Εμπορικό ή οικιστικό ακίνητο: Ποιο αποδίδει καλύτερα — και για ποιον

Στις συζητήσεις για επένδυση σε ακίνητα, ο διαχωρισμός μεταξύ οικιστικών και εμπορικών ακινήτων εμφανίζεται συχνά ως απλή σύγκριση αποδόσεων — και μόνο.

Στην πράξη, οι δύο κατηγορίες έχουν τελείως διαφορετική λογική, διαφορετικές απαιτήσεις διαχείρισης και διαφορετικό προφίλ κινδύνου — στοιχεία που καθορίζουν ποια επιλογή ταιριάζει σε ποιον επενδυτή, ανεξάρτητα από το ποσό που φαίνεται στη γραμμή απόδοσης.

Το κοινό σημείο εκκίνησης: H 3ετής μίσθωση

Και οι δύο κατηγορίες υπόκεινται στη 3ετή ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης που ορίζει ο νόμος — αυτό είναι το κοινό τους σημείο. Από εκεί και πέρα, οι διαφορές είναι δομικές.

Στις κατοικίες, κάθε αλλαγή μισθωτή συνεπάγεται κατά κανόνα τουλάχιστον ένα βάψιμο και συχνά μια σειρά από μικρές επισκευές — αναγκαίες ώστε το ακίνητο να παραμείνει ανταγωνιστικό στην αγορά και να προσελκύει αξιόπιστους ενοικιαστές. Ταυτόχρονα, για να διατηρεί η κατοικία το μισθωτικό της επίπεδο και την αξία της, απαιτεί περιοδικές αναβαθμίσεις — κουζίνα, μπάνιο, πατώματα, εγκαταστάσεις — με ρυθμό που δεν είναι πάντα ορατός κατά την αγορά αλλά αθροίζεται σε βάθος χρόνου και ανάλογα με τη χρήση.

Στα εμπορικά ακίνητα — καταστήματα και γραφεία — η εικόνα είναι τελείως διαφορετική. Ο επαγγελματίας μισθωτής αναλαμβάνει κατά κανόνα τη διαμόρφωση του χώρου με δικά του έξοδα, προσαρμόζοντάς τον στις ανάγκες της επιχείρησής του — και κατά την αποχώρησή του, το ακίνητο δεν απαιτεί τις ίδιες αισθητικές παρεμβάσεις. Αυτό μεταφράζεται σε χαμηλότερο επαναλαμβανόμενο κόστος ιδιοκτησίας για τον ιδιοκτήτη. Φυσικά σε κτίρια γραφείων κάποια στιγμή θα υπάρξει η απαίτηση για ριζική ανακαίνιση και εκσυγχρονισμό που συνεπάγεται μεγάλη επένδυση αλλά αφορά μεγάλους χώρους και αυτοτελή κτίρια.

Η σύγκριση των αποδόσεων — τι λένε τα νούμερα

Σύμφωνα με τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς, οι κατοικίες στην Αθήνα αποδίδουν από μισθωτική σκοπιά 4,5% έως 5,5% — με τη διαφορά να καθορίζεται από τοποθεσία, παλαιότητα, όροφο και κατάσταση. Τα prime γραφεία ξεκινούν από 6% και φτάνουν στο 7,5%, ενώ τα καταστήματα σε εμπορικούς δρόμους υψηλής κίνησης κυμαίνονται στο 5,5-6% — και στις δευτερεύουσες αγορές ανεβαίνουν στο 7-8%, αντανακλώντας πάντα το αντίστοιχα υψηλότερο ρίσκο.

Με άλλα λόγια: τα εμπορικά ακίνητα δίνουν κατά κανόνα υψηλότερη ετήσια απόδοση — αλλά αυτό δεν είναι δώρο, είναι αντιστάθμισμα για υψηλότερο ρίσκο. Και το μεγαλύτερο ρίσκο δεν είναι η τιμή αγοράς — είναι η κενή περίοδος.

Η τοποθεσία — ιδιαίτερα κρίσιμη για τα καταστήματα

Η τοποθεσία έχει καθοριστική σημασία και για τις δύο κατηγορίες — αλλά για τα καταστήματα είναι ακόμα πιο κρίσιμη, καθώς λειτουργεί ως άμεσος παράγοντας βιωσιμότητας της όποιας επιχείρησης στεγάζει. Ένα κατάστημα σε δρόμο χαμηλής προβολής δεν είναι απλώς λιγότερο ελκυστικό — είναι δύσκολο να αξιοποιηθεί από τον ενοικιαστή, γεγονός που αυξάνει την πιθανότητα πρόωρης αποχώρησης ή δυσκολίας εύρεσης νέου. Ο πεζός κόσμος, η ορατότητα, η πρόσβαση, η σύνθεση της γειτονιάς — όλα αυτά δεν μετράνε στα στοιχεία μιας αγγελίας αλλά καθορίζουν τελικά αν το ακίνητο θα παραμείνει εκμισθωμένο σε βάθος χρόνου.

Ποιο ταιριάζει σε ποιον

Η κατοικία – πλέον- είναι η πιο προσιτή κατηγορία επένδυσης για τον ιδιώτη επενδυτή — λόγω χαμηλότερης τιμής εισόδου, ευρύτερης αγοράς ενοικιαστών, μεγαλύτερης ρευστότητας σε περίπτωση πώλησης και μικρότερης πολυπλοκότητας στη διαχείριση. Η αγορά κατοικιών «αντέχει» καλύτερα σε κρίσεις — γιατί η στέγη είναι πάντα πρώτη ανάγκη. Το κόστος συντήρησης είναι ο κύριος παράγοντας που μειώνει τη βιωσιμότητα της καθαρής απόδοσης, και αξίζει να υπολογίζεται με ρεαλισμό.

Το εμπορικό ακίνητο προσφέρει υψηλότερη απόδοση και χαμηλότερο κόστος συντήρησης — αλλά απαιτεί βαθύτερη γνώση της αγοράς, επιλογή αξιόπιστου μισθωτή και πολύ προσεκτική αξιολόγηση τοποθεσίας. Η κενή περίοδος σε ένα κατάστημα ή γραφείο έχει διαφορετικό αντίκτυπο από ό,τι σε μια κατοικία — γιατί η αγορά είναι στενότερη και η αναζήτηση νέου μισθωτή παίρνει περισσότερο χρόνο. Η επιλογή μεταξύ των δύο κατηγοριών δεν είναι θέμα ποια «αποδίδει καλύτερα» στα χαρτιά — είναι θέμα ποια ταιριάζει στο επενδυτικό προφίλ, τους στόχους και τις δυνατότητες διαχείρισης του κάθε επενδυτή.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com