Airbnb – Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Πώς φτάσαμε στην ακραία τουριστικοποίηση, τι κάνουν στο εξωτερικό
Διαβάζεται σε 6'
Το πρόβλημα με το Airbnb και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι μόνο η καταγραφή και η φορολογική συμμόρφωση, αλλά η ένταση του φαινομένου. Παραδείγματα θετικής πολιτικής από το εξωτερικό.
- 16 Ιουνίου 2026 12:37
Η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών ξεκίνησε ως μια βασική λειτουργία της λεγόμενης «οικονομίας διαμοιρασμού»: ένας ιδιώτης θα μπορούσε να αξιοποιεί περιστασιακά το σπίτι ή ένα δωμάτιό του, αποκτώντας έτσι ένα συμπληρωματικό εισόδημα. Σήμερα όμως, στην Ελλάδα και διεθνώς, το μοντέλο αυτό έχει μετασχηματιστεί σε μια οργανωμένη μορφή τουριστικής εκμετάλλευσης κατοικιών, με άμεσες συνέπειες στη διαθεσιμότητα και στο κόστος της στέγασης.
Οι συνέπειες του φαινομένου είναι τέτοιας δυναμικής που η ίδια η Ευρωπαϊκή Ένωση σε επίσημα κείμενα του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, αλλά και στο πρόσφατο Ευρωπαϊκό σχέδιο οικονομικά προσιτής στέγασης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής αναγνωρίζει πλέον ότι η ταχεία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να μειώνει το απόθεμα της μακροχρόνιας μίσθωσης και να τροφοδοτεί τις αυξήσεις ενοικίων και τιμών κατοικίας.
Στην Ελλάδα, το φαινόμενο αυτό αποτυπώνεται με ιδιαίτερη ένταση, λόγω κυρίως της εξάρτησης του αναπτυξιακού μοντέλου της χώρας από τον τουρισμό. Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων διευρύνεται δυναμικά τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ για το 2025, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα κινήθηκαν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα: περίπου 213 χιλιάδες τον Ιανουάριο, 236 χιλιάδες τον Μάιο, και καταγράφοντας αντίστοιχο ρεκόρ – περίπου 247 χιλιάδες τον Αύγουστο, πριν υποχωρήσουν εποχικά τους τελευταίους μήνες του έτους.
Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της οργάνωσης Inside Airbnb, που αναλύει σχετικά δεδομένα της γνωστής πλατφόρμας για κάθε χώρα, η Ελλάδα εμφανίζει από τις υψηλότερες συγκεντρώσεις καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης διεθνώς, με ~152 καταχωρήσεις στην πλατφόρμα του Airbnb ανά 10.000 κατοίκους (δείκτης διείσδυσης αγοράς), και με υψηλή γεωγραφική συγκέντρωση στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς και σε νησιωτικούς τουριστικούς προορισμούς.
Το κρίσιμο στοιχείο, ωστόσο, δεν είναι μόνο το μέγεθος της αγοράς, αλλά και η ίδια η φύση της. Σύμφωνα με τα δεδομένα της έκθεσης του Inside Airbnb για την Ελλάδα, η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρίσεων, σχεδόν 90%, αφορά ολόκληρα ακίνητα και όχι δωμάτια εντός της κύριας κατοικίας. Παράλληλα, περίπου επτά στα δέκα καταχωρημένα καταλύματα διαχειρίζονται από οικοδεσπότες με περισσότερα από ένα ακίνητα, ένδειξη της αυξανόμενης «επαγγελματικοποίησης» της εν λόγω αγοράς. Οι δυο αυτές τάσεις, που παρατηρούνται και σε διεθνές επίπεδο, οδηγούν εύκολα στο συμπέρασμα ότι η δραστηριότητα έχει μετασχηματιστεί από μια περιστασιακή φιλοξενία στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, σε συστηματική μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά προϊόντα και παράλληλα αφαίρεσή τους από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Σε ό,τι αφορά στο ρυθμιστικό πλαίσιο, η Ελλάδα έχει κάνει σημαντικά βήματα ακόμα και τα τελευταία χρόνια. Η βραχυχρόνια μίσθωση οργανώθηκε θεσμικά με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και έκτοτε, το πλαίσιο αυστηροποιήθηκε. Σήμερα, απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, απόδοση και αναγραφή Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), καθώς και υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση.
Παρατηρείται υψηλή συμμόρφωση, με το 98% των καταλυμάτων να είναι εγγεγραμμένα. Παράλληλα, από το 2024 και μετά, η φορολογική μεταχείριση έγινε σαφέστερη και αυστηρότερη: για φυσικά πρόσωπα με πάνω από δύο ακίνητα, ή όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες πέραν της απλής διαμονής, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ουσιαστικά ως επιχειρηματική, με αντίστοιχες υποχρεώσεις. Επιπλέον, από το 2025 θεσπίστηκαν λειτουργικές και ασφαλιστικές προδιαγραφές για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ σε ορισμένες περιοχές υψηλής συγκέντρωσης όπως η 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων ανεστάλη η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο.
