Στεγαστικό: Οι 400.000 νέοι σε παιδικά δωμάτια και οι χιλιάδες αγγελίες πώλησης και ενοικίασης

Σε πρόβλημα “βόμβα” στα θεμέλια της κοινωνίας εξελίσσεται το στεγαστικό, παρά τις όποιες προσπάθειες που καταβάλλονται, έστω και ετεροχρονισμένα. Ωστόσο ακόμη και αυτές παραμένουν ελλειμματικές, χωρίς μάλιστα στόχευση για τη διασφάλιση προσιτού τρόπου στέγης.

Όπως, ανέφερε σε εκδήλωση που οργάνωσε χθες (21/10) η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδος της ΓΣΕΕ, στην αίθουσα πολλαπλών χρήσεων του Μετρό,  στο πλαίσιο του INFO FEST της ΓΣΕΕ, ο κ. Θ. Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου E – Real Estate, σημείωσε ότι περίπου 400 χιλ νέου μένουν στο παιδικό τους δωμάτιο, ενώ ένας στους δύο έχει μια κάποια οφειλή σε σχέση με τη στέγαση, (ενοίκιο, ΔΕΚΟ, δάνειο κτλ.). Επίσης, από το 2019 μέχρι το 2023 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 5% και πλέον. Περίπου 180 χιλ κατοικίες χάθηκαν, τόνισε ο κ. Μπάκας.

Την ίδια ώρα θεσμοί όπως οι κατοικίες “προσιτού τρόπου στέγασης”, που υπάρχουν σε άλλα κράτη μέλη της ΕΕ και εξασφαλίζουν σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού το δικαίωμα της κατοικίας, η κατεύθυνση της Golden Visa  σε επενδύσεις με στόχο και την προσιτή στέγη, η διάθεση πόρων από το Airbnb για κατασκευή  φοιτητικών εστιών, απουσιάζουν.

Όπως τόνισε ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στην ΕΕ είναι στο 9,3%  του στεγαστικού αποθέματος. “Χρειαζόμαστε 280 χιλ κατοικίες στην Ελλάδα για να το φτάσουμε, την ώρα που εμείς φτιάχνουμε τώρα, 1500 κατοικίες σε Πάτρα, Μοσχάτο, Θεσσαλονίκη κτλ” σημείωσε εστιάζοντας και στην καθυστέρηση που έχει ήδη καταγραφή για το μέτρο, καθώς ανακοινώθηκε, πρώτη φορά,  το 2022 και τώρα μόνο ξεκινά να “τρέχει, μετά από 3 χρόνια, με ό,τι έχει συμβεί στα κόστη και στο όλο ζήτημα. Επιπλέον, όπως σημείωσε  ο κ. Μπάκας με το νέο πλαίσιο, ο οποιοσδήποτε επενδυτής στην κοινωνική αντιπαροχή αποκτά δικαιώματα επί της περιουσίας του δημοσίου.

Ο κ. Μπάκας παράλληλα, σημείωσε, ότι σε χώρες αναλόγου μεγέθους όπως η Δανία υπάρχουν 558 χιλ κοινωνικές κατοικίες, (περίπου 1,5 πολίτες στην Πορτογαλία περίπου 130 χιλ ενώ στη Γαλλία 5,7 εκατ.)

Η αγορά

Την ίδια ώρα, βέβαια, υψηλή είναι η προσφορά κατοικιών στην αγορά, ωστόσο το στεγαστικό παραμένει ως πρόβλημα αιχμής, με βάση τα όσα ανέφερε η τελευταία έρευνα της Prosperty, την οποία παρουσίασε στο φετινό συνέδριο της Prodexpo ο επικεφαλής της εταιρείας, Αντώνης Μαρκόπουλος.

