Εμπορικοί δρόμοι Αθήνα και Θεσσαλονίκη: Η αγορά που κινείται – και το κόστος που δεν φαίνεται

Αν αναζητά κανείς σήμερα ένα κατάστημα λιανεμπορίου στους πιο εμπορικούς δρόμους της Αθήνας, θα διαπιστώσει γρήγορα ότι το «διαθέσιμο» είναι η πιο σπάνια λέξη που θα ακούσει.

Το ποσοστό κενών ισόγειων χώρων στις prime τοποθεσίες έχει υποχωρήσει κάτω από 5% — από περίπου 10% που ήταν το 2015 — και η ζήτηση παραμένει συστηματικά μεγαλύτερη από την προσφορά, καθώς διεθνείς αλυσίδες αναζητούν παρουσία στην ελληνική καταναλωτική αγορά με αφετηρία τους πιο εμπορικούς άξονες των δύο μεγαλύτερων πόλεων της χώρας.

Ο χάρτης των τιμών – Αθήνα

Πρωταθλήτρια εδώ και δεκαετίες της αγοράς των καταστημάτων παραμένει η οδός Ερμού (ο Θεός του Εμπορίου Ερμής πιστεύω είναι υπερήφανος), η οποία ωστόσο κατατάσσεται πλέον ανάμεσα στους ακριβότερους εμπορικούς δρόμους της Νότιας Ευρώπης — με μισθώματα που αγγίζουν τα 315-320 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ισογείου τον μήνα στα κορυφαία σημεία της. Αμέσως μετά βρίσκεται η οδός Βουκουρεστίου, στα 310 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ η αγορά του Κολωνακίου κινείται σε ένα ευρύτερο εύρος μεταξύ 100 και 120 ευρώ σε κεντρικά σημεία— χαμηλότερα από την Ερμού, αλλά με διαφορετικό αγοραστικό κοινό και διαφορετική εμπορική δυναμική.

Στα νότια προάστια, η αγορά διατηρεί ισχυρή κινητικότητα, με τα μισθώματα να διαμορφώνονται στα 165 ευρώ ανά τετραγωνικό — επίπεδα που αντικατοπτρίζουν τόσο την υψηλή αγοραστική δύναμη της περιοχής όσο και την περιορισμένη διαθεσιμότητα εμπορικών χώρων, ωστόσο αναμένεται τα επόμενα χρόνια να έχουμε νέα εμπορικά κέντρα που θα αλλάξουν τον χάρτη της εμπορικότητας.

Στα βόρεια προάστια, τα μισθώματα κυμαίνονται από 70 έως 120 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανάλογα με το σημείο και τον εμπορικό άξονα, ενώ στον Πειραιά — όπου η ανάπτυξη του λιμανιού συνεχίζει να αλλάζει την εικόνα της αγοράς — τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 60 και 105 ευρώ ανά τμ ισογείου (πάντα) .

Θεσσαλονίκη – Ο έτερος εμπορικός πόλος

Στη Θεσσαλονίκη, η οδός Τσιμισκή παραμένει ο κυρίαρχος εμπορικός άξονας, με μισθώματα που αγγίζουν τα 160-165 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο — επίπεδα ανάλογα με τα νότια προάστια της Αθήνας, γεγονός που αποτυπώνει την εμπορική βαρύτητα και δυναμική της πόλης για τη βόρεια Ελλάδα. Η αγορά έχει κινηθεί ανοδικά και εδώ, με σημαντικές διεθνείς αλυσίδες να επιλέγουν την Τσιμισκή για νέες εγκαταστάσεις μεγάλης επιφάνειας — ένα στοιχείο που επιβεβαιώνει ότι η Θεσσαλονίκη δεν αποτελεί πλέον δευτερεύουσα αγορά για το οργανωμένο λιανεμπόριο.

Τα μαθηματικά πίσω από τα μισθώματα

Τα παραπάνω νούμερα ακούγονται εντυπωσιακά — και είναι για τον επιχειρηματία ωστόσο προκαλούν ανησυχία και αυτός είναι ο λόγος που εξηγεί γιατί οι prime εμπορικοί δρόμοι είναι στην πράξη προσβάσιμοι μόνο σε αλυσίδες και επιχειρήσεις μεγάλης κλίμακας. Ένα κατάστημα 150 τετραγωνικών μέτρων σε κεντρικό σημείο της Αθήνας — στα 150 ευρώ ανά τετραγωνικό, που είναι μια μέτρια εκτίμηση για τους πρωτεύοντες άξονες — έχει μηνιαίο μίσθωμα 22.500 ευρώ, δηλαδή 270.000 ευρώ τον χρόνο — αποκλειστικά για το ακίνητο.

Πάνω σε αυτό έρχονται μισθοί υπαλλήλων, πρώτες ύλες ή εμπορεύματα, λειτουργικά έξοδα, ασφαλίσεις, ΕΦΚΑ, εξοπλισμός και διαμόρφωση χώρου. Για κάθε επιχείρηση που επιθυμεί να είναι βιώσιμη πριν γίνει επικερδής, τα έσοδα, ο τζίρος πρέπει να καλύπτουν αυτό το βάρος — και αυτό προϋποθέτει είτε πολύ υψηλό κύκλο εργασιών είτε πολύ υψηλά περιθώρια κέρδους.

Δεν είναι τυχαίο ότι οι κινήσεις που καταγράφονται στους prime εμπορικούς δρόμους προέρχονται σχεδόν αποκλειστικά από μεγάλες εγχώριες και διεθνείς αλυσίδες — επιχειρήσεις που διαθέτουν αρκετά ισχυρό brand και αρκετά μεγάλο τζίρο ανά τετραγωνικό για να αντέξουν αυτό το κόστος. Ο μικρός επιχειρηματίας, ακόμα και με εξαιρετικό προϊόν και ισχυρή ιδέα, έχει πρακτικά αποκλειστεί από τους κεντρικούς εμπορικούς άξονες — εκτός αν ανήκει στην κατηγορία των high-end καταστημάτων που μπορούν να στηρίξουν υψηλές τιμές πώλησης.

Η αγορά που ανακάμπτει — αλλά με νέους κανόνες

Η εικόνα της αγοράς εμπορικών ακινήτων έχει μεταμορφωθεί σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης όπου για παράδειγμα, η οδός Σταδίου χαρακτηριζόταν από τις δεκάδες κλειστές βιτρίνες — τα τελευταία έτη δειλά – δειλά, νέα καταστήματα ακόμα και επώνυμα επιλέγουν τη Σταδίου για την επανεμφάνισή τους. Ωστόσο, η ανάκαμψη δεν είναι ομοιόμορφη: στις prime τοποθεσίες τα κενά έχουν πέσει κάτω από 5%, αλλά στις δευτερεύουσες αγορές παραμένουν γύρω στο 20% — ένας αριθμός που δείχνει ότι η ζήτηση είναι πολύ πιο επιλεκτική από ό,τι φαίνεται στους τίτλους και ο παράγοντας τοποθεσία παραμένει αναμφισβήτητος.

Αυτή η πόλωση — prime δρόμοι σε πλήρη κίνηση, δευτερεύουσες αγορές σε αργή ανάκαμψη — είναι ίσως το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς εμπορικών ακινήτων σήμερα και ταυτόχρονα ο προβληματισμός των επιχειρηματιών / επενδυτών καθώς η θέση κάνει τη διαφορά, αλλά έχει και το αντίστοιχο – μεγάλο- κόστος.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com