Η ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ Η ΛΥΣΗ ΓΙΑ ΤΟ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ

Πριν μερικές ημέρες (9/9) ψηφίστηκε από την ολομέλεια της Βουλής ένα νομοσχέδιο που παρουσιάζεται ως ένα νέο εργαλείο στην φαρέτρα για την καταπολέμηση του στεγαστικού προβλήματος στη χώρας μας, η κοινωνική αντιπαροχή.

Μπορεί όμως πράγματι αυτό το μέτρο να λειτουργήσει θετικά;

Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή;

Το κράτος θα παραχωρήσει σε ιδιώτες αναξιοποίητα οικόπεδα του δημοσίου και δημόσια κτήρια προκειμένου με δικά τους χρήματα να ανεγείρουν οικοδομή ή να ανακαινίσουν ήδη υπάρχουσες οικοδομές, από τις οποίες θα κρατήσουν ένα ποσοστό διαμερισμάτων που θα βγάλουν στην αγορά και το υπόλοιπο (τουλάχιστον ένα 30% των διαμερισμάτων) θα μείνει στο δημόσιο για να παραχωρηθούν με χαμηλό ενοίκιο.

Ο στόχος της κοινωνικής αντιπαροχής, όπως παρουσιάζεται από τα κυβερνητικά στελέχη, είναι το να αυξηθούν τα απόθεματα των διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά, με απώτερο σκοπό και την μείωση του κόστους των ακινήτων.

Μερικές ακόμα πληροφορίες που γνωρίζουμε είναι ότι :

• Οι δικαιούχοι των κατοικιών που θα νοικιάζει το δημόσιο θα επιλέγονται από τον ΟΠΕΚΑ αλλά τα κοινωνικά τους κριτήρια μένει να εξειδικευτούν με έκδοση Υπουργικής Απόφασης. Στις διευκρινίσεις που δημοσίευσε το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, σημειώνει ότι στα κριτήρια αυτά, θα περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων το εισόδημα, η περιουσιακή και η οικογενειακή κατάσταση, η ηλικία τέκνων των δικαιούχων και η τυχόν ύπαρξη ποσοστού αναπηρίας.
• Το μίσθωμα στα διαμερίσματα της κοινωνικής αντιπαροχής θα ορίζεται με βάση το εισόδημα του ενοικιαστή, την αξία του ακινήτου, την αξία γης κάθε περιοχής και άλλες παραμέτρους που και αυτές μένουν να οριστούν σε μελλοντική Υπουργική Απόφαση.
• Η συντήρηση (τακτική συντήρηση και επισκευές) μπορεί να ανατεθεί σε ιδιώτες
• Δίνεται η δυνατότητα μετά το πέρας 10 ετών, εξαγοράς μέρους των κοινωνικών κατοικιών που διατίθενται με μίσθωση («rent to own»).

Ήδη, από την δημόσια διαβούλευση όμως υπήρξαν προβληματισμοί για την ασάφεια του νομοσχεδίου σε νευραλγικά σημεία του, τα οποία τονίστηκαν και από τα κόμματα της αντιπολίτευσης κατα την συζήτηση που έγινε για το νομοσχέδιο.

Τα κυριότερα από αυτά αφορούν την ασάφεια ως προς τον τρόπο που θα οριστεί το μίσθωμα αλλά και το κατα πόσο υπερισχύουν τα κίνητρα για τους ιδιώτες έναντι του δημοσίου συμφέροντος.

Λίγα τα διαμερίσματα που θα καταλήξουν στα ευάλωτα νοικοκυριά

Είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον ότι στον νόμο αναφέρεται ότι το ποσοστό των ιδιοκτησιών που θα παραμείνει στην κυριότητα του Δημοσίου και θα προοριστεί για κοινωνική κατοικία, δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 30%.

Ορίζεται λοιπόν μόνο ένα κατώτατο ποσοστό, το οποίο μάλιστα δεν φαίνεται να αφορά το ποσοστό επί της οικοδομής, αλλά επί των διαμερισμάτων, κάτι που αφήνει ανοιχτά όλα τα ενδεχόμενα – ίσως ακόμα και το να δίνονται μικρότερα διαμερίσματα στο δημόσιο έναντι των μεγαλύτερων που θα βγαίνουν προς πώληση από τον ιδιώτη που έχτισε/ανακαίνισε την οικοδομή.

