλη μπορούσαν να ενεργοποιήσουν κρατικές ενισχύσεις χωρίς ενημέρωση προς τη Κομισιόν μόνο για ευάλωτα νοικοκυριά. Πλέον με την εισαγωγή του όρου «προσιτή κατοικία» τα κράτη-μέλη θα μπορούν να ενεργοποιούν ενισχύσεις για νοικοκυριά που δεν είναι ευάλωτα αλλά επίσης δεν μπορούν λόγω τις κατάστασης της αγοράς να αποκτήσουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτές κατοικίες.

Νέο θεσμικό πλαίσιο για το Airbnb

H Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει πως η βραχυχρόνια μίσθωση που έχει γνωρίσει αλματώδεις ρυθμούς ανάπτυξης τα τελευταία χρόνια έχει πολλά πλεονεκτήματα αλλά προκαλεί και πολλά προβλήματα ειδικά σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Όπως σημειώνει ο Κανονισμός για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, που θα τεθεί σε εφαρμογή τον Μάιο του 2026, θα επιφέρει μεγαλύτερη διαφάνεια, απαιτώντας την υποχρεωτική καταχώριση των εκμισθωτών (hosts) και την κοινοποίηση δεδομένων για τις πραγματικές συναλλαγές μεταξύ των ψηφιακών πλατφορμών και των εθνικών αρχών. Ωστόσο, πρέπει να αντιμετωπιστούν τα ζητήματα που παραμένουν. Υπάρχουν ανησυχίες ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως αυτές που διαχειρίζονται επαγγελματίες εκμισθωτές, ανταγωνίζονται τους παραδοσιακούς παρόχους καταλυμάτων, συμπεριλαμβανομένων των ΜμΕ, οι οποίοι πρέπει να συμμορφώνονται με αυστηρότερες εθνικές απαιτήσεις, όπως κανόνες ασφάλειας, ευθύνης και προστασίας των καταναλωτών.

Έτσι, η Επιτροπή θα προτείνει τον επόμενο χρόνο μια νέα νομοθετική πρωτοβουλία σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η οποία θα «θεσπίσει ένα συνεκτικό, βασισμένο σε δεδομένα, σαφές και προβλέψιμο νομικό πλαίσιο της ΕΕ, που θα επιτρέπει στις τοπικές αρχές να λαμβάνουν στοχευμένα και αναλογικά μέτρα για την αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα σε περιοχές με πίεση στέγασης».

Χρηματοδοτήσεις 375 δισ. από τις Αναπτυξιακές Τράπεζες της ΕΕ

Σε μια ξεχωριστή κοινή ανακοίνωση με αφορμή το σχέδιο που ανακοίνωσε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την προσιτή στέγη, η Ένωση Μακροπρόθεσμων Επενδυτών της Ευρώπη (ELTI) και η Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Δημοσίων Τραπεζών (EAPB) δεσμεύτηκαν για συνολικές χρηματοδοτήσεις 375 δισ. ευρώ μέχρι το 2029 προς υποστήριξη επενδύσεων για οικονομικά προσιτές κατοικίες στην Ευρώπη.