Επιτόκια και στεγαστικά δάνεια: Λύση ή παγίδα και τι μας ξημερώνει

Στις αρχές του 2026, το σενάριο φαινόταν ξεκάθαρο. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα είχε φέρει τα επιτόκια στο 2% — χαμηλά σε σχέση με τα επίπεδα του 2023 — και οι περισσότεροι αναλυτές μιλούσαν για σταθερότητα ή ακόμα και για νέες μειώσεις. Η αισιοδοξία ήταν διάχυτη.

Στο πλαίσιο του 3ου Real Estate Round Table 2026, που διοργανώσαμε τον Μάρτιο σε συνεργασία με τη Focus Bari, πανελλαδική έρευνα σε αντιπροσωπευτικό δείγμα πολιτών ηλικίας 18–64 ετών έδειξε ότι 2 στους 3 Έλληνες πιστεύουν ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν σημαντικά τη ζήτηση νέων κατοικιών. Με άλλα λόγια, το κοινό παρακολουθούσε — και περίμενε. Μάλιστα αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2025 οι νέες χρηματοδοτήσεις στεγαστικών ξεπέρασαν τα 2,5 δις. και περιμέναμε περεταίρω αύξηση.

Ήρθε ο πόλεμος και άλλαξαν τα πάντα

Η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή άλλαξε τις ισορροπίες απότομα. Οι τιμές ενέργειας ανέβηκαν, ο πληθωρισμός στην Ευρωζώνη αναθεωρήθηκε στο 2,7% για το 2026 — από 1,8% που ήταν η πρόβλεψη λίγους μήνες πριν — και οι αγορές άρχισαν να «τιμολογούν» ένα εντελώς διαφορετικό σενάριο.

Σύμφωνα με έρευνα του Bloomberg και εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος, οι αγορές προεξοφλούν πλέον 2 έως 3 αυξήσεις επιτοκίων κατά 0,25% η καθεμία έως το τέλος του 2026. Αυτό σημαίνει ότι το βασικό επιτόκιο μπορεί να κινηθεί από το σημερινό 2% στο 2,5% ή και 2,75%.

Για πολλούς αυτοί οι αριθμοί φαίνονται αφηρημένοι. Δεν είναι ωστόσο.

Τι σημαίνει στην πράξη — σε ευρώ

Ας πάρουμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα. Στεγαστικό δάνειο 150.000€ με διάρκεια 25 χρόνια — ένα ρεαλιστικό ποσό, αν αναλογιστούμε ότι οι τράπεζες χρηματοδοτούν κατά μέσο όρο το 60% της αξίας του ακινήτου, με το υπόλοιπο 40% να καλύπτεται από ίδια κεφάλαια του αγοραστή. Αντιστοιχεί δηλαδή σε ακίνητο αξίας περίπου 200.000€ και άνω.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (Μάρτιος 2026), το μέσο επιτόκιο νέων κυμαινόμενων στεγαστικών δανείων διαμορφώνεται στο 3,50%.

Με επιτόκιο 3,50% (σήμερα): η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα ~750€. Σε βάθος 25 ετών, το σύνολο των δόσεων φτάνει τα ~225.000€.

+0,50% → επιτόκιο 4,00%: δόση ~791€/μήνα — σύνολο δόσεων ~237.300€ — δηλαδή 12.300€ παραπάνω.

+0,75% → επιτόκιο 4,25%: δόση ~812€/μήνα — σύνολο δόσεων ~243.600€ — δηλαδή 18.600€ παραπάνω.

+1,00% → επιτόκιο 4,50%: δόση ~833€/μήνα — σύνολο δόσεων ~249.900€ — δηλαδή 24.900€ παραπάνω.

Ποσά που, αν και ακούγονται μικρά σε μηνιαία βάση, επιβαρύνουν τον ήδη περιορισμένο οικογενειακό προϋπολογισμό — και σε βάθος χρόνου αθροίζονται σε σημαντικά κεφάλαια.

Το ακίνητο παλιώνει — το δάνειο όχι

Υπάρχει κι ένα στοιχείο που σπάνια συζητείται ανοιχτά: σε 25 χρόνια, το ακίνητο που πωλείται σήμερα θα έχει παλιώσει κατά 25 χρόνια. Η μελλοντική του αξία θα εξαρτηθεί από την περιοχή και πως έχει διαμορφωθεί, τη συντήρηση και τις συνθήκες της αγοράς εκείνη την εποχή — και όχι από τις σημερινές τιμές/ αξίες. Αυτό δεν συνεπάγεται ότι η αγορά/ επένδυσης είναι κακή επιλογή. Σημαίνει ότι η επένδυση πρέπει να αξιολογείται ολιστικά και όχι μόνο με βάση την τιμή αγοράς ή το ύψος της δόσης.

Το πραγματικό κόστος ενός σπιτιού

Εδώ βρίσκεται η ουσία που συχνά χάνεται στη συζήτηση. Ένα ακίνητο αξίας 200.000€ δεν κοστίζει τελικά 200.000€. Με ίδια κεφάλαια 50.000€ και δάνειο 150.000€ στο σημερινό επιτόκιο 3,50%, το συνολικό κόστος απόκτησης διαμορφώνεται ως εξής:

50.000€ ίδια κεφάλαια + 225.000€ δόσεις 25 ετών = ~275.000€ συνολικά.

Δε πρέπει σε αυτό να ξεχνάμε τα συμβολαιογραφικά, κόστος μεταγραφής, κτηματολογίου, φόρος κτλ.

Δηλαδή η επένδυση είναι κατά 75.000€ παραπάνω από την τιμή συμφωνίας και αυτό είναι το κόστος του δανεισμού. Σήμερα αν τα επιτόκια αυξηθούν κατά 1%, το συνολικό κόστος ανεβαίνει στα ~300.000€ — 25.000€ ακριβότερα από το σημερινό σενάριο.

Με άλλα λόγια χάνεται τελείως η επενδυτική οπτική όταν για να υπάρχει κέρδος θα πρέπει να αυξηθεί η αξία μεταπώλησης κατά 40% (τουλάχιστον) για να καλύψει τα κόστη αγοράς και χρηματοδότησης. Κατά μεγάλη πλειοψηφία η αγορά κατοικίας αφορά την ιδιόχρηση ωστόσο πάντα υπάρχει η αίσθηση / ελπίδα ότι πραγματοποιείται και προστασία του κεφαλαίου και μια μορφή αποταμίευσης, δυστυχώς τα νούμερα δεν το επιβεβαιώνουν.

Η αναμονή έχει κόστος

Το συνηθισμένο σκεπτικό είναι: «περιμένω να πέσουν τα επιτόκια και μετά αγοράζω». Το πρόβλημα είναι ότι αυτή η αναμονή δεν είναι δωρεάν. Κάθε μήνας ενοικίου είναι χρήμα που φεύγει χωρίς να χτίζει τίποτα. Και αν στο μεταξύ τα επιτόκια ανέβουν αντί να κατέβουν — όπως δείχνουν τώρα οι εκτιμήσεις — τότε η «έξυπνη αναμονή» μπορεί να αποδειχτεί αρκετά ακριβή.

Το επιτόκιο δεν είναι αφηρημένος αριθμός στις ειδήσεις. Είναι το κόστος της απόφασης μετρημένο σε ευρώ, κάθε μήνα, για 25 χρόνια.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com