Η γειτονιά που γίνεται place to be – Πώς την αναγνωρίζουμε πρώτοι

Tο σκεπτικό που ακούγεται μεν απλό αλλά είναι από τα πιο δύσκολα στη κτηματαγορά να εφαρμοστεί είναι: να αγοράσουμε ή πιο σωστά να επενδύσουμε σε μια περιοχή πριν ανέβει — όχι αφού έχει ήδη ανέβει, καθώς όταν μια γειτονιά ήδη συζητάτε, η υπεραξία έχει ήδη αποτυπωθεί στις τιμές — και πληρώνουμε το αποτέλεσμα, όχι τη διαδικασία.

Όσα χρόνια είμαι στο χώρο των ακινήτων πάντα με ρωτάνε αν μπορώ να προβλέψω ποια περιοχή θα «ανέβει», δυστυχώς δεν έχω κληρονομικό χάρισμα και εκτός από περιοχές που κανείς δε περίμενε να γίνονται της μόδας έχω ακούσει και πάρα πολλές προβλέψεις που δεν πραγματοποιήθηκαν.

Αρχικά ωστόσο πρέπει να ξεδιαλύνουμε τη συζήτηση με ρεαλιστικά δεδομένα, αν αναζητάμε περιοχή που θα ανέβει τότε έχουμε αποκλειστικά την επένδυση με μεταπώληση στο μυαλό μας. Απεναντίας αν απλά αναζητάμε περιοχή που θα αναβαθμιστεί για να κατοικίσουμε – να κάνουμε ιδιόχρηση δηλαδή-εκεί περιπλέκονται τα δεδομένα.

Τα σημάδια που δεν φαίνονται στις αγγελίες

Η ανερχόμενη γειτονιά δεν διαφημίζεται, αρχίζει να αχνοφαίνεται ωστόσο αν ξέρουμε πού να κοιτάμε.

Το πρώτο που συνήθως εμφανίζεται δεν είναι τα ακίνητα — είναι οι χρήσεις γύρω τους, ένα καλό καφέ που ξεκινάει να λειτουργεί σε έναν δρόμο που μέχρι πριν από λίγο καιρό ήταν άγνωστος, ένα concept store, ένα εστιατόριο με ταυτότητα — αυτοί οι επιχειρηματίες έχουν κάνει την ανάλυση τους και επιλέγουν περιοχές με δυνατότητες, όχι με παρακμή. Συνήθως αυτό ξεκινάει όταν σε μία περιοχή τα μισθώματα έχουν αυξηθεί υπερβολικά, δεν υπάρχουν άλλα ακίνητα διαθέσιμα και ως εκ τούτου αναζητάτε το «υποκατάστατο» που συχνά καταλήγει να ξεπεράσει την πρωτοπόρο γειτονιά.

Το πρώτο κριτήριο είναι να έχει παρόμοια χαρακτηριστικά, ως προς τη ταυτότητα, την απόσταση από ΜΜΜ, τη δυναμική, το marketing έπεται ιδιαίτερα στην εποχή των social media. Την αρχή – μολονότι δεν το περιμένουμε- γίνεται από τη δημιουργική κοινότητα — καλλιτέχνες, αρχιτέκτονες, νέοι επαγγελματίες πριν από τους επενδυτές, επειδή ακολουθούν το ένστικτο και όχι αποκλειστικά τα νούμερα βλέπε ενοίκιο, αποδόσεις κτλ.

Επενδυτικά λοιπόν είναι μια κίνηση που περιλαμβάνει πολύ ρίσκο και με πολλούς απρόβλεπτους παράγοντες σε μία εξίσωση που ήδη βασίζεται σε υποθέσεις και διαίσθηση. Κανένας δε θα μπορούσε να συμβουλέψει θετικά μια κίνηση που δεν έχει κανένα δίχτυ ασφαλείας.

Η ιστορία που πρέπει να θυμόμαστε

Παλαιότερα στην αρχή της δεκαετίας του 2000 πρωταγωνιστικό ρόλο είχε το Μετρό που σύνδεσε και αναβάθμισε περιοχές που η πρόσβασή τους ήταν περιορισμένη, οι παλαιότεροι θα θυμούνται ότι η γειτονιά της Πανόρμου είχε τοπικά καφέ και εστιατόρια καμία σχέση με τη σημερινή ανανεωμένη εικόνα, το ίδιο και το Γκάζι, Σεπόλια και άλλες πολλές. Ωστόσο, το μετρό έχει εξαντλήσει λίγο ως πολύ τις περιοχές που λειτουργεί ή που θα υπάρχουν σταθμοί και δεν πρέπει να ξεχνάμε και παραδείγματα όπως η πλατεία Καρύτση που για μια 5ετία (το 2010 +/-) ήταν το νυχτερινό κέντρο της Πόλης που δεν είχε μετρό.

Επίσης ένας άλλος παράγοντας που αυξάνει το ρίσκο είναι η συνέπεια και διάρκεια της περιοχής, το Γκάζι με τα μοντέρνα loft και η πλατεία Καρύτση είναι χαρακτηριστικά παραδείγματα που ανέβηκαν γρήγορα, βρέθηκαν στο επίκεντρο επενδύσεων — και μετά, ξαφνικά έχασαν αυτή τη τάση. Αυτές οι ιστορίες δεν αναιρούν τη λογική της επένδυσης σε ανερχόμενη γειτονιά — μας υπενθυμίζουν ότι η άνοδος δεν είναι πάντα μονόδρομος και ότι ο χρόνος εισόδου και εξόδου έχει τεράστια σημασία.

Τι κάνει μια άνοδο βιώσιμη

Η γειτονιά που θα ανεβαίνει και θα παραμείνει ψηλά έχει συνήθως κάτι που δεν αλλοιώνεται: καλή γεωγραφική θέση, ανθρώπινη κλίμακα, υποχρεωτικά μια βάση από μόνιμους κατοίκους που δεν φεύγουν με την πρώτη δυσκολία και μη ανταγωνιστικές περιοχές με παρόμοια χαρακτηριστικά.

Αντίθετα, οι γειτονιές που ανεβαίνουν αποκλειστικά λόγω μόδας ή ανάγκης ή ζήτησης για βραχυχρόνια μίσθωση είναι πιο ευάλωτες σε αντιστροφές — γιατί δεν έχουν πραγματική βάση χρήσης.

Το πόσο σύντομα μπορεί κάποιος να αναγνωρίσει αυτά τα σήματα πριν τα δουν οι υπόλοιποι εξαρτάται από το πόσο καλά γνωρίζει την τοπική αγορά — τις τάσεις, τα έργα που εκκρεμούν, τις επιχειρηματικές κινήσεις που δεν έχουν ακόμα γίνει είδηση. Και αυτή η γνώση σπάνια αποκτάται από αγγελίες.

Αν πρέπει να κρατήσουμε κάτι είναι ο διαχωρισμός μεταξύ που θέλουμε να μένουμε και που να επενδύσουμε. Αν μας αρέσει μια ανερχόμενη περιοχή καλύτερα να μισθώσουμε και η επένδυση να γίνει με αντικειμενικά κριτήρια παρά να ρισκάρουμε.

Στην κτηματαγορά, η σωστή στιγμή δεν αναγγέλλεται — αναγνωρίζεται.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com