Πώς η ΕΕ θα βοηθήσει δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς να περιορίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ετοιμάζει νέα νομοθετική πρωτοβουλία που θα δίνει στα κράτη-μέλη τα οποία αντιμετωπίζουν οξύ στεγαστικό πρόβλημα μεγαλύτερα περιθώρια να επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε πεδίο έντονης νομικής αντιπαράθεσης ανάμεσα στους φορείς του τουρισμού και τις τοπικές αρχές, οι οποίες επιχειρούν να περιορίσουν τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Σε πολλές περιπτώσεις, οι σχετικές διαμάχες καταλήγουν στα δικαστήρια, όπου μπορεί να εκκρεμούν επί χρόνια, με αβέβαιη έκβαση.

Η νέα ευρωπαϊκή νομοθεσία, που φέρει την ονομασία “Affordable Housing Act” (“Πράξη για την Προσιτή Στέγαση”), αναμένεται να καθορίζει συγκεκριμένα κριτήρια βάσει των οποίων οι πόλεις και οι περιφέρειες θα μπορούν να λαμβάνουν αναλογικά μέτρα για την αντιμετώπιση των πιέσεων στη στέγαση, σύμφωνα με πρόσωπα που έχουν ενημερωθεί για τις σχετικές συζητήσεις.

Αν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιπροσωπεύουν μόλις το 1,2% του συνολικού αριθμού κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σε ορισμένους ιδιαίτερα δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς το ποσοστό είναι πολύ υψηλότερο.

Όπως αναφέρουν οι Financial Times, στο Σορέντο της Ιταλίας, στο Ντουμπρόβνικ της Κροατίας και στη Φουερτεβεντούρα των Κανάριων Νήσων, για παράδειγμα, οι κατοικίες που διατίθενται για τουριστική μίσθωση μπορεί να αντιστοιχούν έως και στο 20% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, σύμφωνα με στοιχεία του Κοινού Κέντρου Ερευνών (JRC) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.

Οι τοπικές αρχές υποστηρίζουν ότι η εξάπλωση των τουριστικών μισθώσεων επιδεινώνει την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και συμβάλλει στην αύξηση των τιμών για τους μόνιμους κατοίκους. Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ωστόσο, αμφισβητούν αυτή την εκτίμηση.

Οι περιορισμοί των χωρών ανά τα χρόνια

Πόλεις όπως το Άμστερνταμ, το Βερολίνο, οι Βρυξέλλες, η Φλωρεντία και το Παρίσι έχουν ήδη προχωρήσει τα τελευταία χρόνια στην επιβολή σειράς περιορισμών. Τα μέτρα περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, συστήματα αδειοδότησης που περιορίζουν τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να διατίθενται για τουριστική μίσθωση, καθώς και ανώτατα όρια στον αριθμό των διανυκτερεύσεων για τις οποίες μπορεί να ενοικιάζεται ένα διαμέρισμα μέσα σε ένα έτος.

Η Βαρκελώνη έχει προχωρήσει ακόμη περισσότερο, θέτοντας ως στόχο την πλήρη κατάργηση των τουριστικών μισθώσεων διαμερισμάτων έως το 2028.

Τα μέτρα προκαλούν αντιδράσεις

Πολλά από αυτά τα μέτρα, ωστόσο, έχουν προκαλέσει προσφυγές από ιδιοκτήτες ακινήτων και φορείς του τουρισμού, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι οι περιορισμοί παραβιάζουν την ελευθερία παροχής υπηρεσιών που κατοχυρώνεται από το ευρωπαϊκό δίκαιο.

“Ό,τι κι αν κάνουμε [για να περιορίσουμε τις τουριστικές μισθώσεις], ακολουθεί προσφυγή”, δήλωσε ο Τζάκοπο Βιτσίνι, δημοτικός σύμβουλος της Φλωρεντίας με αρμοδιότητα στον τουρισμό.

Η Φλωρεντία δημιούργησε πέρυσι σύστημα αδειοδότησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ ταυτόχρονα ανέστειλε τις νέες καταχωρίσεις ακινήτων στο ιστορικό κέντρο της πόλης. Το μέτρο προκάλεσε περίπου δώδεκα προσφυγές από ιδιοκτήτες κατοικιών και φορείς του τουρισμού.

Το περιφερειακό διοικητικό δικαστήριο της Τοσκάνης αποφάνθηκε υπέρ του δήμου της Φλωρεντίας. Ωστόσο, πρόκειται μόνο για τον πρώτο βαθμό δικαστικού ελέγχου, γεγονός που σημαίνει ότι παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων προσφυγών.

