ΤτΕ: “Καμπανάκι” για την αγορά ακινήτων – Οι τιμές ξεπέρασαν το ρεκόρ του 2008

Ηχηρό προειδοποιητικό σήμα για την αγορά ακινήτων εκπέμπει η Τράπεζα της Ελλάδος, καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Αν και η κεντρική τράπεζα δεν διαπιστώνει άμεσο κίνδυνο για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, τονίζει ότι η αγορά χρειάζεται στενή παρακολούθηση, καθώς αρχίζουν να συσσωρεύονται κυκλικοί συστημικοί κίνδυνοι.

Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% σε ετήσια βάση, συνεχίζοντας την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, ηλικίας έως 5 ετών, αυξήθηκαν κατά 7,4%, ενώ τα παλαιότερα διαμερίσματα κατέγραψαν ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, της τάξης του 8,1%.

Η αύξηση ήταν εντονότερη στη Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 9,6%, και στις άλλες μεγάλες πόλεις, όπου η άνοδος έφθασε το 9,8%. Στην Αθήνα, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης διαμορφώθηκε στο 6,2%.

Ανοδικά κινούνται και τα ενοίκια, με τον σχετικό δείκτη να φθάνει το δ΄ τρίμηνο του 2025 στις 116,1 μονάδες, από 106,8 έναν χρόνο νωρίτερα. Ωστόσο, σε αντίθεση με τις τιμές κατοικιών, τα ενοίκια παραμένουν ακόμη χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 2011.

Οι λόγοι της αύξησης

Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει το ράλι των τιμών κυρίως στη μεγάλη ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Από τη μία πλευρά, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα την περίοδο 2018-2025 διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι μόλις 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008-2017.

Ωστόσο, το 2025 οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25%, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αλλαγές στο καθεστώς της Golden Visa.

Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από την αύξηση των νοικοκυριών, ιδίως των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού.

Στην πλευρά της προσφοράς, το πρόβλημα παραμένει έντονο. Πολλά ακίνητα έχουν αποσυρθεί από την αγορά, είτε επειδή συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια και διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης είτε επειδή παραμένουν κενά ή αναξιοποίητα. Επιπλέον, σημαντικό μέρος του αποθέματος έχει περάσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, με 207.572 ακίνητα να είναι εγγεγραμμένα στο σχετικό μητρώο το 2024.

Την ίδια ώρα, η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση. Η συμμετοχή του κατασκευαστικού τομέα στο ΑΕΠ παραμένει κοντά στο 2%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι περίπου 5%. Το 2025 οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 2,4%, η επιφάνεια κατά 9,4% και ο όγκος κατά 2,4%, κυρίως λόγω της αβεβαιότητας γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αύξηση των τιμών και των ενοικίων επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα και περιορίζει την προσιτότητα κατοικίας για τα νοικοκυριά. Για τον λόγο αυτόν ζητά επιτάχυνση των μέτρων που θα αυξήσουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα, είτε μέσω νέων κατοικιών είτε μέσω αναβάθμισης και επιστροφής στην αγορά ακινήτων που σήμερα παραμένουν κενά ή ανενεργά.