Πότε είναι η καλύτερη στιγμή για να ψάξετε σπίτι

Υπάρχει μια παγίδα που πέφτουν σχεδόν όλοι όσοι αρχίζουν να ψάχνουν σπίτι και είναι αναμενόμενο: ξεκινούν την αναζήτηση τις περιόδους που τους βολεύουν — τα Χριστούγεννα που τα παιδιά σχολάσαν, το Πάσχα που η δουλειά έχει χαλαρώσει λίγο, τις αρχές του καλοκαιριού που υπάρχει επιτέλους αέρας να αναπνεύσουν.

Η λογική είναι απόλυτα κατανοητή — αλλά αυτή ακριβώς η λογική είναι που τους μετατρέπει σε ανταγωνιστές μεταξύ τους, δίνοντας παράλληλα στον ιδιοκτήτη το πλεονέκτημα που δεν ήξεραν ότι του χαρίζουν.

Επίσης δεν είναι μια απόφαση που πρέπει να την αφήνουμε όταν έχουμε χρόνο, πρέπει να την εντάξουμε στο -βαρύ- μας πρόγραμμα με σεβασμό στις απαιτήσεις που υπάρχουν και δεν είναι λίγες αυτές.

Όταν όλοι ψάχνουν μαζί — ποιος κερδίζει;

Η ελληνική κτηματαγορά έχει ξεκάθαρη εποχικότητα που λίγο ως πολύ όσοι ασχολούνται με ακίνητα την γνωρίζουν και οφείλουμε να αναφέρουμε ότι δεν διαφέρει από ό,τι καταγράφουν οι μεγάλες αγορές της Ευρώπης και των ΗΠΑ.

Οι περίοδοι αιχμής — Άνοιξη, Πάσχα, αρχές καλοκαιριού και περίοδος γύρω από τα Χριστούγεννα — έχουν αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα: περισσότερα ακίνητα προς επίσκεψη, πιο ευέλικτα ωράρια, ευκολότερος συντονισμός οικογένειας. Αυτά είναι πραγματικά πλεονεκτήματα — ωστόσο το ίδιο ακριβώς σκέφτονται χιλιάδες άλλοι αγοραστές που βρίσκονται σε παρόμοια θέση, με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένας αθέατος ανταγωνισμός που ωφελεί κυρίως τον πωλητή ή τον ιδιοκτήτη — ο οποίος άξαφνα έχει περισσότερους υποψήφιους, λιγότερη ανάγκη να υποχωρήσει στην τιμή και περισσότερη άνεση να επιλέξει.

Η Εθνική Ένωση Κτηματομεσιτών των ΗΠΑ (NAR), η οποία παρακολουθεί δεκάδες εκατομμύρια συναλλαγές ετησίως, επιβεβαιώνει αυτή την εικόνα με αριθμούς: ο Μάιος είναι ο μήνας κατά τον οποίο οι πωλητές εισπράττουν κατά μέσο όρο 13,1% πάνω από την εκτιμώμενη αξία — ενώ τον Νοέμβριο και τον Ιανουάριο το πριμ αυτό πέφτει στο 9,5% ή και χαμηλότερα. Η ίδια λογική ισχύει και στην ευρωπαϊκή αγορά, όπου η Άνοιξη παραδοσιακά σηματοδοτεί την έναρξη της «σεζόν» αγοραπωλησιών, με κορύφωση τους μήνες Μάρτιο έως Μάιο.

Νοέμβριος, Ιανουάριος, Φεβρουάριος — οι μήνες που κανείς δεν ψάχνει

Και εδώ βρίσκεται η αντιδιαισθητική αλήθεια: οι δύο πιο υποτονικοί μήνες στην ελληνική αγορά — Νοέμβριος και (μέσα) Ιανουάριου-Φεβρουαρίου — είναι στην πράξη από τους πιο ευνοϊκούς για τον αγοραστή ή τον μισθωτή που ξέρει τι αναζητά.

