ΔΕΘ 2026 και κτηματαγορά: Τι ανακοινώθηκε – Και τι σημαίνει στην πράξη

Κάθε χρόνο η ΔΕΘ παράγει ανακοινώσεις που αφορούν άμεσα ή έμμεσα την κτηματαγορά — και φέτος δεν έκανε εξαίρεση.

Από το βήμα της 90ής Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης παρουσιάστηκαν τρεις συγκεκριμένες παρεμβάσεις που αφορούν τη στέγαση: ένα νέο πρόγραμμα δανειοδότησης πρώτης κατοικίας, μια σημαντική αλλαγή στη φορολόγηση αγορών από πολίτες εκτός ΕΕ, και η επέκταση της κατάργησης του ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους οικισμούς.

Και οι τρεις αξίζουν να εξεταστούν με ψύχραιμη ανάλυση — γιατί αφορούν διαφορετικές κατηγορίες ιδιοκτητών και αγοραστών.

«Σπίτι μου 3»: Νέο πρόγραμμα 2 δισ. ευρώ για πρώτη κατοικία

Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» θα υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας με συνολικό ύψος 2 δισεκατομμυρίων ευρώ — αποτελώντας τη συνέχεια των προηγούμενων φάσεων του προγράμματος που δανειοδότησε νέους αγοραστές με χαμηλά επιτόκια. Η έναρξη τοποθετείται στον Ιανουάριο του 2027, με στόχο να καλύψει 40.000 περιπτώσεις νέων αγοραστών — κυρίως νέων ζευγαριών που αποκτούν πρώτη κατοικία.

Στον ευρύτερο σχεδιασμό που παρουσιάστηκε για τα επόμενα χρόνια προβλέπονται επίσης 20.000 νέα ή ανακαινισμένα σπίτια, 8.500 επιπλέον φοιτητικές κλίνες και 2.000 νέα διαμερίσματα για στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων — στοιχεία που υποδηλώνουν μια στροφή προς πιο ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική, με ταυτόχρονη αξιοποίηση δημόσιας και δημοτικής ακίνητης περιουσίας μέσω νέου εξειδικευμένου φορέα.

Για τον αγοραστή που πληροί τα κριτήρια, το πρόγραμμα ανοίγει μια πόρτα που η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να ανοίξει — καθώς ο συνδυασμός υψηλών τιμών ακινήτων και υψηλού κόστους δανεισμού έχει αποκλείσει σημαντικό μέρος της νεανικής ζήτησης. Το ερώτημα που θα απαντηθεί τον Ιανουάριο είναι ποια θα είναι τα εισοδηματικά κριτήρια, ποιο το ύψος του δανείου και ποιες περιοχές θα καλύπτονται.

Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ: μια σαφής αποτρεπτική κίνηση

Η πιο απτή αλλαγή για την κτηματαγορά είναι η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης — ανεξάρτητα από το αν αυτές γίνονται στο πλαίσιο Golden Visa ή όχι. Πρόκειται για πενταπλασιασμό του συντελεστή, που στέλνει ένα πολύ σαφές μήνυμα: η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα από πολίτες τρίτων χωρών γίνεται πολύ πιο δαπανηρή.

Στην πράξη, η μεταβολή αυτή επηρεάζει κυρίως αγοραστές από Κίνα, Τουρκία, Ισραήλ, Λίβανο και άλλες χώρες εκτός ΕΕ που τα τελευταία χρόνια είχαν αυξημένη παρουσία στην αγορά — ιδιαίτερα στην Αττική, σε νησιά υψηλής τουριστικής ζήτησης και σε αστικά κέντρα. Πολίτες της ΕΕ συνεχίζουν να φορολογούνται στο 3%. Η αλλαγή αναμένεται να μειώσει τη ζήτηση από αυτή την κατηγορία αγοραστών — κάτι που για την αγορά μπορεί να σημαίνει ελαφρά αποκλιμάκωση της πίεσης στις τιμές σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, αν και η συνολική επίπτωση θα εξαρτηθεί από τον όγκο των συναλλαγών που επηρεάζονται.

Κατάργηση ΕΝΦΙΑ: Επέκταση του ορίου σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους

Από το 2027, το πληθυσμιακό όριο για την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς αυξάνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους — ενώ για τη Δυτική Μακεδονία το αντίστοιχο όριο ανεβαίνει από 1.700 σε 2.200 κατοίκους, σε αναγνώριση της ιδιαίτερης δημογραφικής κατάστασης της περιοχής. Αυτό σημαίνει ότι περισσότεροι οικισμοί εντάσσονται στο μέτρο και οι κάτοχοι κύριας κατοικίας σε αυτές τις περιοχές δεν πληρώνουν πλέον ΕΝΦΙΑ.

Συνολικά, οι ανακοινώσεις της ΔΕΘ για τα ακίνητα δεν αλλάζουν το βασικό τοπίο της αγοράς — αλλά στέλνουν σαφή σήματα για την κατεύθυνση της πολιτικής: ενίσχυση της πρόσβασης νέων αγοραστών στην πρώτη κατοικία, φορολογική επιβάρυνση της επενδυτικής αγοράς από πολίτες εκτός ΕΕ και στήριξη αγροτικών και ημιαστικών κοινοτήτων. Πόσο αποτελεσματικά θα υλοποιηθούν αυτές οι κατευθύνσεις είναι το ερώτημα που θα έχει απάντηση τους επόμενους μήνες — η πράξη πάντα βαρύνει περισσότερο από την εξαγγελία.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com