Τσουνάμι πλειστηριασμών φέρνει τα πάνω κάτω στην αγορά ακινήτων

Νέο τοπίο στην εγχώρια αγορά ακινήτων, με επίκεντρο την Αττική και ιδιαίτερα το κέντρο της Αθήνας, εκτιμάται ότι θα διαμορφώσει το «τσουνάμι» των πλειστηριασμών που έρχεται τους επόμενους μήνες, καθώς μέχρι τον ερχόμενο Σεπτέμβριο το «ηλεκτρονικό σφυρί» αναμένεται να κτυπήσει για περισσότερα από 10.000 ακίνητα, συνολικής πρώτης τιμής άνω του ενός δις. ευρώ.

Την ίδια στιγμή εξειδικευμένα τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων θα συνεχίσει με το «πόδι στο γκάζι» και το 2024, άμεσα επηρεασμένη από την επίδραση των διεθνών εξελίξεων και του περιβάλλοντος υψηλού πληθωρισμού και αυξημένων επιτοκίων.

«Τα πρόσφατα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος, επιβεβαιώνουν ότι το ράλι στις τιμές των ακινήτων θα συνεχιστεί και το 2024, ενδεχομένως με μικρότερο ρυθμό» αναφέρει υψηλόβαθμο τραπεζικό στέλεχος στο NEWS 24/7 και προσθέτει ότι «στο βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών ακίνητα συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές και στα υπόλοιπα».

Την ίδια στιγμή στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής, η ΤτΕ έκανε λόγο για αγορά διαφορετικών ταχυτήτων στο real estate και έκρουσε καμπανάκι για διόρθωση τιμών σε εκείνα τα ακίνητα που έχουν χρήσεις και θέσεις χαμηλότερης ζήτησης. Πάντως, για το σύνολο της αγοράς του real estate οι προσδοκίες της ΤτΕ παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων προσελκύουν μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον, με το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς να συνεχίζει την ανοδική του πορεία.

Αναφορικά τώρα με τους επερχόμενους πλειστηριασμούς και σύμφωνα με την πλατφόρμα iauction.gr που συγκεντρώνει όλα τα ιστορικά δεδομένα των πλειστηριασμών, αλλά και παρακολουθεί καθημερινά τα τελευταία νέα δεδομένα για τους επερχόμενους πλειστηριασμούς, έχουν ήδη ανακοινωθεί 10.675 πλειστηριασμοί μόλις το επόμενο εξάμηνο, δηλαδή έως και τον Σεπτέμβριο 2024, συνολικής αξίας πρώτης τιμής άνω του 1 δισεκατομμυρίου ευρώ.

Ωστόσο ένας προβληματισμός έχει να κάνει με το ποσοστό των «επιτυχημένων» πλειστηριασμών καθώς μέχρι πρότινος οι περισσότεροι κηρύσσονταν άγονοι ελλείψει ενδιαφέροντος και φυσικά πλειοδοτών. Ενδεικτικά, από τις αρχές του 2022 μέχρι και σήμερα έχουν πραγματοποιηθεί 127.000 πλειστηριασμοί σε διαφορετικούς γύρους που αφορούσαν περίπου 90.000 ακίνητα, αξίας 14,8 δισ. ευρώ. Από αυτούς μόλις το 14,9% υπήρξε γόνιμος, με το 44% των συγκεκριμένων ακινήτων να παραμένει στα… αζήτητα.