Η πραγματική διάσταση του προβλήματος
Ωστόσο, το πρόβλημα δεν είναι μόνο η καταγραφή και η φορολογική συμμόρφωση, αλλά η ένταση του φαινομένου. Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει, ήδη από το 2016, τη δυνατότητα ποσοτικών περιορισμών – όπως ετήσια ανώτατα όρια ημερών μίσθωσης και όρια ακινήτων ανά εκμισθωτή – αλλά αυτοί οι περιορισμοί μένουν ανενεργοί εφόσοον δεν έχουν εκδοθεί οι αντίστοιχες Υπουργικές Αποφάσεις. Έτσι, ενώ η χώρα διαθέτει ισχυρό μηχανισμό καταγραφής και φορολόγησης, αδυνατεί να περιορίσει αποτελεσματικά την έκταση με την οποία κατοικίες μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι πιο αποτελεσματικές πολιτικές δεν περιορίζονται στη φορολογική συμμόρφωση, αλλά στοχεύουν απευθείας στην προστασία του οικιστικού αποθέματος. Στη Νέα Υόρκη, επιβλήθηκε απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης ολόκληρου διαμερίσματος χωρίς την παρουσία ιδιοκτήτη (ουσιαστικά επιτρέπεται μόνο στη λογική διαμοιρασμού) και η υποχρεωτική εγγραφή στα αντίστοιχα μητρώα.
Στο Παρίσι, από την 1η Ιανουαρίου 2025, η εκμίσθωση κύριας κατοικίας ως τουριστικού καταλύματος περιορίζεται πλέον στις 90 ημέρες τον χρόνο, στο πλαίσιο της προσπάθειας συγκράτησης της στεγαστικής πίεσης. Στο Άμστερνταμ εφαρμόζεται αυστηρό καθεστώς 30 ημερών ετησίως, καθώς και η υποχρέωση το κατάλυμα να αποτελεί κύρια κατοικία, ενώ στην Ιαπωνία το σύστημα Minpaku συνδυάζει υποχρεωτική εγγραφή, αυστηρές προδιαγραφές και ανώτατο όριο 180 ημερών ετησίως. Τα διεθνή παραδείγματα αναδεικνύουν ότι οι αποτελεσματικές ρυθμιστικές πολιτικές είναι εφικτές (και ήδη εφαρμόζονται): περιορίζοντας δραστικά τις ανεπιθύμητες επιπτώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην λειτουργία της κατοικίας, χωρίς ωστόσο να «αφανίζουν» το υγιές κομμάτι της οικιακής μίσθωσης που συνεισφέρει και στον τουρισμό.
Το ζητούμενο για την Ελλάδα πλέον δεν είναι αν θα ρυθμίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά με ποιο στόχο και σε ποια κατεύθυνση θα τη ρυθμίσει. Εφόσον είναι παραδεκτό αφενός ότι βρισκόμαστε σε καθεστώς στεγαστικής κρίσης αφετέρου ότι η κατοικία παραμένει μια βασική ανθρώπινη ανάγκη επιβίωσης και ασφάλειας, τότε οφείλεται να εξυπηρετείται πρωτίστως το δικαίωμα στην κατοικία.
Ως εκ τούτου, χρειάζονται τρεις σαφείς παρεμβάσεις: πρώτον, η ενεργοποίηση των ήδη προβλεπόμενων ποσοτικών περιορισμών, ιδίως του ετήσιου ανώτατου ορίου ημερών μίσθωσης σε περιοχές στεγαστικής πίεσης· δεύτερον, αυστηρότερη διάκριση ανάμεσα στην περιστασιακή ιδιωτική μίσθωση και την επαγγελματική τουριστική εκμετάλλευση· και τρίτον, θετικά φορολογικά κίνητρα για την επανένταξη ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση. Μόνο έτσι η πολιτεία μπορεί να ανασχέσει την ανεξέλεγκτη επενδυτικοποίηση της κατοικίας και να επαναφέρει τη λειτουργία της στις πόλεις και τις γειτονιές που συμπιέζονται από την ανεξέλεγκτη τουριστική δραστηριότητα.
Ο Βασίλης Δελής είναι απόφοιτος Εθνικής Σχολής Δημόσιας Διοίκησης και Αυτοδιοίκησης, επιστημονικός συνεργάτης ΕΝΑ – Κείμενο πολιτικής στο Ινστιτούτο ΕΝΑ
