Νέα ασπίδα για την πρώτη κατοικία μέσω εξωδικαστικού

Μια ουσιαστική «ανάσα» για χιλιάδες δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους φέρνει η νέα ρύθμιση που ετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Η διάταξη, που αναμένεται να ψηφιστεί έως το τέλος του μήνα, αλλάζει το παιχνίδι στον εξωδικαστικό μηχανισμό και δίνει για πρώτη φορά τη δυνατότητα να προστατευτεί στοχευμένα η πρώτη κατοικία, χωρίς να «μπαίνουν στο ίδιο καλάθι» όλα τα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη.

Μέχρι σήμερα, όποιος επιχειρούσε να ρυθμίσει τα χρέη του μέσω του εξωδικαστικού έπρεπε να τα αντιμετωπίσει όλα μαζί. Τράπεζες, funds και Δημόσιο έβλεπαν τη συνολική περιουσία –σπίτια, οικόπεδα, καταθέσεις– και με βάση αυτήν καθόριζαν τη ρύθμιση. Το αποτέλεσμα ήταν πολλές φορές οι δόσεις να βγαίνουν «φουσκωμένες» και μη βιώσιμες, οδηγώντας αρκετούς οφειλέτες εκτός διαδικασίας.

Τώρα, το νέο μοντέλο φέρνει μια καθαρή αλλαγή: το βάρος πέφτει αποκλειστικά στην πρώτη κατοικία. Δηλαδή, ο οφειλέτης θα μπορεί να ρυθμίσει το χρέος που αντιστοιχεί στο σπίτι του και να το σώσει, πληρώνοντας μια δόση που θα είναι προσαρμοσμένη στην πραγματική αξία του ακινήτου και στα εισοδήματά του.

Η βασική διαφορά είναι ότι η υπόλοιπη περιουσία δεν θα προστατεύεται. Αντίθετα, θα οδηγείται σε πλειστηριασμό μέσω ηλεκτρονικής διαδικασίας (e-auction), ώστε να εξοφληθεί μέρος των υπολοίπων χρεών. Με απλά λόγια: σώζεις το σπίτι σου, αλλά «θυσιάζεις» τα άλλα ακίνητα, εφόσον υπάρχουν.

Παράδειγμα

Για να γίνει πιο κατανοητό, αν κάποιος χρωστά 500.000 ευρώ και έχει ακίνητη περιουσία αξίας 300.000ευρώ, εκ των οποίων τα 200.000 είναι η πρώτη κατοικία και τα 100.000 άλλα ακίνητα, τότε θα μπορεί να ρυθμίσει τα 200.000 ευρώ για να κρατήσει το σπίτι του. Τα υπόλοιπα ακίνητα θα πουληθούν και το ποσό θα πάει στους πιστωτές. Αν το συνολικό χρέος είναι μεγαλύτερο από την αξία της περιουσίας, τότε το υπόλοιπο μπορεί να διαγραφεί, όπως ήδη προβλέπει ο εξωδικαστικός.

Κλειδί στη νέα ρύθμιση είναι ο τρόπος υπολογισμού. Η δόση και το «κούρεμα» δεν θα βασίζονται πλέον στο σύνολο της περιουσίας, αλλά στην αξία της πρώτης κατοικίας. Θα λαμβάνεται υπόψη είτε η εμπορική είτε η αντικειμενική αξία (όποια είναι υψηλότερη), καθώς και το εισόδημα του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι για πολλούς δανειολήπτες οι μηνιαίες υποχρεώσεις θα είναι χαμηλότερες και άρα ευκολότερο να εξυπηρετηθούν.

Σε αντίθεση με το παρελθόν και τον νόμο Κατσέλη, όπου οι υποθέσεις «κόλλαγαν» για χρόνια στα δικαστήρια, εδώ η διαδικασία θα είναι γρήγορη. Η πρόταση ρύθμισης θα παράγεται αυτόματα μέσω αλγορίθμου και ο οφειλέτης θα μπορεί να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.

Αν την αποδεχθεί, θα υπογράφεται σύμβαση και θα ξεκινά η αποπληρωμή σε δόσεις. Η προστασία της κατοικίας θα ισχύει όσο ο οφειλέτης είναι συνεπής. Αν σταματήσει να πληρώνει, τότε χάνει και το δικαίωμα προστασίας.

Η νέα ρύθμιση έρχεται να «κουμπώσει» με τις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει στον εξωδικαστικό, όπως η διεύρυνση των κριτηρίων για τους ευάλωτους οφειλέτες. Για αυτούς, μάλιστα, οι πιστωτές είναι υποχρεωμένοι να αποδεχθούν τη λύση που προκύπτει από τον μηχανισμό.

Στην πράξη, το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να δώσει μια πραγματική δεύτερη ευκαιρία σε όσους έχουν «πνιγεί» στα χρέη αλλά θέλουν να σώσουν το σπίτι τους. Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, είναι αν το νέο μοντέλο θα λειτουργήσει στην πράξη και αν οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να ανταποκριθούν στις νέες ρυθμίσεις χωρίς να βρεθούν ξανά στο ίδιο αδιέξοδο.