Αττική ή επαρχία: Aπόδοση, υπεραξία και η σύγκριση που δεν είναι ποτέ δίκαιη

Είναι μια ερώτηση που ακούγεται συχνά σε συζητήσεις για επένδυση σε ακίνητα: «Γιατί να αγοράσω στην Αθήνα με τόσο υψηλές τιμές, αφού στην επαρχία βρίσκω πολύ φθηνότερα και με καλή απόδοση;».

Η ερώτηση είναι λογική και αναμενόμενη— αλλά η απάντηση απαιτεί μια πιο προσεκτική ανάγνωση της αγοράς, των δυνατοτήτων και του ρίσκου, καθώς η σύγκριση τιμών χωρίς σύγκριση δυναμικής είναι παραπλανητική.

Ο χάρτης των τιμών — τι λένε τα νούμερα σήμερα

Στην Αττική, η μέση τιμή νεόδμητων διαμερισμάτων ξεπερνά τα 3.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο — με τις prime περιοχές να κυμαίνονται μεταξύ 4.500 και 6.800 ευρώ, ανάλογα με τον συνδυασμό τοποθεσίας, προδιαγραφών και ορόφου, σαφέστατα σε ακριβά προάστια τα νούμερα αυτά είναι και πάνω από διπλάσια.

Η Θεσσαλονίκη κινείται χαμηλότερα, με νεόδμητα στα 2.400-2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό στις κεντρικές της περιοχές, ενώ το Ηράκλειο Κρήτης εμφανίζει ισχυρή άνοδο τα τελευταία χρόνια λόγω τουριστικής ζήτησης, με τιμές που αγγίζουν τα 2.500-3.000 ευρώ για νεόδμητα σε καλή τοποθεσία. Η Πάτρα κυμαίνεται στα 2.000-2.500 ευρώ, ενώ Λάρισα και Βόλος ολοκληρώνουν την εικόνα με νεόδμητα στα 1.800-2.200 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το κόστος κατασκευής νεόδμητων είναι σχεδόν ταυτόσημο σε όλη τη χώρα — διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σήμερα στα 1.600-1.900 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανεξάρτητα από το αν το κτίριο ανεγείρεται στην Αθήνα ή τη Λάρισα. Συνεπώς, η διαφορά στις τελικές τιμές δεν οφείλεται στο κόστος παραγωγής αλλά σε έναν και μόνο παράγοντα: τη ζήτηση τον ανταγωνισμό αυτής και φυσικά το κόστος γης.

Γιατί η σύγκριση δεν είναι ποτέ δίκαιη — το μέγεθος της αγοράς

Εδώ βρίσκεται το κεντρικό επιχείρημα που συχνά παραλείπεται στη σύγκριση Αττικής-επαρχίας: δεν μιλάμε για δύο αγορές παρόμοιου μεγέθους που διαφέρουν απλώς σε τιμή. Βασικά αν το σκεφτούμε πιο ψύχραιμα δεν είναι συγκρίσιμες περιοχές. Ναι, επένδυση σε ακίνητο είναι και στις 2 περιπτώσεις αλλά η βάση είναι τελείως διαφορετική.

Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, η Αττική που συμπεριλαμβάνει την πρωτέυουσα συγκεντρώνει 3,79 εκατομμύρια κατοίκους — δηλαδή σχεδόν το 36% του συνολικού πληθυσμού της χώρας σε μια και μόνο περιφέρεια. Αν σε αυτό προστεθούν οι εργαζόμενοι και οι φοιτητές που διαμένουν εκεί χωρίς να έχουν αλλάξει επίσημα κατοικία, ο πραγματικός αριθμός ανθρώπων που χρησιμοποιούν καθημερινά την αθηναϊκή αγορά κατοικίας είναι ακόμα μεγαλύτερος.

