Ακίνητα: Ψηφιακή Τράπεζα Αξιών για τιμές και ενοίκια – Τι αλλάζει στις αντικειμενικές

Ένα νέο ψηφιακό εργαλείο για τη συστηματική παρακολούθηση της αγοράς ακινήτων δημιουργεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, επιχειρώντας να αποκτήσει πληρέστερη και πιο αξιόπιστη εικόνα για την πορεία των αγοραπωλησιών, των μισθωμάτων και των αξιών των ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα.

Πρόκειται για την «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων», μια ενιαία ηλεκτρονική βάση δεδομένων στην οποία θα συγκεντρώνονται πληροφορίες από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς. Το πλαίσιο για τη δημιουργία της νέας βάσης περιλαμβάνεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Βασικός στόχος είναι να καταγράφονται με μεγαλύτερη ακρίβεια οι τάσεις της κτηματαγοράς, οι διακυμάνσεις των τιμών και οι διαφορές που παρατηρούνται μεταξύ περιοχών, ώστε οι αποφάσεις της πολιτείας να στηρίζονται σε πραγματικά δεδομένα και όχι μόνο σε διοικητικά καθορισμένες αξίες ή σε αναφορές μεσιτών, που συχνά δε δημιουργούν καθαρή εικόνα.

Σημειώνεται ότι, η νέα βάση θα υπάγεται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου και θα λειτουργεί μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων».

Στο επίκεντρο οι πραγματικές τιμές της αγοράς

Η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων συνδέεται άμεσα με την προσπάθεια εκσυγχρονισμού του συστήματος προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών. Έτσι, η νέα υποδομή αναμένεται να αποτελέσει τη βάση για την καλύτερη αξιοποίηση των δεδομένων της αγοράς και να υποστηρίξει την εφαρμογή του ηλεκτρονικού μηχανισμού που έχει ήδη θεσμοθετηθεί για την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης.

Στόχος είναι οι αντικειμενικές αξίες να αντανακλούν με μεγαλύτερη ακρίβεια τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά ακινήτων.

Βέβαια ακόμη και τα πραγματικά στοιχεία των συμβολαίων των αγοραπωλησιών δεν είναι τα “πραγματικά” καθώς στην αγορά ακινήτων εξακολουθεί να λειτουργούν δίαυλοι “μαύρου χρήματος, παρά τα βήματα που έχουν γίνει, όπως π.χ. η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή κτλ. Ακόμη, κι έτσι, κάποια αδήλωτα ποσά μεταφέρονται ακόμη για αγορές, πέραν των όσων καταγράφονται επίσημα στα συμβόλαια.

Το νέο σύστημα, πάντως, θα μπορούσε να αξιοποιηθεί κατά την επόμενη αναθεώρηση των τιμών ζώνης, με ορίζοντα την εφαρμογή νέων τιμών από την 1η Ιανουαρίου 2028, εφόσον ληφθεί η σχετική κυβερνητική απόφαση μετά τις εκλογές.

Το ζήτημα αποκτά, μάλιστα, ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες εδώ και πέντε χρόνια, ενώ σε αρκετές περιοχές η απόστασή τους από τις εμπορικές τιμές έχει μεγαλώσει. Ουσιαστικά, η συστηματική καταγραφή των συναλλαγών και των μισθώσεων εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει στον περιορισμό αυτών των αποκλίσεων, προσφέροντας μια πιο σαφή αποτύπωση της πραγματικής εικόνας της κτηματαγοράς.

Ποια στοιχεία θα συγκεντρώνονται

Σύμφωνα με τις προβλέψεις του νέου πλαισίου, στην Τράπεζα θα καταχωρούνται δεδομένα σχετικά με μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων, μισθώσεις και αξίες ακινήτων, τα οποία θα προέρχονται τόσο από δημόσιες υπηρεσίες όσο και από ιδιωτικούς φορείς.

