ΣΤΕΓΗ: Η ΚΥΒΕΡΝΗΣΗ ΒΛΕΠΕΙ ΚΡΙΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑΣ. ΕΙΝΑΙ ΑΥΤΟ ΤΟ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ;

Γιατί είναι τόσο δύσκολο σήμερα να βρεις σπίτι;

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική ξεκινά από μια βασική παραδοχή: στην Ελλάδα λείπουν προσιτές κατοικίες και η αγορά χρειάζεται να παράγει περισσότερες.

Η μεγαλύτερη εικόνα αποκαλύπτει μερικές ακόμη πτυχές. Η Ελλάδα έχει σχεδόν μηδενικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, η στεγαστική επιβάρυνση των χαμηλών εισοδημάτων είναι από τις υψηλότερες στην Ε.Ε. και η ιδιοκατοίκηση μειώνεται.

Η κυβέρνηση μέσα σε ένα κείμενο 120 σελίδων παρουσίασε, τον περασμένο μήνα, μια Εθνική Στρατηγική. Μέσα από τις προτάσεις φαίνεται ότι αντιμετωπίζει τη στεγαστική κρίση κυρίως ως πρόβλημα προσφοράς και επενδύσεων.

Η διάγνωση αυτή, ωστόσο, αμφισβητείται τόσο από έρευνα του ETERON όσο και από την Ένωση Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας δεν είναι μόνο ποσοτικό αλλά κυρίως δομικό.

ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ 

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 περιγράφει μια αγορά που αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση, επειδή διαθέτει γηρασμένο οικιστικό απόθεμα, περίπου 800.000 κλειστές κατοικίες, κατακερματισμένη ιδιοκτησία, αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, αλλά και πιέσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η λύση που προτείνει η κυβέρνηση ακολουθεί μια λογική τόνωσης της προσφοράς. Κοινωνική αντιπαροχή, φορολογικά κίνητρα, προγράμματα χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων, αξιοποίηση δημόσιας γης και κυρίως συμπράξεις με ιδιώτες. Όλα τα παραπάνω στοχεύουν στο να κινητοποιήσουν επενδυτικά κεφάλαια και να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών.

Πιο συγκεκριμένα, στην περίπτωση της κοινωνικής αντιπαροχής το Δημόσιο ή οι δήμοι παραχωρούν αναξιοποίητα οικόπεδα ή κτίρια σε ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι αναλαμβάνουν με δικά τους κεφάλαια να ανεγείρουν ή να ανακαινίσουν κατοικίες.

Ως αντάλλαγμα, αποκτούν μέρος των κατοικιών ή το δικαίωμα εκμετάλλευσής τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ενώ υποχρεούνται να διαθέτουν μέρος των διαμερισμάτων με προκαθορισμένο κοινωνικό μίσθωμα σε δικαιούχους που θα επιλέγονται με κοινωνικά κριτήρια.

Στην πράξη, η κυβέρνηση επιχειρεί να μετατοπίσει τον ρόλο του κράτους, από άμεσο κατασκευαστή κατοικιών σε ρυθμιστή και συντονιστή μιας αγοράς, στην οποία το Δημόσιο παρέχει γη και χρηματοδοτικά κίνητρα, ενώ η παραγωγή των κατοικιών αναλαμβάνεται από ιδιώτες.

Ακριβώς αυτή η επιλογή αποτελεί και τον πυρήνα της κριτικής που διατυπώνουν τόσο το ETERON όσο και η Ένωση Ενοικιαστ(ρι)ών.

ΕΝΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤ(ΡΙ)ΩΝ: Η ΚΡΙΣΗ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΑΛΛΑ ΚΡΙΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ 

Σε εκτενή ανάλυση της Εθνικής Στρατηγικής, η Ένωση Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης, το πρώτο σωματείο ενοικιαστών στην Ελλάδα, υποστηρίζει ότι το βασικό πρόβλημα δεν είναι πως η Ελλάδα δεν χτίζει αρκετά σπίτια, αλλά ότι το υπάρχον στεγαστικό απόθεμα λειτουργεί πλέον με όρους επενδυτικής απόδοσης και όχι κοινωνικής ανάγκης.

Η Ένωση θεωρεί ότι σχεδόν όλα τα βασικά μέτρα της κυβερνητικής πολιτικής διοχετεύουν δημόσιους πόρους προς την αγορά χωρίς να δημιουργούν μόνιμο δημόσιο απόθεμα κατοικιών.