Για σκοπούς σύγκρισης και μόνο: η Θεσσαλονίκη, δεύτερη μεγαλύτερη αγορά της χώρας, μετράει 317.000 κατοίκους στον δήμο — δηλαδή λιγότερο από το μισό του μόνιμου πληθυσμού του Δήμου Αθηναίων και κλάσμα της ευρύτερης αθηναϊκής αγοράς. Η Πάτρα ακολουθεί με 211.000, ο Βόλος με περίπου 145.000 και η Λάρισα με 164.000. Αυτές δεν είναι απλώς στατιστικές — είναι ο χάρτης της ζήτησης.

Φυσικά δε μπορούμε να μη λάβουμε υπόψη μας και άλλα χαρακτηριστικά όπως ο γεωγραφικός περιορισμός της Αττικής (Πάρνηθα- Πεντέλη- Υμηττός και ακτογραμμή) που περιορίζει την ανάπτυξη κάτι που περιοχές της επαρχίας ΔΕΝ έχουν, επίσης ο τουρισμός που σε ορισμένα νησιά αλλά και περιοχές (βλέπε Κρήτη, Βόλος – Πήλιο κτλ) είναι πολύ δυναμικός και επηρεάζει (εποχιακά μεν) τις τιμές μίσθωσης και πώλησης.

Τι σημαίνει αυτό για απόδοση και υπεραξία

Η υψηλότερη τρέχουσα απόδοση που μπορεί να εμφανίζει ένα ακίνητο στην επαρχία δεν είναι τυχαία — αντανακλά υψηλότερο ρίσκο, όπως αναλύεται διεξοδικά σε άλλα άρθρα μας. Το βασικό ρίσκο σε μια μικρότερη αγορά είναι η δυσκολία εύρεσης ενοικιαστή σε εύλογο χρόνο και σε υψηλό ενοίκιο και η μεγαλύτερη δυσκολία ρευστοποίησης σε κρίσιμες στιγμές — κάτι που σε μια αγορά με τον όγκο της Αττικής είναι σημαντικά πιο περιορισμένο φαινόμενο.

Όσο αφορά την υπεραξία, εκεί η εικόνα είναι ακόμα πιο ξεκάθαρη: τα ακίνητα στην Αττική κατέγραψαν αυξήσεις 70-100%+ κατά την περίοδο 2017-2026, με ορισμένες περιοχές να ξεπερνούν και αυτό το ποσοστό. Στην επαρχία, οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πολύ πιο μέτριες — και σε ορισμένες περιπτώσεις οφείλονται κυρίως στο αυξημένο κόστος κατασκευής και όχι σε πραγματική αύξηση της ζήτησης, γεγονός που αλλάζει ουσιαστικά τη φύση της «υπεραξίας».

Υπάρχουν φυσικά εξαιρέσεις — το Ηράκλειο Κρήτης και ορισμένες τουριστικές αγορές έχουν καταγράψει ισχυρή υπεραξία λόγω της τουριστικής ζήτησης, η οποία όμως εισάγει τη δική της μεταβλητότητα. Και η Θεσσαλονίκη, ως δεύτερη μεγαλύτερη αγορά με ισχυρή πανεπιστημιακή και επιχειρηματική παρουσία, λειτουργεί με διαφορετική λογική από την υπόλοιπη επαρχία.

Η επιλογή αγοράς σε Αττική ή επαρχία δεν είναι απλώς θέμα τιμής αγοράς ή τρέχουσας απόδοσης — είναι θέμα κατανόησης σε ποια αγορά τοποθετείται κανείς και τι περιμένει από αυτήν σε βάθος χρόνου. Για έναν επενδυτή που αναζητά σταθερότητα, ρευστότητα και μακροπρόθεσμη υπεραξία, η μεγάλη αγορά με τον μεγάλο πληθυσμό έχει ιστορικά αποδώσει πιο αξιόπιστα — ακόμα και αν η είσοδος στοιχίζει περισσότερο. Η σωστή επιλογή εξαρτάται από το προφίλ του επενδυτή, τον ορίζοντα και τους στόχους — και αυτά δεν ορίζονται από την τιμή του τετραγωνικού αλλά από μια ψύχραιμη ανάλυση της συνολικής εικόνας.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com