Στέγη: Σε αναζήτηση λύσεων μέσα από τις “συμπληγάδες” Airbnb και Golden Visa

Η επαναφορά στην αγορά χιλιάδων ακινήτων, που παραμένουν κλειστά, μπορεί, με βάση στελέχη της αγοράς, να δώσει διέξοδο στο … αδιέξοδο, που αντιμετωπίζουν οι πολίτες στην προσπάθειά τους να βρουν ένα “κεραμίδι” για να νοικιάσουν. Το όλο θέμα βρίσκεται, εδώ και αρκετό καιρό επί τάπητος, με την κυβέρνηση να το εξετάζε, ζυγίζοντας κύρια τις δημοσιονομικές παραμέτρους.  Αναμένεται, δε, ο Πρωθυπουργός να δώσει το σχετικό στίγμα, σήμερα, Παρασκευή 9/2, κατά την απάντησή του στο πλαίσιο της “Ώρας του Πρωθυπουργού” στη Βουλή, σε κοινοβουλευτική ερώτηση του προέδρου του ΠΑΣΟΚ – ΚΙΝΑΛ, Νίκου Ανδρουλάκη, για την στεγαστική κρίση.

Ήδη, πάντως το “στίγμα” το έχει δώσει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης, μιλώντας, πριν λίγες μέρες, στο 41ο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ. Εκεί είχε αναφέρει ότι ο υπουργείο επεξεργάζεται όλες τις πτυχές της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή φορο-απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος (στα ενοίκια) των κενών διαμερισμάτων-ακινήτων  αλλά και όσων βγαίνουν από τις πλατφόρμες βραχυχρόνια μίσθωσης (AirBnB) για να επιστρέψουν σε διαδικασίες αστικών μισθώσεων. Όπως είπε ο υπουργός “είναι κάτι που έχουμε συζητήσει στο υπουργείο. Είναι μία πρόταση που δεν μπορεί εύκολα να απορριφθεί. Έχω δώσει οδηγίες στις αρμόδιες υπηρεσίες του Υυουργείου να κάνουν τις σχετικές μελέτες, ώστε να δούμε και με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ τον πραγματικό αριθμό των ακινήτων και να κάνουμε με βάση τα στοιχεία αυτά μία ανάλυση κόστους-οφέλους. Προκειμένου να είμαστε σίγουροι από τον έλεγχο και τις διασταυρώσεις που θα κάνουμε, τόσο τον πραγματικό αριθμό των κενών διαμερισμάτων αλλά και για όλες τις υπόλοιπες παραμέτρους. Έτσι ώστε η απόφαση που θα πάρουμε να βασίζεται σε περισσότερα δεδομένα.”

Υπενθυμίζεται, ότι το μέτρο το έχει προτείνει στην κυβέρνηση η ΠΟΜΙΔΑ. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, μάλιστα, εκτιμά ότι αποτελεί μια λύση, καθώς θα ωθήσει ιδιοκτήτες ακινήτων με κλειστά διαμερίσματα να τα “ανοίξουν” για να τα  νοικιάσουν, κι έτσι θα ενισχύσει το “κανάλι προσφοράς” σε μια περίοδο ιδιαίτερα δύσκολη για όσους και όσες αναζητούν κατοικία.

Το πλάνο της ΠΟΜΙΔΑ προβλέπει τριετή απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τους φορολογούμενους που θα διαθέσουν για ενοικίαση τουλάχιστον για μια τριετία, ακίνητα τα οποία είχαν κλειστά ή διέθεταν κατοικίες μέσω κάποιας πλατφόρμας τύπου Airbnb κατά τη διάρκεια όλου του 2023.  Ειδικά για τα Airbnb , η πρόταση αφορά κυρίως αυτούς που προχώρησαν στην ανακαίνιση των ακινήτων τους αλλά είτε λόγω περιοχής είτε λόγω άλλων συνθηκών, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις για τους ίδιους δεν απέδωσαν.