«Συνήθως στην Ευρώπη το 30% είναι ένα ποσοστό που μπαίνει όταν οι κοινωνικές κατοικίες αναπτύσσονται σε ιδιωτική γη, όχι στην δημόσια γη» λέει η Δήμητρα Σιατίτσα, Δρ. Πολεοδομίας, ερευνήτρια σε θέματα πόλης και κατοικίας και μέλος του CoHab-Athens.

«Κανείς δεν ξέρει αυτή την στιγμή τι θα κάνει ο ιδιωτικός τομέας στο σχήμα» προσθέτει, «αλλά δίνουμε όλο και περισσότερα κίνητρα, διευκολύνσεις και δυνατότητες κερδοφορίας που φοβάμαι ότι θα είναι εις βάρος του Δημοσίου. Δεν φαίνεται να μπορεί να κερδίσει πολλά. Είναι πολύ θολό προς το παρόν το τι θα παίρνει τελικά το Δημόσιο».

Δεν θα ρίξει τις τιμές στην αγορά

Ένα βασικό επιχείρημα της κυβέρνησης για την προάσπιση της κοινωνικής αντιπαροχής είναι ότι φέρνοντας νέα διαμερίσματα στην αγορά, θα μειωθούν οι τιμές.

Δεδομένου όμως ότι προς το παρόν δεν έχει γίνει κάποια αναφορά στο αν θα μπει όριο στις τιμές που θα πωλούνται/ενοικιάζονται τα ακίνητα που θα μείνουν στους ιδιώτες που θα χτισουν στα οικόπεδα, είναι εύλογο να φανταστεί κανείς ότι πιθανότατα θα μπορούν να πωληθούν όσο το σηκώνει η αγορά.

Επιπλέον, όπως εξηγεί και η κα Σιατίτσα, η κοινωνική αντιπαροχή είναι μια παρέμβαση μικρής κλίμακας που σε μεγάλο ποσοστό θα παράξει κατοικίες ακριβές καθώς όχι μονο υπάρχουν οικόπεδα που βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες αλλά και επειδή τα κόστη κατασκευής είναι υψηλά στις μέρες μας.

«Αν δεν γίνει μιας μεγάλης κλίμακας παρέμβαση συνολικά στο πώς λειτουργεί η αγορά, είναι αστείο να περιμένουμε οτι ενα οικοπεδο με λίγα διαμερίσματα, θα κάνει την διαφορά – όσο κι αν μας φαίνεται μεγάλο για την κλίμακα της ελληνικής πόλης, είναι μικρά στο σύνολο της αγοράς» σημειώνει η ίδια.

Κίνητρα για τον ιδιωτικό τομέα και όχι για το δημόσιο συμφέρον

Σε σχέση με τον νόμο της κοινωνικής αντιπαροχής που ήρθε το 2022 και δεν εφαρμόστηκε, το σημερινό νομοσχέδιο φαίνεται δίνει περισσότερα κίνητρα για τους ιδιώτες.

Αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι στον νόμο του 2022 (που αφορούσε μάλιστα μόνο την ακίνητη περιουσία της ΔΥΠΑ) οι ιδιώτες που θα ανέγειραν κάποια οικοδομή θα εκμεταλλεύονταν τα διαμερίσματα για ορισμένο χρονικό διάστημα, ενώ τώρα το ποσοστό των διαμερισμάτων που θα συμφωνηθεί, θα μεταβιβαστεί κατά πλήρη κυριότητα στους ιδιώτες.

«Η εταιρία θα μπορεί να πουλήσει αμέσως τα διαμερίσματα και να βγάλει και το μέγιστο κέρδος, που είναι άλλωστε και η λογική με την οποία δουλεύει η αγορά. Ο κατασκευαστικός τομέας αυτή τη στιγμή δεν θέλει να δεσμεύεται σε τέτοιου τύπου συμπράξεις μακροπρόθεσμα» λέει η Σιατιτσα.