Είναι ενδεικτικό ότι υπάρχουν 131.000 αγγελίες πώλησης, 45.000 αγγελίες ενοικίασης για ακίνητα αξίας σχεδόν 37 δισεκατομμυρίων ευρώ σε διάφορες πλατφόρμες κτλ, ωστόσο ποσοστό της τάξης του 85% παραμένει απούλητο. Μάλιστα, με βάση τις μετρήσεις, για ένα διάστημα από 6 έως 24 μήνες παραμένουν τα ακίνητα αδρανή, με το μεγαλύτερο ποσοστό να παραμένει διαθέσιμο έως 8 μήνες. Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών (18% – 23.000 ακίνητα) βρίσκεται στα νότια προάστια της Αθήνας και ακολουθεί το κέντρο της πόλης (14% – 17.700 ακίνητα).

Οι τιμές

Σύμφωνα με τα συμπεράσματα, η μέση ζητούμενη τιμή για τα 131.000 ακίνητα είναι 308.000 ευρώ (2.583 ευρώ ανά τετραγωνικό). Άρα με ένα πρόχειρο υπολογισμό, μια συνολική τους αξία της τάξης των 40 δισ. ευρώ παραμένει προς διάθεση.

Σε αυτά τα ακίνητα συμπεριλαμβάνονται περίπου 1.500 αγγελίες για ακίνητα άνω των 2 εκατομμυρίων ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ. Από την άλλη, οι μεταβιβάσεις φτάνουν μόλις τις 28.700, με μέση αξία ανά μεταβίβαση τα 105.000 ευρώ (1.300 ευρώ ανά τετραγωνικό). Η συνολική αξία των κατοικιών που άλλαξαν χέρια πέρσι άγγιξε τα 3 δισ. ευρώ.

Αλλά ακόμη και τα σπίτια που περνούν σε νέο ιδιοκτήτη είναι παλιά: 6 στα 10 είναι άνω των 30 ετών. Ένα στα τέσσερα χτίστηκε τη δεκαετία του 1970 και περίπου δύο στα δέκα τη δεκαετία του 1960. Το 22,7% των σπιτιών χτίστηκε την τελευταία πενταετία. Από τα παλιά σπίτια, περιορισμένο ποσοστό είναι ανακαινισμένο, για την ακρίβεια ένα στα 10. Σε απόλυτους αριθμούς, τα ανακαινισμένα είναι 10.500 και τα υπόλοιπα φτάνουν τα 89.500.

Οι δε νεόδμητες κατοικίες είναι για λίγους, μιας και οι τιμές τους ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Τα ακριβότερα συναντώνται στη Γλυφάδα και στη Βούλα, αφού κοστίζουν 6.400 και 7.200 ευρώ το τετραγωνικό.

Τα οικόπεδα

Μια ενδιαφέρουσα όψη της εικόνας έχει να κάνει με την προσφορά πολεοδομημένης γης. Έτσι, τα μεγάλα οικόπεδα σε ποσοστό μόνο 22% ξεπερνούν τα 1.000 τετραγωνικά μέτρα, αριθμός που αποδεικνύει ότι η Αθήνα είναι ήδη χτισμένη. Τα περισσότερα άχτιστα οικόπεδα (το 33% του λεκανοπεδίου) βρίσκονται στα ανατολικά προάστια.

Ως μία από τις πλέον εφαρμόσιμες λύσεις προκειμένου να αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση παρουσίασε ο κ. Μαρκόπουλος τη μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς (rent to buy), με παράλληλη συμμετοχή του δημοσίου (σε ποσοστό περίπου 30%) στη χρηματοδότηση. Όπως είπε, το Σπίτι μου 3 θα μπορούσε να διευρυνθεί με νέα όρια αξίας και παλαιότητας των κατοικιών και συνέχιση της επιδότησης της ίδιας συμμετοχής, ενώ λόγο έκανε και για στοχευμένες φοροελαφρύνσεις για την αγορά κατοικίας σε ακριτικές και νησιωτικές περιοχές.