Να σημειωθεί ότι με βάση μελέτη της Εθνικής Τράπεζας, η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35.000 κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30.000 κατοικιών το 2023-24. Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο, αν και τα δεδομένα από την κτηματαγορά δείχνουν ότι αυτές οι εκτιμήσεις είναι μάλλον συντηρητικές.

Στο φόντο αυτό πέρα από 3 προγράμματα της ΔΥΠΑ (“Σπίτι μου”, “Ανακαινίζω- Νοικιάζω”, “Κοινωνική Αντιπαροχή”), όπως και το νέο πλαίσιο τη βραχυχρόνια εκμίσθωση, είναι προφανές ότι αναζητούνται και άλλες παρεμβάσεις, ει δυνατό χωρίς δημοσιονομικό κόστος.

Να σημειωθεί ότι με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από τις φορολογικές δηλώσεις,  περίπου 700.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι “κενά”, δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται. Από αυτά, θεωρητικά, περίπου 200.000 βρίσκονται διάσπαρτα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.

Βέβαια, τα περισσότερα από αυτά είναι “χρέπια”  και σε αχρησία ακόμα για χρόνο, ωστόσο είναι μια κρίσιμη μάζα, που βέβαια, αν μπει στην αγορά θα αλλάξει τα δεδομένα αλλά και θα δώσει πνοή ανάπτυξης.

Η πρόταση

Αναλυτικά, όπως αναφέρεται, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει την άμεση νομοθέτηση ενός τριετούς ισχύος, one-time μεταβατικού μέτρου – γέφυρας, με την εξής απλή προσθήκη στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος:

“Στο ισχύον εδάφιο υπό στοιχείο α) της παρ. 3 του άρθρο 38 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) (Σημ.: Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.) προστίθεται δεύτερη πρόταση ως εξής:

Το ποσοστό αυτό αυξάνεται σε 100% αν το εισόδημα προέρχεται από νέα εκμίσθωση κατοικίας ελάχιστης τριετούς μισθωτικής διάρκειας με ημερομηνία έναρξης από την 1.1.2024 έως και 31.12.2026 και για τα πρώτα τρία (3) έτη της κάθε μίσθωσης, εφόσον η κατοικία εκμισθώνεται προς φυσικά πρόσωπα για χρήση ως κύρια κατοικία τους και ήταν κενή τουλάχιστον καθόλο το έτος 2023 ή διέθετε ενεργό ΑΜΑ βραχυχρόνιας μίσθωσης την 31.12.2023.” .

Σύμφωνα με την Ομοσπονδία των Ιδιοκτητών, η υιοθέτηση του μέτρου αυτού, χωρίς εξαιρέσεις, κριτήρια και «ναι μεν αλλά»  αποτελεί μονόδρομο για την άμεση επίλυση του στεγαστικού γιατί θα αναστρέψει εντελώς την σημερινή εικόνα της αγοράς, κάνοντας τους ιδιοκτήτες να σπεύσουν να αναζητήσουν ενοικιαστές ώστε να επωφεληθούν του μέτρου, και θα ωφελήσει όλους τους εμπλεκόμενους:

• Τους ενοικιαστές γιατί θα βρουν αμέσως σπίτι και θα αποκλιμακωθούν τα ενοίκια.
• Τους ιδιοκτήτες που με το κίνητρο αυτό θα παρακινηθούν να αξιοποιήσουν τις κενές  κατοικίες τους προς όφελος αυτών αλλά και της κοινωνίας.
• Τους ιδιοκτήτες με τις παλαιές μισθώσεις γιατί η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης θα ομαλοποιήσει την αγορά και θα καταστήσει άνευ αντικειμένου κάθε πρόταση για επιβολή ενοικιοστασιακών μέτρων σε βάρος τους.
• Το Κράτος γιατί είναι ο μόνος τρόπος να λυθεί άμεσα και αποτελεσματικά το πρόβλημα στη στέγαση μισθωμένης κατοικίας, χωρίς ουσιαστική δημοσιονομική απώλεια

