Στεγαστικά: Έρχονται αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια – Φόβος για φρένο στις νέες εκταμιεύσεις

Ακριβότερα στεγαστικά δάνεια ενδέχεται να βρουν στην αγορά το επόμενο διάστημα όσοι σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι με τραπεζική χρηματοδότηση, καθώς η άνοδος του κόστους χρήματος αρχίζει να δημιουργεί πιέσεις και στα σταθερά επιτόκια, τα οποία μέχρι σήμερα έχουν αποτελέσει βασικό «όπλο» των τραπεζών για την επιστροφή των νοικοκυριών στη στεγαστική πίστη.

Το ενδεχόμενο ανατιμήσεων γίνεται ισχυρότερο εφόσον επιβεβαιωθούν τα σενάρια για νέα αύξηση του βασικού επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας έως το τέλος του έτους. Μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε σταδιακά να περάσει στις νέες τιμολογήσεις των στεγαστικών, περιορίζοντας το παράθυρο των σχετικά χαμηλών σταθερών επιτοκίων που υπάρχει σήμερα στην αγορά.

Το κρίσιμο ερώτημα για τις τράπεζες είναι κατά πόσο μια αύξηση των σταθερών επιτοκίων θα επηρεάσει την ανοδική πορεία των νέων στεγαστικών δανείων, σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά μόλις έχει αρχίσει να ανακάμπτει ύστερα από πολλά χρόνια συρρίκνωσης.

Από 2,90% σήμερα τα σταθερά

Προς το παρόν, οι προσφορές παραμένουν ανταγωνιστικές. Για μικρές περιόδους σταθερής χρέωσης, τα επιτόκια ξεκινούν περίπου από το 2,90% για τρία χρόνια, ενώ για όσους θέλουν να «κλειδώσουν» τη δόση τους για πολύ μεγαλύτερο διάστημα μπορούν να φτάσουν έως περίπου το 4,70% για 30 χρόνια. Τα κυμαινόμενα επιτόκια βρίσκονται κοντά στο 4,50%.

Η εικόνα αυτή, όμως, μπορεί να αλλάξει εάν συνεχιστεί η ανοδική πορεία του κόστους χρήματος. Και όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του δανείου τόσο περισσότερο μετρά ακόμη και μια μικρή μεταβολή του επιτοκίου.

Για έναν αγοραστή κατοικίας, αύξηση μερικών δεκάτων της ποσοστιαίας μονάδας μπορεί να σημαίνει υψηλότερη μηνιαία δόση για πολλά χρόνια και αρκετές χιλιάδες ευρώ επιπλέον τόκους μέχρι την εξόφληση του δανείου.

Το στοίχημα των 2,5-2,8 δισ. ευρώ

Η πιθανή αύξηση των επιτοκίων έρχεται σε μια κρίσιμη στιγμή για τη στεγαστική πίστη. Μετά την πολυετή καθίζηση, τα στεγαστικά έχουν αρχίσει να επιστρέφουν δυναμικά. Οι συμβάσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 2,1 δισ. ευρώ στο επτάμηνο Ιανουαρίου–Ιουλίου 2026, έναντι 1,1 δισ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025, παρουσιάζοντας αύξηση περίπου 91%. Στα ποσά αυτά περιλαμβάνονται, ωστόσο, και επαναδιαπραγματεύσεις υφιστάμενων ενήμερων δανείων, οι οποίες υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν σε περίπου 300-400 εκατ. ευρώ. Για το σύνολο του 2026 οι νέες εκταμιεύσεις εκτιμάται ότι θα κινηθούν στην περιοχή των 2,5-2,8 δισ. ευρώ.

Αυτός ακριβώς ο ρυθμός ανάκαμψης είναι που μπορεί να δεχθεί πίεση εάν τα σταθερά στεγαστικά γίνουν ακριβότερα. Η άνοδος της μηνιαίας δόσης περιορίζει το ποσό δανείου που μπορεί να εξυπηρετήσει ένα νοικοκυριό με συγκεκριμένο εισόδημα, ενώ μπορεί να οδηγήσει ορισμένους υποψήφιους αγοραστές είτε στην αναζήτηση φθηνότερου ακινήτου είτε στην αναβολή της αγοράς.

Μόλις μία στις δέκα αγορές με δάνειο

Η βάση από την οποία ξεκινά η ανάκαμψη παραμένει, άλλωστε, χαμηλή. Μόλις περίπου μία στις δέκα αγοραπωλησίες ακινήτων πραγματοποιείται σήμερα με τραπεζικό δανεισμό.

Οι λόγοι δεν περιορίζονται στα επιτόκια. Η μεγάλη άνοδος των τιμών των κατοικιών, οι μισθοί που δεν έχουν ακολουθήσει με την ίδια ταχύτητα, τα κλειστά ακίνητα, η βραχυχρόνια μίσθωση, οι αγορές από ξένους και η έλλειψη μεγάλων νέων οικιστικών projects έχουν καταστήσει δυσκολότερη την πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία.

Το αποτέλεσμα είναι ότι ακόμη και νοικοκυριά που μπορούν να εξυπηρετήσουν μια μηνιαία δόση δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή για την αγορά.

Από τα 16 δισ. στα 2,8 δισ. ευρώ

Παρά τη σημαντική φετινή άνοδο, η στεγαστική πίστη απέχει ακόμη πολύ από τα επίπεδα πριν από την οικονομική κρίση. Το 2006 και το 2007 οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούσαν τα 15-16 δισ. ευρώ ετησίως. Στην κορύφωση της κρίσης υποχώρησαν ακόμη και στα 200-300 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ενώ σήμερα κινούνται ξανά προς τα 2,5-2,8 δισ. ευρώ.

Μάλιστα, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων επέστρεψε σε θετικό έδαφος τον Νοέμβριο του 2025, για πρώτη φορά από τα μέσα του 2010, και έκτοτε παραμένει θετικός.

Το επόμενο διάστημα, επομένως, θα δείξει εάν η ανάκαμψη μπορεί να συνεχιστεί με την ίδια ένταση. Μια αύξηση των σταθερών επιτοκίων δεν σημαίνει αναγκαστικά ανακοπή της στεγαστικής πίστης, ανεβάζει όμως τον βαθμό δυσκολίας, σε μια αγορά όπου η τιμή του ακινήτου και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών έχουν ήδη περιορίσει σημαντικά τον αριθμό όσων μπορούν να περάσουν την πόρτα της τράπεζας για στεγαστικό δάνειο.