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρει το πρόγραμμα «Σπίτι μου». 

Σύμφωνα με την ανάλυσή της, το πρόγραμμα αύξησε τη ζήτηση για συγκεκριμένη κατηγορία παλαιών κατοικιών, χωρίς να αυξήσει τον αριθμό των διαθέσιμων διαμερισμάτων. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να ενισχυθούν οι τιμές πώλησης των επιλέξιμων ακινήτων, μεταφέροντας τελικά μεγάλο μέρος της δημόσιας επιδότησης στους πωλητές και όχι στους αγοραστές.

Αντίστοιχη κριτική ασκείται και στην κοινωνική αντιπαροχή. 

Η Ένωση θεωρεί ότι, όταν δημόσια ή δημοτική γη παραχωρείται σε ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών, το κράτος δεν δημιουργεί δικό του στεγαστικό απόθεμα αλλά συμμετέχει σε ένα επενδυτικό μοντέλο, στο οποίο σημαντικό μέρος της υπεραξίας της δημόσιας περιουσίας καταλήγει στον ιδιωτικό τομέα. 

Κοινωνική κατοικία σημαίνει δημόσιες ή μη κερδοσκοπικές κατοικίες που παραμένουν μόνιμα εκτός αγοράς και διατίθενται με κοινωνικά κριτήρια, αναφέρει στη μακροσκελή της κριτική η Ένωση, και όχι κατοικίες που εξαρτώνται από εμπορικές συμφωνίες με developers.

Η ίδια λογική κοινωνικής αντιπαροχής επεκτείνεται μάλιστα και στο νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Η δυνατότητα παραχώρησης δημοτικών ακινήτων για πολύ μεγάλες χρονικές περιόδους, υποστηρίζει η Ένωση, δυσκολεύει τη μελλοντική αξιοποίησή τους για κοινωνική κατοικία και ενισχύει τον μετασχηματισμό της δημοτικής περιουσίας σε επενδυτικό εργαλείο.

ETERON: ΔΕΝ ΑΡΚΕΙ ΝΑ ΧΤΙΖΟΝΤΑΙ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ ΣΠΙΤΙΑ

Στην έρευνα που εκπονήθηκε για το Foundation for European Progressive Studies (FEPS), η Δήμητρα Σιατίτσα, η Meriç Özgüneş και η Στεφανία Γυφτοπούλου υποστηρίζουν ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να εξηγηθεί αποκλειστικά από την περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Η έκθεση επισημαίνει ότι την τελευταία δεκαπενταετία η κατοικία έχει μετατραπεί ολοένα και περισσότερο σε επενδυτικό προϊόν.

Η χρηματιστικοποίηση της αγοράς ακινήτων, η είσοδος θεσμικών επενδυτών, οι διεθνείς ροές κεφαλαίων και η εκτεταμένη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η αγορά κατοικίας σε ολόκληρη την Ευρώπη. 

Αποτέλεσμα είναι οι τιμές να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα ακόμη και σε χώρες όπου συνεχίζεται η οικοδομική δραστηριότητα.

Οι συγγραφείς θεωρούν ότι η αύξηση της προσφοράς αποτελεί αναγκαία αλλά όχι επαρκή συνθήκη.

Επικαλούνται το γεγονός ότι σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, παρά την ανάπτυξη νέων κατοικιών, η πρόσβαση στη στέγη εξακολουθεί να δυσκολεύει επειδή μεγάλο μέρος του νέου αποθέματος κατευθύνεται σε υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα ή σε επενδυτικές χρήσεις.

Η έκθεση υπενθυμίζει επίσης ότι ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στις χώρες του ΟΟΣΑ ανέρχεται περίπου στο 7,8% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, ενώ στην Ελλάδα ουσιαστικά δεν υπάρχει οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας.

Η έρευνα του ETERON προτείνει ενίσχυση δημόσιων, συνεταιριστικών και μη κερδοσκοπικών φορέων κατοικίας, αξιοποίηση κενών κτιρίων πριν από νέες κατασκευές, και μηχανισμούς παρακολούθησης των ενοικίων. 

Η έκθεση υποστηρίζει ότι χωρίς θεσμικές παρεμβάσεις η αύξηση της προσφοράς κινδυνεύει να ενισχύσει περισσότερο την επενδυτική αγορά.

Έτσι αντί η κυβέρνηση να βελτιώσει την πρόσβαση των νοικοκυριών σε προσιτή κατοικία, μπορεί να καταλήξει να ενισχύει απλά την αγορά.