Μάλιστα, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, με παρόμοια ρύθμιση που προτάθηκε από τη Ομοσπονδία και υιοθετήθηκε από την τότε κυβέρνηση του ΠΑΣΟΚ – (Κώστας Σημίτης – Ευάγγελος Βενιζέλος, Βάσω Παπανδρέου, Γεώργιος Δρυς) για το 15μηνο διάστημα Οκτωβρίου 1999 – Δεκεμβρίου 2000, αντιμετωπίστηκε άμεσα και αποτελεσματικά το στεγαστικό πρόβλημα των σεισμοπλήκτων που προέκυψε από το σεισμό της Πάρνηθας (7.9.1999). (ΣΗΜ.: Αποφ. ΥΠΕΧΩΔΕ 3876/14.9.1999 και Ν.4947/12.10.1999, άρθρο 18, παρ. 5 Ν. 2768/1999, ΦΕΚ 273Α΄).

Πάντως το ΥΠΕΘΟ έχει ήδη νομοθετήσει κίνητρα, δηλαδή, την ενίσχυση του κινήτρου για τις ανακαινίσεις ακινήτων, καθώς από την Πρωτοχρονιά οι δαπάνες που πραγματοποιούνται για την αγορά υλικών και τη λήψη υπηρεσιών μειώνουν, ισόποσα σε 5 χρόνια, τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

Το ΦΠΑ

Να σημειωθεί ότι άλλο ένα μέτρο που εντάσσεται στη στρατηγική ενίσχυσης της προσφοράς έχει να κάνει και με το ΦΠΑ στην οικοδομή και τα νεόδμητα, σημείο όπου και πάλι αναμένεται να σταθεί ο Πρωθυπουργός. Υπενθυμίζεται ότι ο Κωστής Χατζηδάκης,  ανακοίνωσε στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, την επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ για έναν ακόμη χρόνο, δηλαδη  μέχρι το τέλος του 2025. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορούσε ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας. Η αναστολή καταλαμβάνει όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του, είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής. Η ρύθμιση για την αναστολή ΦΠΑ δεν επηρεάζει την αγορά α’ κατοικίας δεδομένου ότι αυτή απαλλάσσεται ήδη από τον ΦΠΑ.

Η Golden Visa

Συνδεόμενο άμεσα με την κατάσταση στο στεγαστικό μέτωπο είναι και το θέμα της Golden Visa. Και πάλι ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας προανήγγειλε λήψη μέτρων περιορισμού της Golden Visa, αύξηση των ορίων αλλά και εξαίρεση για τα διατηρητέα ακίνητα για τα οποία θα ισχύει χαμηλότερο ελάχιστο όριο «ώστε να κατευθύνουμε κεφάλαια σε μια κατηγορία ακινήτων, η οποία  τα έχει ιδιαιτέρως ανάγκη»

Τα διατηρητέα

Επίσης, άλλη μια παράμετρο, που μπορεί να ωθήσει σε αλλαγή “ρότας” και αξιοποίηση κλειστών ακινήτων με παράλληλη προώθηση διαδικασιών αναπλάσεων περιοχών, που σήμερα είναι υποβαθισμένες, θέτει μελέτη της  διαΝΕΟσις για τα διατηρητέα κτήρια στην Ελλάδα. Όπως αναφέρεται, “το πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτηρίων γίνεται εμφανές με μια απλή περιήγηση στην Αθήνα, και σε πολλές άλλες ελληνικές πόλεις. Κτήρια αρχιτεκτονικής και ιστορικής αξίας στέκουν ερειπωμένα, κενά και αναξιοποίητα, προκαλούν συχνά αγανάκτηση για την κατάσταση στην οποία βρίσκονται, και πιθανόν να είναι επικίνδυνα για την ασφάλεια των πολιτών.