Η γεωγραφική κατανομή

Μεγάλο ενδιαφέρον έχουν τα ποιοτικά στοιχεία της συγκεκριμένης έρευνας καθώς σύμφωνα με στοιχεία της πλατφόρμας, το 35% των επερχόμενων πλειστηριασμών, ήτοι 3.660 ακίνητα, αξίας 218 εκατ. ευρώ, αφορά σε ακίνητα στο Νομό Αττικής. Ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία με το 14% ήτοι 1569 ακίνητα της ευρύτερης περιοχής να οδηγούνται στο πλειστηριασμό μέχρι τον Σεπτέμβριο. Λιγότεροι πλειστηριασμοί (836) θα πραγματοποιηθούν στην Δυτική Ελλάδα, 775 στην Πελοπόννησο και 647 στην Κρήτη, ενώ τις λιγότερες φορές, 136, θα κτυπήσει το ηλεκτρονικό σφυρί στο Νότιο Αιγαίο.

Στην Αθήνα η μερίδα του λέοντος

Από τα 3.660 ακίνητα που θα βγουν σε πλειστηριασμό στο Νομό Αττικής, το 17,3% αυτών εντοπίζεται στον Δήμο Αθηναίων (630 ακίνητα), ενώ αμέσως μετά ακολουθεί ο Δήμος Πειραιά με 277 ακίνητα (το 8,9% του συνόλου) ο Δήμος Περιστερίου (122 ακίνητα), Αγίας Παρασκευής (111), Νέας Ιωνίας (110),.

Σε ότι αφορά στον τύπο των ακινήτων το 43,9% των ακινήτων αφορά σε κατοικίες, ενώ το 13,7% σε οικόπεδα με κτίσμα. Ακολουθούν οι πλειστηριασμοί για αγροτεμάχια (850), αποθήκες (835), καταστήματα (624), οικόπεδα (528), parking (508), αγροτεμάχια με κτίσμα (342) και γραφεία (277).

Επιπλέον, όσον αφορά το έτος κατασκευής, η ανάλυση δεδομένων του iauction.gr αποκαλύπτει ότι μία στις τέσσερις κατοικίες ανήκουν σε κατασκευές που χρονολογούνται στη δεκαετία 2000 – 2009. «Αυτή η δεκαετία αντιστοιχεί στην περίοδο, όπου χορηγήθηκαν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια στη χώρα μας», σχολιάζουν οι αναλυτές της πλατφόρμας.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η κατανομή ως προς τον όροφο που βρίσκονται τα περισσότερα από τα ακίνητα. Συγκεκριμένα, το 31,96% βρίσκεται στον 1ο όροφο, ενώ το 17,22% στο ισόγειο. Όσον αφορά στους υψηλότερους ορόφους, εκεί εμφανίζονται τα μικρότερα ποσοστά.

«Πρωταθλητές» δε, αναδεικνύονται τα ακίνητα από 70 έως 100 τ.μ., με 994 πλειστηριασμούς, ενώ ακολουθούν εκείνα με εμβαδόν 40-70 τ.μ. (656 πλειστηριασμοί), 100-150 τ.μ. (528 πλειστηριασμοί),.

Τέλος, όπως καταγράφεται η τιμή μέσης αξίας (τιμή εκκίνησης) ακινήτου είναι περίπου 105.180 ευρώ.

Γιατί οι τιμές θα παραμείνουν υψηλά

Τραπεζικοί παράγοντες εκτιμούν ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί και αυτές θα παραμείνουν σε ανοδική τροχιά, έστω και με μικρότερο ρυθμό καθώς δύσκολα θα γεφυρωθεί σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα η μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που δημιουργήθηκε στα χρόνια της ελληνικής κρίσης.

Πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς υπεύθυνο για την ξέφρενη άνοδο των τιμών των κατοικιών είναι το μεγάλο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, αφού από την αγορά λείπουν πάνω από 212.000 ακίνητα. Το έλλειμμα αυτό έχει προκύψει από:

α) την κατάρρευση της οικοδόμησης νέων κατασκευών την τελευταία δεκαετία (μόλις 155.000 σπίτια),

β) τη μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (197.000)

και γ) την απογείωση του AirBnB (170.000 σπίτια).Την τελευταία δεκαετία υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν 155.000 νέες κατοικίες, ενώ η ζήτηση έφτασε τις 367.000 κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις).