100.000 ευρώ για σπίτι: H απάντηση αλλάζει κάθε 200 χιλιόμετρα

Αν ρωτήσουμε πέντε ανθρώπους τι αγοράζεις με 100.000€ θα πάρουμε πέντε εντελώς διαφορετικές απαντήσεις. Ένας θα ισχυριστεί «τίποτα σοβαρό» ενώ άλλος, «ολόκληρο σπίτι με κήπο» και οι δύο έχουν δίκιο — απλώς μιλούν για διαφορετική πόλη. Τα 100.000€ δεν είναι ένα ποσό. Είναι ένα ερώτημα που η απάντησή του αλλάζει ανάλογα με το πού.

Στην Αθήνα, ο μέσος όρος της Αττικής αγγίζει τα 3.000-3.200€/τ.μ. — πράγμα που σημαίνει ότι με 100.000€ αγοράζετε ελάχιστα τετραγωνικά σε καλή περιοχή. Στη Δυτική Αθήνα και τον Πειραιά οι τιμές πέφτουν στα 1.800-1.900€/τ.μ. και το budget φτάνει τα 55-65 τ.μ. Σε παλαιότερες πολυκατοικίες δεκαετίας ’50-’70, σε Καλλιθέα ή Βύρωνα, βρίσκετε ακόμα διαμερίσματα γύρω στα 80 τ.μ. κοντά σε αυτό το budget — αλλά μιλάμε για κτίρια που χρειάζονται ανακαίνιση. Και αυτό δεν είναι τυχαίο: τα στοιχεία δείχνουν ότι περισσότερο από τα 6 στα 10 ακίνητα που διατίθενται κάτω από 100.000€ έχουν κατασκευαστεί πριν το 1980, ενώ ελάχιστα — μόλις 4% — είναι μεταγενέστερα του 2010.

Στο κέντρο της Αθήνας, μόλις 1 στα 6 ακίνητα προς πώληση βρίσκεται κάτω από 100.000€. Στα νότια και βόρεια προάστια το ποσοστό αυτό πέφτει δραματικά — κάτω από 5% και 2% αντίστοιχα. Στην Αθήνα, με 100.000€ δεν αγοράζετε σπίτι. Αγοράζετε αφετηρία — και μια ανακαίνιση στο άμεσο μέλλον.

Εκτός Αττικής: Άλλη εικόνα

Στη Θεσσαλονίκη το κέντρο ξεπερνά το budget — αλλά στις περιφερειακές γειτονιές (Κορδελιό, Σταυρούπολη, Πολίχνη) τα 100.000€ αγοράζουν πραγματικό διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων. Στην Πάτρα και τη Λάρισα, τα νεόδμητα βρίσκονται κοντά στα 2.000-2.200€/τ.μ., αλλά τα μεταχειρισμένα σε καλές περιοχές πέφτουν αρκετά χαμηλότερα και το budget φτάνει άνετα τα 70-90 τ.μ. Ο Βόλος παρουσιάζει παρόμοια εικόνα, με το πλεονέκτημα της θάλασσας. Στην επαρχία, τα 100.000€ δεν είναι αφετηρία. Είναι ολοκληρωμένη λύση στέγασης.

Αν ψάξετε ακόμα πιο μακριά — Καστοριά, Κοζάνη, Φλώρινα, Καρδίτσα — βρίσκετε τιμές που ξεκινούν από 538€/τ.μ. και τα 100.000€ μπορεί να αγοράσουν σπίτι άνω των 120 τ.μ. Προσοχή όμως: χαμηλή τιμή ανά τετραγωνικό δεν σημαίνει πάντα καλή επένδυση. Πριν αγοράσετε οπουδήποτε, αναρωτηθείτε πρώτα ποιος θα είναι ο μελλοντικός αγοραστής ή ενοικιαστής σας, καθώς η ζήτηση καθορίζει την αξία — όχι η τιμή αγοράς.

Τα νούμερα αυτά αποκτούν ακόμα μεγαλύτερη σημασία αν τα δούμε σε πανελλαδικό επίπεδο: συνολικά, μόλις το 17% των ακινήτων που διατίθενται σήμερα στην ελληνική αγορά βρίσκεται κάτω από 100.000€ — ένα ποσοστό που αποκαλύπτει πόσο έχει αλλάξει το τοπίο τα τελευταία χρόνια. Το ενδιαφέρον όμως βρίσκεται στην ανισοκατανομή: ενώ στα βόρεια προάστια της Αθήνας μόλις 2 στα 100 ακίνητα εντάσσονται σε αυτό το budget, στην Κοζάνη το αντίστοιχο ποσοστό αγγίζει το 72%, στην Ημαθία το 70%, στις Σέρρες το 67% και στη Φθιώτιδα ξεπερνά το 56% — δηλαδή κάθε δεύτερο σπίτι που βγαίνει στην αγορά βρίσκεται εντός του budget των 100.000€. Αυτή η αντίθεση δεν αντανακλά μόνο διαφορά τιμών — αντανακλά διαφορά ζήτησης, οικονομικής δραστηριότητας και, τελικά, επενδυτικής ευκαιρίας.

Τα κόστη που ξεχνάτε να υπολογίσετε

Εδώ κρύβεται μια από τις πιο συχνές εκπλήξεις για τους αγοραστές, καθώς πέρα από την τιμή του ακινήτου, κάθε αγορά συνοδεύεται από επιπλέον κόστη: φόρος μεταβίβασης (3,09%), συμβολαιογραφικά (~1-1,5%), αμοιβή δικηγόρου (~1%), κτηματολόγιο (~0,5-1%) και, αν υπάρχει μεσίτης, η αμοιβή του (~2%+ΦΠΑ). Συνολικά, μιλάμε για επιπλέον 8-10% πάνω από την τιμή αγοράς. Για ένα ακίνητο 100.000-110.000€, αυτό σημαίνει 8.000-11.000€ επιπλέον που πρέπει να υπάρχουν διαθέσιμα. Το budget σας δεν είναι μόνο η τιμή στην αγγελία — είναι η τιμή, συν ένα ακόμα μηνιαίο μισθό, τουλάχιστον.

Το σωστό ερώτημα

Τα 100.000€ δεν είναι λίγα ή πολλά από μόνα τους. Είναι λίγα ή πολλά ανάλογα με το πού τα βάζετε. Πολλοί αγοραστές ξεκινούν ψάχνοντας «τι μπορώ να αγοράσω» — ενώ το πρώτο ερώτημα πρέπει να είναι «πού». Η απάντηση στο δεύτερο καθορίζει την απάντηση στο πρώτο. Και αν η απάντηση δεν σας βολεύει — αξίζει να την επανεξετάσετε πριν δεσμευτείτε.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com