«Η στεγαστική κρίση είναι πολυπαραγοντικό πρόβλημα. Σήμερα υπάρχει αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Με τα τρέχοντα προγράμματα δε μπορεί να αλλάξει η αγορά. Υπάρχει επίσης περιορισμός διαθέσιμου χώρου για νέες κατοικίες. Οι ενοικιαστές αυξάνονται λόγω της αλλαγής της κουλτούρας των νέων, της αύξησης των φοιτητών, αύξηση των διαζυγίων, έλλειψη ίδιων κεφαλαίων από τους νέους» είπε ο ίδιος.

Πώς χρηματοδοτείται όμως η αγορά κατοικίας;

Σύμφωνα με όσα είπε ο Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank, η αύξηση των στεγαστικών δανείων το 2025 θα είναι 25% σε σύγκριση με πέρυσι, που μεταφράζεται σε 2 δισεκατομμύρια ευρώ σε νέες εκταμιεύσεις. «Υπήρχαν όμως χρόνια κατά τα οποία οι εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 15 δισ. ευρώ. Οι αγοραστές έχουν γίνει πιο συντηρητικοί, ενώ βλέπουμε την αγορά μικρότερων κατοικιών, με το μεγαλύτερο μέρος των συναλλαγών να γίνεται με μετρητά και όχι με τη χρήση δανεισμού. Άρα βελτιώνεται η ζήτηση, αλλά δεν έχει καλυφθεί το κενό με το διάστημα πριν από την κρίση. Συν τω χρόνω η ζήτηση θα βελτιωθεί και το μέγεθος της στεγαστικής πίστης μπορεί να αυξηθεί», εκτίμησε.

Παράλληλα ο Τάσσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της DoValue, είναι μύθος ότι οι servicers παρακρατούν ακίνητα. Οι servicers έχουν στη διάθεσή τους 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων 7.000 κατοικίες. Από αυτές διαθέσιμες για την αγορά είναι μόνο 2.000, ενώ το ενδιαφέρον των επενδυτών επικεντρώνεται σε μικρά διαμερίσματα. Η δευτερογενής αγορά ωριμάζει τώρα και το 2026 θα δούμε να πωλούνται τα πρώτα χαρτοφυλάκια ακινήτων. Από την πλευρά της, η DoValue διαθέτει 1.700 ακίνητα, 1.300 έτοιμα προς πώληση, εκ των οποίων 200 οικιστικά. «Το 2026 βγάζουμε ένα μικρό πακέτο REOs προς πώληση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Υπάρχει ενδιαφέρον από επενδυτές και επικεντρώνεται εκεί όπου υπάρχουν μικρά σπίτια που μπορούν να διατεθούν σε νέα ζευγάρια και φοιτητές», πρόσθεσε.

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα προβλήματα του κλάδου είναι δύο, το υψηλό ποσοστό ανακοπών στους πλειστηριασμούς (ορισμένες εκδικάζονται μετά το 2030 και καθυστερούν τις πωλήσεις) και η αργή ωρίμανση των ακινήτων, που ξεπερνά τους 18 μήνες. Όσον αφορά τις ανακοπές, θα πρέπει να επισπευσθεί η εκδίκαση των ανακοπων και να υπάρχει η πρόβλεψη ότι η απόφαση του δικαστηρίου να βγαίνει σε ορισμένο χρόνο, το πολύ ενος έτους. Αναφορικά με την ωρίμανση, να προχωρά αφού χρησιμοποιείται από τον αγοραστή. «Η τρίτη λύση είναι η άμβλυνση της γραφειοκρατίας, το Κτηματολόγιο βελτιώνεται αν και υπάρχει πολλή δουλειά που πρέπει να γίνει. Αν αυτά τα προβλήματα λυθούν, μπορούν να βγουν στην αγορά ακόμα και 10.000 ακίνητα», εξήγησε ο κ. Πανούσης.