Μεταβίβαση ακινήτου: Οne-stop shop 200 και πλέον ημερών

Μόλις τον περασμένο Απρίλιο, ψηφίστηκε ο νόμος 5293/2026 έχοντας τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη» και πρέπει να παραδεχθούμε ότι όλες οι κινήσεις που έχουν γίνει τα τελευταία έτη έχουν στόχο την απλοποίηση και διαφάνεια στις μεταβιβάσεις των ακινήτων, ωστόσο η εφαρμογή τους βρίσκει γραφειοκρατία.

Με βάση λοιπόν το νέο νόμο, ο συμβολαιογράφος καθίσταται ως «υπηρεσία μιας στάσης» — one-stop shop — καθ’ όλη τη διαδικασία μεταβίβασης.

Ακούγεται λογικό και ολοκληρωμένο και στο βαθμό που απλοποιεί κάποια βήματα. Ωστόσο, με βάση με στοιχεία του Μαΐου 2026, ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης παραμένει στις 213 ημέρες δηλαδή κάτι παραπάνω από επτά μήνες και έχουμε διακοπές Χριστουγέννων/ Πάσχα ή καλοκαίρι πρακτικά πάμε στις 8-10 μήνες.

Το επίκεντρο του προβλήματος δεν ήταν ποτέ το «πού πας» αλλά «τι βρίσκεις εκεί».

Η διαδικασία δεν είναι δύσκολη — είναι απρόβλεπτη

Εδώ είναι η πηγή που πολλοί παρεξηγούν και δεν υπολογίζουν καθώς η μεταβίβαση ακινήτου ως διαδικασία δεν είναι δύσκολη όταν το ακίνητο είναι «καθαρό» άλλωστε το βλέπουμε στα νεόδμητα που εκεί ο χρόνος ολοκλήρωσης είναι αισθητά χαμηλότερος. Η διαδικασία ξεκινάει να γίνεται επώδυνη όταν βγαίνουν στο φως εκκρεμότητες που ο ίδιος ο ιδιοκτήτης αγνοούσε — και αυτό συμβαίνει πολύ πιο συχνά από ό,τι περιμένουμε.

Μια αλλαγή θέσης κουζίνας που έγινε στην ανακαίνιση του 2003, ένα παράθυρο που μεγάλωσε για να μπαίνει περισσότερο φως, ένα w/c που προστέθηκε σε αποθηκευτικό χώρο — όλα αυτά είναι πολεοδομικές αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν πριν το συμβόλαιο, επίσης ένα λάθος στην καταχώρηση του κτηματολογίου, ή μια αμέλεια δήλωσης πολλαπλασιάζουν κατά πολύ τον χρόνο επίλυσης των γραφειοκρατικών θεμάτων.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του κλάδου, η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιότερων ακινήτων έχει κάποιου είδους εκκρεμότητα που δεν είναι ξεκάθαρη κατά την συμφωνία πώλησης και οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε καθυστερήσεις, δυσφορία και εντάσεις μεταξύ των μερών.

Τι άλλαξε και τι όχι

Ο Ν.5293/2026 έφερε δύο θετικές αλλαγές που οφείλουμε να αναφέρουμε: αρχικά, το τοπογραφικό διάγραμμα που δεν είναι πλέον υποχρεωτικό για ακίνητα σε κτηματογραφημένες περιοχές — μια ανακούφιση που μειώνει κόστος και χρόνο. Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον τον συντονισμό της όλης διαδικασίας ως one-stop shop γεγονός που λύνει από τη ρίζα του ποιος έχει ευθύνη της συλλογής των σωστών εγγράφων.

Δυστυχώς ο κύριος προβληματισμός παραμένει: η συνολική κτηματογράφηση της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί, οι δασικοί χάρτες που κυρώθηκαν μόλις το 2022 έχουν ακόμα εκκρεμείς αντιρρήσεις, και οι αυθαιρεσίες στα υφιστάμενα κτίσματα δεν εξαφανίζονται με νόμο. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να είναι μια στάση — αλλά αυτή η στάση ανακαλύπτει προβλήματα που υπάρχουν εδώ και χρόνια.

Το λάθος που κάνουν οι περισσότεροι πωλητές

Η πιο συνηθισμένη παγίδα είναι να ξεκινά ο πωλητής τη συλλογή εγγράφων αφού βρει αγοραστή και υπάρχει συμφωνία. Κάπου εκεί αρχίζουν να βγαίνουν στην επιφάνεια οι εκπλήξεις και το συμφωνηθέν χρονοδιάγραμμα χάνεται, ο αγοραστής περιμένει, ανησυχεί, και δεν είναι λίγες οι φορές που αποχωρεί.

Μια απλή λογική σκέψη είναι να ξεκινά η διερεύνηση νωρίτερα — πριν καν αναρτηθεί η αγγελία. Να γνωρίζει ο πωλητής τι έγγραφα έχει τι απουσιάζει, αν υφίστανται αυθαιρεσίες, αν τα στοιχεία του Ε9 είναι σωστά, αν χρειάζεται τακτοποίηση. Αυτό να είναι και όρος της αρχικής συμφωνίας και να αποφύγει να τα λύσει όλα αμέσως και κάτω από χρονική πίεση.

Δεν είναι λοιπόν περίεργο όταν βλέπουμε ένα διαμέρισμα με καθαρό και ολοκληρωμένο φάκελο να αντιμετωπίζει πιο άμεσα προσφορές, με σαφώς λιγότερες διαπραγματεύσεις και εν τέλει καλύτερη τιμή. Ο αγοραστής του 2026 είναι πληροφορημένος και ξέρει να εκτιμά την ετοιμότητα και την αποφυγή γραφειοκρατίας.

Αναμφίβολα η μεταβίβαση ακινήτου παραμένει μια διαδικασία που δεν συγχωρεί αδράνεια. Όσο νωρίτερα προετοιμαζόμαστε, τόσο λιγότερο θα έχουμε εκπλήξεις και δυσφορία.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com