Στον ‘αέρα’ από την 1η Ιανουαρίου η κύρια κατοικία χιλιάδων δανειοληπτών

Κυριολεκτικά στον «αέρα» βρίσκονται χιλιάδες δανειολήπτες οι οποίοι από την αρχή του νέου έτους θα πρέπει να ξετυλίξουν «το μίτο της Αριάδνης» ώστε να σώσουν την κύρια κατοικία τους.

Όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα αλλάζουν και πλέον από την 1η Ιανουαρίου και τις τροποποιημένες διατάξεις του νόμου Κατσέλη οι δανειολήπτες θα βρεθούν μπροστά σε ένα βουνό αριθμών, προβλέψεων, αξιών και εκτιμήσεων τόσο για να υπαχθούν στο ν. Κατσέλη όσο και για να βγάλουν (αν βγάλουν) εις πέρας τη δόση που θα τους ορίσει το δικαστήριο να πληρώνουν.

Τα μυστικά του νέο νόμου και όσα πρέπει όλοι οι δανειολήπτες να γνωρίζουν εξηγεί στο NEWS247 ο εξειδικευμένος δικηγόρος κ. Δημήτρης Αναστασόπουλος ο οποίος ξεκαθαρίζει πως «ο τροποποιημένος νόμος Κατσέλη εντάσσει ένα νέο πολύπλοκο τρόπο υπολογισμού της μηνιαίας δόσης που θα υποχρεούται να καταβάλει ο δανειολήπτης  προς τις Τράπεζες προκειμένου να διασώσει την κύρια κατοικία του, εφόσον βεβαίως η αίτησή του για υπαγωγή γίνει δεκτή από το Δικαστήριο». Σύμφωνα με τον κ. Αναστασόπουλο «υπαγωγή στο νόμο Κατσέλη δεν θα σημαίνει πλέον απαραίτητα και διάσωση της κύριας κατοικίας, αφού το Δικαστήριο θα λαμβάνει υπόψη εισοδηματικά κριτήρια αλλά και την αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του δανειολήπτη. Παράλληλα, για τη διάσωση της θα τον υποχρεώνει να πληρώσει συνολικά σε μηνιαίες δόσεις το ποσό που θα έπαιρναν οι Τράπεζες αν το ακίνητο έβγαινε στον πλειστηριασμό.

Εάν λοιπόν το μηναίο εισόδημά του δανειολήπτη δεν ξεπερνά συνολικά ένα ποσό ( α) άγαμος έως 1.159,4 ευρώ, β) ζευγάρι έως 1972 ευρώ, γ) ζευγάρι με ένα παιδί έως 2448 ευρώ και δ) ζευγάρι με δύο παιδιά έως 2924 ευρώ) και η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του δεν υπερβαίνει ομοίως μια ελάχιστη αξία ( α) τις 180.000 ευρώ για τον άγαμο, β) τις 220.000 ευρώ για τον έγγαμο και γ) με προσαύξηση κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί και μέχρι 3 παιδιά) θα εκδίδεται μία απόφαση η οποία θα τον υποχρεώνει, προκειμένου να σώσει το σπίτι του να καταβάλλει κάθε μήνα προς τις Τράπεζες δόση το ανώτερο για είκοσι χρόνια. Στο διάστημα αυτό θα πρέπει να έχει καταβάλλει συνολικά το ποσό που θα ελάμβαναν οι Τράπεζες σε περίπτωση που έβγαζαν την κύρια κατοικία του δανειολήπτη στον πλειστηριασμό». 