Οι δημόσιοι οργανισμοί θα αποτελέσουν βασική πηγή πληροφόρησης, διαβιβάζοντας στοιχεία που σχετίζονται με τις συναλλαγές και τις μισθώσεις ακινήτων. Παράλληλα, θα προβλέπεται η συνεργασία με ιδιωτικούς φορείς που διαθέτουν σχετικά δεδομένα, μέσω ειδικών μνημονίων συνεργασίας με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Με τη συγκέντρωση πληροφοριών, έτσι, από διαφορετικές πηγές σε ένα ενιαίο σύστημα, το οικονομικό επιτελείο επιδιώκει να περιορίσει τον κατακερματισμό των διαθέσιμων δεδομένων και να αποκτήσει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για την εξέλιξη των τιμών και των ενοικίων σε πανελλαδικό επίπεδο.

Προστασία προσωπικών δεδομένων

Η συλλογή των πληροφοριών θα πραγματοποιείται χωρίς αναφορά σε προσωπικά στοιχεία φυσικών ή νομικών προσώπων. Αυτό σημαίνει ότι η Τράπεζα δεν θα αποσκοπεί στην καταγραφή της ταυτότητας των αγοραστών, των πωλητών ή των ιδιοκτητών, αλλά στην επεξεργασία δεδομένων που θα επιτρέπουν την αποτύπωση των τάσεων της αγοράς.

Στο σύστημα θα μπορούν, επίσης, να περιλαμβάνονται γεωχωρικές πληροφορίες, ώστε να είναι δυνατή η ανάλυση των αξιών σε επίπεδο συγκεκριμένων περιοχών. Με αυτόν τον τρόπο, θα μπορεί να αποτυπώνεται με μεγαλύτερη λεπτομέρεια η τοπική εικόνα της κτηματαγοράς, χωρίς τα δεδομένα να συνδέονται με την ταυτότητα των συναλλασσομένων.

Οι ειδικότεροι κανόνες λειτουργίας θα καθοριστούν με υπουργικές αποφάσεις, οι οποίες θα προσδιορίζουν τις πηγές και τις κατηγορίες δεδομένων που θα τροφοδοτούν τη βάση, τη διαδικασία διαβίβασής τους, τον χρόνο διατήρησής τους, καθώς και τα μέτρα για την ασφάλεια των πληροφοριών.

Εργαλείο για τη φορολογία και τη στεγαστική πολιτική

Συνολικά, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για τον σχεδιασμό της οικονομικής και στεγαστικής πολιτικής. Η συστηματική παρακολούθηση των αγοραπωλησιών και των μισθώσεων θα επιτρέπει στο κράτος να εντοπίζει μεταβολές στις τιμές, να συγκρίνει τις συνθήκες που επικρατούν σε διαφορετικές περιοχές και να αξιολογεί καλύτερα τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας.

Τα δεδομένα θα μπορούν να αξιοποιούνται για τη διαμόρφωση πολιτικών που αφορούν τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών και την αντιμετώπιση των στεγαστικών πιέσεων. Παράλληλα, θα προσφέρουν μια πιο τεκμηριωμένη βάση για την αξιολόγηση των διαφορών ανάμεσα στις επίσημες φορολογικές αξίες και στις τιμές που διαμορφώνονται μέσα από τις πραγματικές συναλλαγές.

Το βασικό στοίχημα για το Δημόσιο είναι να περάσει, έτσι, από την αποσπασματική παρακολούθηση των στοιχείων σε μια ενιαία και συστηματική καταγραφή της αγοράς ακινήτων. Η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί, πάντως, σε μεγάλο βαθμό, από την πληρότητα και την αξιοπιστία των δεδομένων που θα συγκεντρώνονται, αλλά και από το κατά πόσο αυτά θα αξιοποιηθούν για πιο αποτελεσματικές και δικαιότερες αποφάσεις.

Σε κάθε περίπτωση, η νέα ψηφιακή υποδομή σηματοδοτεί μια προσπάθεια του κράτους να αποκτήσει πιο ενεργό ρόλο στην αποτύπωση της κτηματαγοράς, με επίκεντρο τις πραγματικές αξίες των ακινήτων και τις συνθήκες που διαμορφώνουν το κόστος στέγασης για νοικοκυριά και επιχειρήσεις.