Λίγοι ή πιο σωστά λιγότεροι ανταγωνιστές, πιο κουρασμένοι ίσως και ελαφρώς απελπισμένοι πωλητές που έχουν ήδη περάσει τη «σεζόν» χωρίς να κλειδώσουν μια συμφωνία ως εκ τούτου υπάρχει μεγαλύτερη ανοχή στη διαπραγμάτευση και — πολύ σημαντικό — ακίνητα που έχουν ήδη «δοκιμαστεί» από την αγορά, αφαιρώντας ένα μεγάλο μέρος της αβεβαιότητας για τον αγοραστή.

Τα στοιχεία της Redfin από τις αμερικανικές αγορές δείχνουν ότι οι τιμές τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο είναι κατά μέσο όρο 5-8% χαμηλότερες από τις τιμές των θερινών μηνών — και αυτό σε αγορές που δεν έχουν την εποχικότητα του μεσογειακού μοντέλου.

Σε συνδυασμό με λιγότερο πιεσμένες διαδικασίες (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, τεχνικοί ελεγκτές έχουν περισσότερη διαθεσιμότητα), ο αγοραστής αυτών των μηνών έχει ένα σαφές πλεονέκτημα που σπάνια αναφέρεται. Εκτός από την γραφειοκρατία της μεταβίβασης με την τρομακτική καθυστέρηση η απουσία στατιστικών για την ελληνική κτηματαγορά είναι μια απουσία υψίστης σημασίας και ευχή όλων μας είναι το συντομότερο να δούμε δομικές -καίριες- αλλαγές.

Δεν είναι μόνο το ημερολόγιο — είναι και η ιστορία του ακινήτου

Πέρα από το στοιχείο της εποχικότητας, υπάρχει ένας παράγοντας που οι περισσότεροι αγοραστές δεν εξετάζουν όσο θα έπρεπε: πόσο καιρό είναι στην αγορά το ακίνητο που τους ενδιαφέρει και γιατί δεν έχει πουληθεί ακόμα.

Ένα ακίνητο που μπήκε στις αγγελίες τον Σεπτέμβριο και βρίσκεται ακόμα εκεί τον Νοέμβριο έχει ήδη «δοκιμαστεί» — και αυτό σημαίνει είτε ότι η τιμή είναι υψηλή, είτε ότι έχει κάποιο χαρακτηριστικό που δυσκολεύει την αγορά, είτε — και αυτό είναι το πιο ενδιαφέρον για τον αγοραστή — ότι ο ιδιοκτήτης δεν βρήκε αγοραστή στη σεζόν που περίμενε και είναι πλέον πιο ανοιχτός σε συζήτηση.

Εξίσου σημαντικό είναι και το χρονοδιάγραμμα — τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή και δεν είναι εύκολο να συνδυαστεί. Αν ο πωλητής έχει ήδη αγοράσει άλλο ακίνητο ή αν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να μισθώσει γρήγορα, η εποχή του χρόνου γίνεται ένα ακόμα εργαλείο στη διαπραγμάτευση. Η αναζήτηση σπιτιού δεν είναι απλώς θέμα εντοπισμού — είναι θέμα κατανόησης της κατάστασης και της διάθεσης του απέναντι, κάτι που συχνά αγνοείται εντελώς στην πρώτη επικοινωνία.

Η καλύτερη στιγμή — για εσάς

Φυσικά, η «ιδανική εποχή» δεν αντικαθιστά την προσωπική ετοιμότητα και ανάγκη — και αυτό ισχύει παντού, από την Αθήνα έως τη Νέα Υόρκη. Κανένας μήνας δεν είναι καλός αν δεν έχει οριστικοποιηθεί ο προϋπολογισμός, αν δεν έχει γίνει η προέγκριση δανείου ή αν δεν είναι ξεκάθαρα τα κριτήρια αναζήτησης. Ωστόσο, για όποιον έχει κάνει αυτά τα βήματα και ψάχνει τη σωστή στιγμή να ξεκινήσει τις επισκέψεις, η απάντηση είναι αντιδιαισθητική: ψάξτε όταν οι άλλοι δεν ψάχνουν — και ο αέρας στη διαπραγμάτευση θα είναι διαφορετικός.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com