Όπως τονίζει ο κ. Δημήτρης Αναστασόπουλος «η παραπάνω φράση δημιούργησε πολλές αμφιβολίες ως προς τη διαδικασία που θα ακολουθηθεί από τα Δικαστήρια προκειμένου να υπολογιστεί το ποσό αυτό καθώς και για το αν τελικά θα είναι εφικτή η διάσωση των κατοικιών των δανειοληπτών που θα ενταχθούν στον νόμο Κατσέλη αφού πλέον υπαγωγή στον Νόμο δεν θα σημαίνει απαραίτητα και διάσωση της κύριας κατοικίας. Δηλαδή κάποιος θα μπορεί να ενταχθεί στον νόμο υπό αυστηρές προϋποθέσεις αλλά μόνο εάν πληροί τα παραπάνω εισοδηματικά και φορολογικά κριτήρια  θα διασώζει την κύρια την  κατοικία του.  Η διαδικασία του υπολογισμού του ποσού αυτού, οι προϋποθέσεις  αλλά και η μηνιαία δόση που θα καταβάλλει ο δανειολήπτης διασαφηνίζεται με την υπ΄ αρ. 54/15-12-15 απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος ( ΦΕΚ Β 2740/16-12-2015)».

Σύμφωνα λοιπόν με την ως άνω απόφαση θα λαμβάνονται συνδυαστικά υπόψην τέσσερις παράμετροι προκειμένου να υπολογιστεί το ποσό που θα ελάμβαναν στον πλειστηριασμό οι Τράπεζες καθώς και η μηνιαία δόση που θα πρέπει να καταβάλλει ο δανειολήπτης. Οι τέσσερις παράμετροι όπως τις αναλύει ο κ. Αναστασόπουλος στο ΝEWS247 είναι:

ΤΡΕΧΟΥΣΑ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ

Θα υπολογίζεται αρχικά η τρέχουσα ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη, δηλαδή τι μπορεί να καταβάλλει κάθε μήνα ως δόση προς τις Τράπεζες. Βάση του υπολογισμού αυτού θα αποτελούν το συνολικό διαθέσιμο εισόδημα και οι δαπάνες διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησής του.

ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ

Στη συνέχεια θα υπολογίζεται η μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη, τι θα μπορεί να δίνει δηλαδή στο μέλλον ως μηνιαία δόση. Βάση του υπολογισμού αυτού θα αποτελεί το ποσό που προκύπτει από τον υπολογισμό της τρέχουσας ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη, σε κατ’ αρχήν σταδιακή προσαύξηση ποσοστού 5% ανά πενταετία.

Το ανωτέρω ποσοστό της προσαύξησης ανά πενταετία μπορεί να είναι ανώτερο ή κατώτερο του 5%:

(α) στην περίπτωση που βασίζεται σε προσδοκία μελλοντικής αύξησης ή σε εκτίμηση μελλοντικής μείωσης του εισοδήματος του οφειλέτη από οποιαδήποτε αιτία, εφόσον αυτή τεκμηριώνεται επαρκώς,

(β) στην περίπτωση που βασίζεται σε οικειοθελή δέσμευση του οφειλέτη να μειώσει τις δαπάνες διαβίωσης του ιδίου και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του.

Θα λαμβάνονται επιπλέον ενδεικτικά υπόψη:

• το τρέχον επίπεδο δαπανών σε σχέση με τις εύλογες δαπάνες,

• η ηλικία του οφειλέτη,

• ο αριθμός και ηλικία των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του,

• τυχόν προβλήματα υγείας του οφειλέτη και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του,

• οι συνθήκες της αγοράς ή του κλάδου δραστηριότητας του οφειλέτη ή του εργοδότη αυτού.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΜΕΓΙΣΤΗΣ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑΣ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ

Κατά τον υπολογισμό της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη θα λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι τυχόν μεταβολές στο εισόδημα ή στις δαπάνες του αναμένεται να επισυμβούν και η περίοδος που εκτιμάται ότι αυτές θα διαρκέσουν.

Εάν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών περιέχει σταδιακά αυξανόμενες δόσεις αποπληρωμής, η ικανότητα αποπληρωμής υπολογίζεται μέχρι το χρονικό σημείο της ολοσχερούς εξόφλησης της συνολικής οφειλής.

ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΠΟΣΟΥ ΠΟΥ ΘΑ ΕΛΑΜΒΑΝΑΝ ΟΙ ΠΙΣΤΩΤΕΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ

Για τον προσδιορισμό του ποσού που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση πλειστηριασμού θα ακολουθείται η εξής  διαδικασία:

(α) Ο πιστωτής ή οι πιστωτές, των οποίων οι απαιτήσεις είναι εξασφαλισμένες με εμπράγματη ασφάλεια ή με προσημείωση υποθήκης, και σε περίπτωση έλλειψης τέτοιων πιστωτών, ο πιστωτής με την υψηλότερη απαίτηση κατά του οφειλέτη, θα καταθέτουν στον φάκελο του οφειλέτη εκτίμηση σχετικά με το εκτιμώμενο ποσό του πλειστηριάσματος, του ποσού δηλαδή που θα ελάμβαναν σε περίπτωση πλειστηριασμού, εντός έξι (6) μηνών από την κατάθεση της αίτησης του οφειλέτη. Η ανωτέρω εκτίμηση θα περιλαμβάνει και εκτίμηση της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου και μνεία του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου καθώς και των εξόδων που συνδέονται με τον πλειστηριασμό.

(β) Ο οφειλέτης δικαιούται να καταθέσει στο φάκελο μέχρι τη συζήτηση της αίτησης του ενώπιον του δικαστηρίου αντίστοιχου περιεχομένου εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων.

(γ) Οι ανωτέρω εκτιμήσεις θα αξιολογούνται ελεύθερα από το δικαστήριο. Σε περίπτωση αποκλίσεων που επηρεάζουν καθοριστικά την έκβαση της απόφασης κι εφόσον ούτε ο πιστωτής, ούτε ο οφειλέτης προσκομίζουν μέχρι τη συζήτηση της υπόθεσης εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή, θα ανατίθεται αυτή σε πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων, από το δικαστή. Βάσει των κατατεθειμένων εκτιμήσεων το δικαστήριο θα προσδιορίζει στην απόφαση του το ποσό που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση πλειστηριασμού.

«Αντιλαμβάνεται εύκολα κανείς ότι οι προϋποθέσεις διάσωσης της κύριας κατοικίας με τον νόμο Κατσέλη είναι τόσες πολλές που πρακτικά καθιστούν αμφίβολο το αποτέλεσμα μιας αιτήσεως για υπαγωγή στο νόμο, αφού οι παραπάνω προϋποθέσεις αθροιστικά δημιουργούν ένα ναρκοπέδιο από αριθμούς, προβλέψεις, αξίες και εκτιμήσεις, οι οποίες πρέπει να συνδυαστούν από τον Δικαστή προκειμένου να εκδώσει μία ορθή, σύμφωνα με το νόμο, απόφαση» υπογραμμίζει στο NEWS247 ο κ. Αναστασόπουλος και καταλήγει σημειώνοντας: «Το περιεχόμενο της αίτησης, ήδη και με το παλιό νομικό πλαίσιο, είναι αντιφατικό αφού από τη μία μεριά θα πρέπει να αποδείξεις ότι είσαι σε αδυναμία πληρωμών από την άλλη όμως θα πρέπει να καταβάλλεις συνολικά ένα ποσό (για τις παλιές αιτήσεις το 80% της αντικειμενικής αξίας της κύριας κατοικίας για τις νέες από 1-1-16 το ποσό του πλειστηριασμού) έχεις δεν έχεις την οικονομική δυνατότητα, προκειμένου η κύρια κατοικία να διασωθεί. Και όλα αυτά, ενώ την ίδια στιγμή, οι δανειολήπτες που έχουν ήδη υποβάλλει αίτηση θα πρέπει μέχρι τις 19 Φλεβάρη 2016 να επικαιροποιήσουν τους φακέλους που τηρούνται στα Ειρηνοδικεία διαφορετικά η αίτησή τους θα απορρίπτεται ως «δόλια» κατά την τελική δικάσιμο…»