Επιπλέον, κάτι που τονίζεται σε κάθε ευκαιρία από τα κυβερνητικά στελέχη είναι το γεγονός ότι το Δημόσιο μόνο κερδισμένο βγαίνει από αυτή την κίνηση δεδομένου ότι δεν θα πληρώσει για την κατασκευή. Η κα Σιατίτσα δίνει όμως μια διαφορετική οπτική στο θέμα δεδομένου ότι οι εν λόγω επενδύσεις εντάσσονται στις Στρατηγικές Επενδύσεις.

«Αυτό σημαίνει ότι αδειοδοτούνται με fast track διαδικασίες και συνδέονται με χρηματοδοτικά εργαλεία. Είναι σαφές ότι ότι δεν θα βάλουν οι ιδιώτες τα χρήματα. Θα τα πάρουν – όπως έχουν γίνει και σε όλες τις άλλες περιπτώσεις- με εγγυήσεις, με ευνοϊκούς όρους και με προνομιακή πρόσβαση σε όλα τα χρηματοδοτικά εργαλεία και τους πόρους που θα διατεθούν για τη στέγαση από την Ευρώπη. Αυτή τη στιγμή υπάρχουν πολλά χρήματα που δίνονται από την Ε.Ε που θα μπορούσαμε να τα αξιοποιήσουμε για τις Δημόσιες εκτάσεις με πολύ καλύτερους όρους, όμως δεν το έχουμε επιλέξει» εξηγεί η ίδια.

Κοινωνική κατοικία, για ποιούς όμως;

Αν και η πρακτική αυτή εμφανίζεται και στην Ευρώπη υπάρχει όμως μια ουσιώδης διαφορά που τονίζει στην κουβέντα μας η κα Σιατίτσα: έξω, οι συμπράξεις ιδιωτικού – δημοσίου για τις κοινωνικές κατοικίες γίνονται από εταιρείες που λειτουργούν υπό πολύ ειδικούς όρους και πολλές φορές είναι και μη κερδοσκοπικές εταιρίες (κάτι που δεν έχει προβλεφθεί για την χώρα μας).

Η τάση μάλιστα είναι το να παραμένει η έκταση μακροπρόθεσμα στο Δημόσιο, σε αντίθεση με την Ελλάδα που παραδοσιακά προάγονταν η ιδιοκατοίκηση και μάλιστα τώρα με το «rent to own» που εισαγεται δίνεται η δυνατότητα μετά από μια δεκαετία μια κοινωνική κατοικία να γίνει ιδιωτικό ακίνητο – βάλλοντας έτσι το ήδη ανύπαρκτο απόθεμα κοινωνικών κατοικιών στην χώρα.

«Ένας δικαιούχος της κοινωνικής κατοικίας, μπορεί σε δέκα χρόνια, που θα έχει αγοράσει το σπίτι, να θελήσει να το πουλήσει. Και μάλιστα μπορεί να το πουλήσει και ακριβά. Άρα, έχουμε εξανεμίσει την προοπτική που είχαμε να αξιοποιήσουμε τη δημόσια περιουσία και τα δημόσια χρήματα – εθνικά και ευρωπαϊκά- για να φτιάξουμε σιγά σιγά ένα απόθεμα κοινωνικών κατοικιών. Επίσης, το ότι μόνο όσοι έχουν ήδη χρήματα στην άκρη ή κάποιους να τους στηρίξει ή σταθερή εργασία που ξέρουν ότι σε 10 χρόνια θα είναι αυτοί που θα μπορούν να συνάψουν συμφωνία για το rent to own, αντανακλά και τις δυνατότητες των ανθρώπων τους οποίους θέλουν να στηρίξουν».

Και εκεί έρχεται και ακόμα μια προβληματική, καθώς στον νόμο αναφέρεται ρητά ότι οι δικαιούχοι των νέων αυτών κοινωνικών κατοικιών δεν θα μπορούν να λαμβάνουν επίδομα στέγασης. «Στην Ευρώπη συμβαίνει το αντίθετο. Για να μπορούν να μπαίνουν οι ευάλωτες ομάδες στη κοινωνική κατοικία, συμπληρωματικά, επιδοτούνται. Υπάρχει μια πολύ μεγάλη αντίφαση σε αυτό που περιγράφεται και σε αυτό που τελικά θα μπορέσει να γίνει» λέει η Σιατίτσα.

