Νέο πλαίσιο για τις εξώσεις από 1η Μαΐου – Τι αλλάζει και πώς προστατεύονται οι ενοικιαστές

Από την 1η Μαΐου τίθεται σε εφαρμογή ένα νέο πλαίσιο για την έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου, το οποίο επιφέρει ουσιαστικές αλλαγές στον τρόπο αντιμετώπισης των περιπτώσεων καθυστέρησης καταβολής ενοικίων ή λήξης μισθωτικών συμβάσεων.

Η σημαντικότερη διαφοροποίηση αφορά την επιτάχυνση της διαδικασίας. Πλέον, η διαταγή απόδοσης μισθίου εκδίδεται εντός 20 ημερών από την ανάθεση της υπόθεσης, καλύπτοντας τόσο τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και την υποχρέωση επιστροφής του ακινήτου στον ιδιοκτήτη. Όπως, χαρακτηριστικά, επισημαίνει, μιλώντας στο News247.gr, η Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω Κατερίνα Φραγκάκη, πλέον, αλλάζει και το αρμόδιο όργανο έκδοσης, καθώς η σχετική αρμοδιότητα μεταφέρεται από τους δικαστές στους δικηγόρους, οι οποίοι αναλαμβάνουν τον έλεγχο της νομιμότητας και την έκδοση της πράξης.

Κλειδί το εξώδικο

Παρά τη θεσμική αυτή αλλαγή, η βασική δομή της διαδικασίας παραμένει ίδια. Προϋπόθεση, όπως αναφέρει η Κ. Φραγκάκη, για την έναρξη της διαδικασίας είναι η αποστολή εξώδικης όχλησης από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή. Όπως τονίζει, το εξώδικο λειτουργεί ως επίσημη ειδοποίηση και δίνει στον ενοικιαστή τη δυνατότητα είτε να εξοφλήσει τις οφειλές του είτε να αποχωρήσει οικειοθελώς από το ακίνητο. Σε περίπτωση. πάντως, μη συμμόρφωσης, και εφόσον οι ληξιπρόθεσμες οφειλές αντιστοιχούν τουλάχιστον σε ένα μηνιαίο μίσθωμα, μπορεί να προχωρήσει η διαδικασία έκδοσης διαταγής.

Εξπρές διαδικασία

Σύμφωνα με την ίδια, στόχος της νέας ρύθμισης είναι η επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης και η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ανακτούν τα ακίνητά τους σε σημαντικά μικρότερο χρονικό διάστημα, περιορίζοντας τις χρονοβόρες καθυστερήσεις που παρατηρούνταν στο παρελθόν.

Ωστόσο, το νέο πλαίσιο, όπως σημειώνει η Κ. Φραγκάκη δεν αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές. Διατηρείται το δικαίωμα άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής, δίνοντας τη δυνατότητα στον μισθωτή να παρουσιάσει τη δική του εκδοχή των γεγονότων και να αμφισβητήσει πιθανές νομικές πλημμέλειες ή καταχρηστικές πρακτικές αλλά και να προτάξει επιχειρήματα για τυχόν καθυστερήσεις στις καταβολές πχ θέματα υγείας κτλ. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται η διατήρηση μιας ισορροπίας ανάμεσα στην ταχύτητα των διαδικασιών και τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των δύο πλευρών.

Πώς μπορούν να «προφυλαχθούν» οι ενοικιαστές

Σε κάθε περίπτωση, η νέα πραγματικότητα καθιστά ακόμη πιο σημαντική τη συνέπεια στις οικονομικές υποχρεώσεις. Οι ενοικιαστές καλούνται να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί με την έγκαιρη καταβολή των ενοικίων, καθώς η ταχύτερη διαδικασία σημαίνει και μικρότερα περιθώρια αντίδρασης.

Παράλληλα, είναι σημαντικό να δίνεται προσοχή σε κάθε εξώδικη όχληση που λαμβάνεται, καθώς αποτελεί το πρώτο και καθοριστικό βήμα πριν από την έκδοση διαταγής, ενώ η έγκαιρη νομική συμβουλή μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη για την αποφυγή δυσμενών εξελίξεων.

Το «Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών»

Την ίδια στιγμή, η πολιτεία προχωρά στη δημιουργία του Μητρώου Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, μιας ψηφιακής βάσης δεδομένων που θα αντλεί πληροφορίες από το σύστημα myPROPERTY και την ΑΑΔΕ. Η εφαρμογή του θα ξεκινήσει πιλοτικά, με στόχο την πλήρη λειτουργία εντός του 2026.

Μέσω διασταυρώσεων στοιχείων και δηλώσεων μισθώσεων, θα δημιουργείται ένα βασικό «προφίλ συνέπειας» για κάθε ενοικιαστή, το οποίο θα λαμβάνεται υπόψη πριν από κάθε νέα μίσθωση. Όπως διευκρινίζεται, δεν θα αποκαλύπτονται ευαίσθητα προσωπικά ή οικονομικά δεδομένα, αλλά θα παρέχεται μια συνοπτική εικόνα της μισθωτικής συμπεριφοράς.

Η πλατφόρμα αυτή θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να αξιολογούν την αξιοπιστία ενός υποψήφιου ενοικιαστή πριν από την υπογραφή συμβολαίου, συμβάλλοντας στη μείωση των φαινομένων ασυνέπειας και αθέτησης πληρωμών.

Συνολικά, το νέο αυτό εργαλείο εντάσσεται σε ένα ευρύτερο ψηφιακό σύστημα παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων, το οποίο συμπληρώνεται από το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), με στόχο την ενίσχυση της διαφάνειας και τη βελτίωση της λειτουργίας της αγοράς.