Έκτοτε, η πόλη επέκτεινε το μορατόριουμ ώστε να καλύπτει το 44% του οικιστικού της αποθέματος και αναμένει νέες νομικές προσφυγές.

Οι δικαστικές αποφάσεις γύρω από το ζήτημα σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση δεν είναι ενιαίες και σε αρκετές περιπτώσεις παραμένουν ασαφείς.

Σε μια απόφαση-ορόσημο το 2020, το ανώτατο δικαστήριο της ΕΕ έκρινε νόμιμα τα τοπικά συστήματα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων όταν αυτά δικαιολογούνται από την έλλειψη κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι τα μέτρα που λαμβάνονται είναι αναλογικά.

Το τι ακριβώς συνιστά, όμως, “αναλογικό” μέτρο παραμένει αντικείμενο νομικών ερμηνειών και δικαστικών αντιπαραθέσεων.

Όπως δήλωσε η Λορέν Ντερΐ, δικηγόρος στη Γαλλία με ειδίκευση στο δίκαιο ακινήτων, οι πόλεις βρίσκονται έτσι σε μια κατάσταση “αναγνωρισμένης αρμοδιότητας [αλλά] μόνιμης ανασφάλειας”.

Η αβεβαιότητα αυτή μπορεί να οδηγήσει τις τοπικές αρχές σε υπερβολικά επιφυλακτικές κινήσεις.

“Οι αρχές που δεν διαθέτουν τους απαραίτητους νομικούς πόρους για να θωρακίσουν ένα φιλόδοξο σχέδιο περιορίζουν από μόνες τους τις κινήσεις τους. Υιοθετούν κανόνες που δεν φτάνουν μέχρι εκεί όπου θα τους επέτρεπε ο νόμος, απλώς και μόνο επειδή φοβούνται ότι θα προσβληθούν δικαστικά”, σημείωσε η Ντερΐ.

Ο Βιτσίνι από τη Φλωρεντία υπογράμμισε ότι είναι “απαραίτητο” η Ευρωπαϊκή Ένωση να “αναγνωρίσει τη δυνατότητα” των τοπικών διοικήσεων να επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, τόνισε ότι δεν μπορεί “να υπάρχει ο ίδιος κανονισμός για όλες τις πόλεις, επειδή οι περιπτώσεις είναι πολύ διαφορετικές”.

Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία καθώς το κόστος στέγασης αυξάνεται με ταχείς ρυθμούς σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν δύο τρίτα μεταξύ 2015 και 2025, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περισσότερο από ένα πέμπτο την ίδια περίοδο.

Σε πολλά κράτη-μέλη, μάλιστα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ταχύτερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, με αποτέλεσμα πολλοί νέοι να αποκλείονται ουσιαστικά από την αγορά κατοικίας.

Βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης θεωρείται η ανεπαρκής αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η οποία δεν έχει καταφέρει να ακολουθήσει τον ρυθμό αύξησης της ζήτησης. Σε αυτό συμβάλλουν και οι περιορισμοί στον πολεοδομικό σχεδιασμό, ιδιαίτερα στις πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές.

Έρευνα του JRC, πάντως, διαπίστωσε θετική συσχέτιση ανάμεσα στη μεγάλη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων και το υψηλότερο κόστος στέγασης. Η σχέση αυτή φαίνεται να είναι ισχυρότερη μακροπρόθεσμα όσον αφορά τις τιμές πώλησης των ακινήτων παρά τα ενοίκια.

Πλατφόρμες όπως η Airbnb απορρίπτουν, από την πλευρά τους, την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν βασική αιτία της έλλειψης κατοικιών και επισημαίνουν τα οικονομικά οφέλη που δημιουργεί ο τουρισμός για τις τοπικές οικονομίες.

Ο Τζορτζ Μαύρος, επικεφαλής ευρωπαϊκών κυβερνητικών σχέσεων της Airbnb, δήλωσε ότι “οι εξαιρετικά αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πολύ απίθανο να έχουν ουσιαστική επίδραση στις τιμές των κατοικιών”.

“Από την άλλη πλευρά, έχουν πραγματικές και πολύ συγκεκριμένες οικονομικές επιπτώσεις σε αυτές τις πόλεις”, πρόσθεσε.

Στο ίδιο μήκος κύματος, η European Holiday Home Association, οργάνωση που εκπροσωπεί τον κλάδο, υποστήριξε ότι, παρότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις “ενδέχεται να παίζουν κάποιον ρόλο”, υπάρχουν “σημαντικά μεγαλύτερα προβλήματα”.

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ανέφερε ότι, κατά μέσο όρο, το 20% των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση παραμένει κενό.