Τον ίδιο προβληματισμό μοιράζεται με το NEWS24/7 και ο πρόεδρος του Ελληνικού Δικτύου για το Δικαίωμα στη Στέγη και την Κατοικία, Λάζαρος Πετρομελίδης:

«Μας προβληματίζει το θέμα των μισθωμάτων που δεν έχει διασαφηνιστεί. Αν ας πούμε ένα οικόπεδο είναι στην Κηφισιά που στην αγορά ένα τριάρι ενοικιάζεται το λιγότερο με 1.000 ευρώ, το μίσθωμα -που θα είναι λίγο πιο χαμηλό από αυτό της αγοράς- θα είναι στα 700 ευρώ; Ποιός θα το νοικιάσει αυτό;

Πρέπει να υπάρχει ένα δημοτικά ελεγχόμενο απόθεμα κατοικιών – δεν ήμαστε ενάντια στο να υπάρχει ιδιοκατοίκηση- αλλά να μπορεί να χρησιμοποιείται αυτό το απόθεμα όταν υπάρχει ανάγκη. Αν όμως υπάρχει μόνο ένα rent to own και δεν υπάρχει τίποτα άλλο τότε δεν καλύπτει τις ανάγκες της κοινωνίας.

Ξεχνάμε επιπλέον ότι υπάρχουν άνθρωποι που επιβιώνουν με το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα και για αυτούς θα έπρεπε να υπάρχουν δομές κοινωνικής κατοικίας που να τους βοηθήσουν να ξεφύγουν. Βλέπουμε ότι αυτο δεν ήταν προτεραιότητα για την Ελλάδα» και καταλήγει τονίζοντας ότι δεν εντοπίζει κάποιο κοινωνικό πρόσημο στο εγχείρημα.

Οι εναλλακτικές

Σε αυτό συμφωνεί και η κα Σιατίτσα  που υπογραμμίζει ότι η κοινωνική αντιπαροχή πέρα από ότι φαίνεται να μην έχει κοινωνικό χαρακτήρα δεν είναι και ένα εργαλείο που θα φέρει λύσεις στο στεγαστικό πρόβλημα. «Υπάρχει η αντίφαση στο ότι αυτή τη στιγμή η πολιτική για την κατοικία κυρίως έχει σαν στόχο να προσελκύει επενδυτές, να αυξήσει την αξία των ακινήτων και μπαίνει σε μια λογική χρηματιστηρίου. Έτσι, είναι σαν να έχει η χώρα μας αποδεχτεί ότι η κατοικία δεν είναι κοινωνικό αγαθό, δεν είναι δικαίωμα για τους κατοίκους και τους εργαζόμενους της χώρας, αλλά το χρησιμοποιούν κάποιοι για να κερδίζουν».

Η ίδια υποστηρίζει ότι αυτό που λείπει είναι ένας στρατηγικός σχεδιασμός που θα συνδυάσει μέτρα που ελέγχουν την αγορά και αν χρειαστεί για ένα διάστημα θα πρέπει να είναι και παρεμβατικά. «Πλαφόν στα ενοίκια, απαγόρευση του Airbnb, επιστροφή στην μακροχρόνια ενοικίαση με κίνητρα, είναι μερικά από αυτά» απαριθμίζει, «αυτή τη στιγμή τα κίνητρα που υποτίθεται ότι δίνονται (π.χ φοροαπαλλαγές και επιδοτήσεις επισκευών) δεν αποδίδουν. Αντιθέτως, ενισχύουν περισσότερο αυτή την ομάδα των ιδιοκτητών που νοικιάζει. Δηλαδή δεν πείθουν τους ιδιοκτήτες να μειώνουν τις τιμές των ενοικίων.

Και η κοινωνική αντιπαροχή δεν θα λειτουργήσει αν την αφήσεις στους όρους της αγοράς. Οι κατασκευή νέων κατοικιών θα έπρεπε να είναι ένα πιο μακροπρόθεσμο εργαλείο. Η επανάχρηση κτιρίων, η επένδυση σε δημόσια κτήρια που είναι κενά για να αλλάξουν χρήση είναι μετρα που θα έπρεπε να ληφθούν σήμερα γιατί στην Ελλάδα έχουμε υπερβάλλον απόθεμα κτιρίων».