Κοινωνικές Κατοικίες: Μειωμένο ΦΠΑ στα πρότυπα της Πορτογαλίας εξετάζει η κυβέρνηση

Η θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή και την ανακαίνιση κατοικιών που προορίζονται για την ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής στέγης, βρίσκεται στο επίκεντρο των κυβερνητικών σχεδιασμών, εν όψει ΔΕΘ, με στόχο την ενίσχυση της προσιτής κατοικίας και την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Με το “στεγαστικό” να “καίει”, οι σχετικές επεξεργασίες αναμένεται να συνδεθούν και με το οικονομικό πακέτο που θα παρουσιαστεί στη ΔΕΘ, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα αντίστοιχα μέτρα που εφαρμόζονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Τα παραδείγματα

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Πορτογαλίας, όπου το πρόγραμμα 97/2026 προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, έναντι 23%, για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση.

Βασική προϋπόθεση είναι το μηνιαίο μίσθωμα να μην ξεπερνά τα 2.300 ευρώ, όριο που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό των 920 ευρώ.

Το πορτογαλικό μοντέλο συνοδεύεται και από συγκεκριμένες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες. Η μίσθωση θα πρέπει να ξεκινήσει εντός 24 μηνών και να διατηρηθεί για τουλάχιστον 36 μήνες σε χρονικό ορίζοντα πέντε ετών.

Στη Γαλλία, αντίστοιχα, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την προσιτή κατοικία ανέρχεται στο 10%.

Τι εξετάζεται στην Ελλάδα

Στην Ελλάδα, παράλληλα με την εξέταση ενός ευνοϊκότερου καθεστώτος ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, αναμένεται να παραταθεί για ακόμη έναν χρόνο η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων.

Η αναστολή

Η παράταση της αναστολής θεωρείται σημαντική τόσο για την οικοδομή όσο και για την αγορά ακινήτων, καθώς περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση των αγοραστών και μπορεί να συμβάλει στη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Παράλληλα, μειώνει το συνολικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική δαπάνη παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.

Το μέτρο αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά. Στην κατηγορία περιλαμβάνονται τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και κατοικίες που κατασκευάζονται με το σύστημα της αντιπαροχής, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στην προβλεπόμενη διαδικασία αναστολής.

Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές των συγκεκριμένων νεόδμητων ακινήτων δεν καταβάλλουν ΦΠΑ 24%, αλλά φόρο μεταβίβασης 3%. Η διαφοροποίηση αυτή περιορίζει αισθητά την τελική φορολογική επιβάρυνση και λειτουργεί ως κίνητρο για την αγορά νέων κατοικιών.

Το ευρωπαϊκό πλαίσιο

Η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου ΦΠΑ συνδέεται και με την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία διευρύνει την ευελιξία των κρατών-μελών ως προς την εφαρμογή μειωμένων συντελεστών.

Μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο συντελεστή περιλαμβάνεται πλέον και η «παροχή και η κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής», όπως αυτή ορίζεται από κάθε κράτος-μέλος.

Στο πλαίσιο αυτό, ένα αντίστοιχο ελληνικό μοντέλο θα μπορούσε να συνδέσει τον μειωμένο ΦΠΑ με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η μακροχρόνια μίσθωση και η τήρηση ανώτατων ορίων στα μισθώματα, ώστε το φορολογικό όφελος να κατευθύνεται στην αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών.

Παράλληλα, εξετάζεται κατά πόσο ένα τέτοιο καθεστώς θα μπορούσε να συνδυαστεί με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως μείωση ή ακόμη και απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Ένας συνδυασμός μέτρων θα μπορούσε να καταστήσει πιο ελκυστική για ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές την ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους και να ενισχύσει την προσφορά στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.