Παρότι δεν υπάρχουν διαθέσιμα επίσημα στοιχεία σχετικά με τον συνολικό αριθμό και τα την κατάσταση των διατηρητέων κτηρίων που είναι εγκαταλελειμμένα, το πρόβλημα στις ελληνικές πόλεις είναι εμφανές και σημαντικό και επηρεάζει τη ζωή ολόκληρων γειτονιών. Μια ανεπίσημη καταγραφή και αυτοψία το 2014 μόνο στην περιοχή γύρω από την πλατεία Ομονοίας στην Αθήνα εντόπισε 267 κτήρια. Από αυτά τα κτήρια της συγκεκριμένης μικρής περιοχής, περισσότερο από το ένα τρίτο, τα 92, ήταν εγκαταλελειμμένα, και το συνολικό εμβαδό τους ήταν περίπου 150.000 τετραγωνικών μέτρων. Πόσα από αυτά τα κτήρια θα μπορούσαν άραγε, με την συνδρομή του κράτος, να αποκτήσουν ξανά ζωή;” αναφέρει η διαΝΕΟσις που καταθέτει ένα νέο κείμενο πολιτικής, το οποίο υπογράφει ο Επίκουρος Καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας Νίκος Τριανταφυλλόπουλος και εστιάζει στην αξιοποίηση των διατηρητέων κτηρίων. Επισημαίνει το κανονιστικό καθεστώς στο οποίο περιέρχονται μετά τον χαρακτηρισμό τους, και σχολιάζει τα εμπόδια, τις αντιφάσεις και τα κενά που αποτρέπουν την αξιοποίηση, το “ζωντάνεμα” αυτών των κτηρίων και, κατ’ επέκταση, των περιοχών όπου βρίσκονται.

Βέβαια, το κείμενο δεν μένει στις διαπιστώσεις. Η βασική συνεισφορά του είναι ότι επιχειρεί να προτείνει λύσεις: διατυπώνει ένα τεκμηριωμένο σχήμα, το οποίο έχει ως βάση την ισχύουσα νομοθεσία και ακολουθεί τις συστάσεις διεθνών οργανισμών για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Εάν εφαρμοστεί, ενδεχομένως θα μπορούσε να μετριάσει σημαντικά το πρόβλημα και να οδηγήσει στην αξιοποίηση πολλών διατηρητέων κτηρίων.

Η λύση που προτείνει το κείμενο πολιτικής βασίζεται στο Προεδρικό Διάταγμα με αρ. 15/28.4.1988, με το οποίο θεσμοθετούνται θέματα που κρίθηκαν με την απόφαση της 1099/1987 της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με την απόφαση αυτή, αναγνωρίσθηκε ουσιαστικά ότι τα διατηρητέα κτήρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα ‘δημόσια αγαθά’ καθώς επίσης ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί από σκόπιμες ενέργειες, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα ‘εύλογο όριο’.

Πως προσδιορίζεται το ποσό που υπερβαίνει το ‘εύλογο όριο’; Το ΠΔ ορίζει ότι η δαπάνη που έχει υποχρέωση να αναλάβει το κράτος, προσδιορίζεται ως εκείνο το ποσό που προκύπτει από τα κεφαλαιοποιημένα έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τη χρήση του ακινήτου, αφού αφαιρεθούν από αυτά τα έξοδα αποκατάστασής του, τα οποία υπερβαίνουν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινού κτηρίου, με τα ίδια μεγέθη με το διατηρητέο κτήριο.

 Δηλαδή για παράδειγμα, εντελώς σχηματικά, εάν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινής κατασκευής κτηρίου με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του διατηρητέου θα ήταν 100.000 ευρώ, ενώ το κόστος για την αποκατάσταση του διατηρητέου υπολογίζεται σε 150.000 ευρώ, το κράτος θα πρέπει να αναλάβει την επιπλέον δαπάνη των 50.000 ευρώ. Συνδέοντας τα έσοδα από την αξιοποίηση του κτηρίου με την παροχή οικονομικής βοήθειας, το ΠΔ – ορθώς – επιβάλει την επανάχρηση του κτηρίου, θεωρώντας ότι το κτήριο μετά την αποκατάστασή του, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και να παράξει έσοδα 150.000 ευρώ. Αλλά εάν αυτό δεν είναι δυνατό, το κράτος, σύμφωνα με το ΠΔ, καταβάλει το ‘χρηματοδοτικό κενό’ των 50.000 ευρώ.