“Καίει” το στεγαστικό – Νέος οδικός χάρτης από την Κομισιόν

Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της Ευρώπης, με τις ανάγκες για επενδύσεις να αποτιμώνται σε περίπου 150 δισ. ευρώ ετησίως για την επόμενη δεκαετία, δηλαδή σε συνολικά περίπου 1,5 τρισ. ευρώ.

Με την οικονομική προσιτότητα και τη διαθεσιμότητα των κατοικιών να πιέζονται ολοένα και περισσότερο, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επιχειρεί να θέσει ένα νέο πλαίσιο για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

Έτσι, στην ανακοίνωσή της στις 9 Σεπτεμβρίου, η Κομισιόν παρουσίασε την Πράξη για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση, μαζί με σύσταση προς τα κράτη μέλη για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες πιέσεις.

Η στέγαση γίνεται ευρωπαϊκό πρόβλημα

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή χαρακτηρίζει την έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης ένα από τα πλέον επείγοντα ζητήματα για τους Ευρωπαίους.

Σύμφωνα με το τελευταίο Ευρωβαρόμετρο, περισσότεροι από τους μισούς κατοίκους των ευρωπαϊκών πόλεων θεωρούν τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα στην περιοχή όπου ζουν.

Η στεγαστική κρίση, ωστόσο, δεν αφορά μόνο την κοινωνική πολιτική. Η Κομισιόν συνδέει ευθέως το κόστος και τη διαθεσιμότητα κατοικιών με την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής οικονομίας, καθώς η έλλειψη προσιτής κατοικίας περιορίζει την κινητικότητα εργαζομένων, φοιτητών και άλλων κοινωνικών ομάδων.

«Πρόκειται πάνω απ’ όλα για ζήτημα δικαιοσύνης», υπογράμμισε η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, επισημαίνοντας ότι εργαζόμενοι σε βασικές υπηρεσίες και φοιτητές δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζουν εκεί όπου εργάζονται και σπουδάζουν.

Νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για τις περιοχές υπό στεγαστική πίεση

Η Πράξη για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση δημιουργεί, πάντως, για πρώτη φορά, ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο για την αξιολόγηση μέτρων που σχετίζονται με τη στέγαση και ενδέχεται να επηρεάζουν την ενιαία αγορά.

Η Κομισιόν δεν επιχειρεί να υποκαταστήσει τις εθνικές ή τοπικές πολιτικές. Αντίθετα, ξεκαθαρίζει ότι οι αποφάσεις για το αν και πώς θα ληφθούν μέτρα παραμένουν στην αρμοδιότητα των κρατών μελών, των περιφερειών και των δήμων.

Όπως τονίζεται, δε, το ζητούμενο είναι να υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου για τις τοπικές αρχές που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν τις στεγαστικές πιέσεις, χωρίς να παραβιάζονται οι κανόνες της ενιαίας αγοράς.

Οι αρμόδιες αρχές, πάντως,  θα μπορούν να χαρακτηρίζουν περιοχές ως «περιοχές υπό στεγαστική πίεση», βάσει κοινής μεθοδολογίας και στοιχείων.

Προτεραιότητα στην ανακαίνιση και την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος

Στον πυρήνα των συστάσεων της Κομισιόν βρίσκεται η ανάγκη να αυξηθεί γρήγορα η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών.

Η Επιτροπή προκρίνει την ανακαίνιση έναντι της περιττής κατεδάφισης και των νέων κατασκευών, ενώ ζητά να επιταχυνθούν οι διαδικασίες για:

• ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων,
• αλλαγές χρήσης υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες,
• επεκτάσεις και αυξήσεις πυκνότητας,
• υποδιαιρέσεις κατοικιών,
• προσιτή και κοινωνική στέγαση,
• αξιοποίηση κενών και υποαξιοποιημένων κτιρίων.

Παράλληλα, οι τοπικές αρχές καλούνται να επανεξετάσουν, όπου χρειάζεται, τα πολεοδομικά και χωροταξικά πλαίσια, ώστε να διευκολύνονται οι επενδύσεις που αυξάνουν το οικιστικό απόθεμα.

Στο στόχαστρο τα κενά ακίνητα – Έρχεται φόρος;

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον προκαλεί η σύσταση για την ενεργοποίηση των κενών ακινήτων που παραμένουν εκτός αγοράς.

Η Κομισιόν καλεί τις αρμόδιες αρχές να εξετάσουν και, όπου απαιτείται, να αναθεωρήσουν τα φορολογικά συστήματα και τη νομοθεσία περί ενοικίων, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η αναφορά στη φορολόγηση των κενών κτιρίων. Όπως επισημαίνεται στη σύσταση, η φορολόγηση, εφόσον βασίζεται σε σαφείς ορισμούς και αξιόπιστες μεθόδους εντοπισμού, μπορεί να συμβάλει στην ενεργοποίηση ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα.

Πρόκειται για μία από τις προτάσεις που αναμένεται να προκαλέσουν τις εντονότερες συζητήσεις, καθώς αγγίζει άμεσα ιδιοκτήτες ακινήτων και τη φορολογική πολιτική των κρατών μελών.

Airbnb: Το «μπαλάκι» στις κυβερνήσεις

Ιδιαίτερη θέση στον νέο ευρωπαϊκό οδικό χάρτη καταλαμβάνει το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η Κομισιόν δεν προτείνει έναν οριζόντιο ευρωπαϊκό περιορισμό της δραστηριότητας. Αντίθετα, αφήνει στις εθνικές και τοπικές αρχές τη δυνατότητα να παρέμβουν, εφόσον τεκμηριώνεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιδεινώνουν ουσιαστικά την οικονομική προσιτότητα ή τη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Μάλιστα, πριν από την επιβολή περιορισμών, οι αρχές θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είχε σημαντικές δυσμενείς επιπτώσεις για τουλάχιστον τρία χρόνια και ότι η επίτευξη του ίδιου στόχου με λιγότερο περιοριστικά μέτρα δεν θα ήταν εξίσου αποτελεσματική.

Η λογική της Κομισιόν είναι επομένως σαφώς στοχευμένη. Δηλαδή, όπως τονίζει, τα μέτρα θα πρέπει να αφορούν δραστηριότητες που μειώνουν το απόθεμα κατοικιών διαθέσιμων για μακροχρόνια χρήση, ιδίως όταν η κλίμακα, η συχνότητα ή ο εμπορικός χαρακτήρας τους επιτείνουν την τοπική στεγαστική πίεση.

Υποχρεωτικά μητρώα και αξιοποίηση των δεδομένων

Παράλληλα, η Επιτροπή ζητά από τις αρμόδιες αρχές να εφαρμόζουν και να επιβάλλουν τους ευρωπαϊκούς κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στο επίκεντρο βρίσκονται οι απαιτήσεις καταχώρισης, καθώς και η αφαίρεση ή απενεργοποίηση καταχωρίσεων που δεν συμμορφώνονται με το θεσμικό πλαίσιο.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται και στα δεδομένα. Όπου αυτά είναι διαθέσιμα, οι αρχές θα μπορούν να αξιοποιούν τα στοιχεία που συλλέγονται στο πλαίσιο του ευρωπαϊκού κανονισμού για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκειμένου να τεκμηριώνουν τις αποφάσεις τους.

Stama Greece: «Η παραοικονομία δεν είναι η νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση»

Η προσέγγιση της Κομισιόν, πάντως, αναμένεται να τροφοδοτήσει και την εγχώρια συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Με αφορμή, δε, τη δημόσια συζήτηση για την ανάπτυξη αδήλωτων τουριστικών καταλυμάτων στη Βόρεια Ελλάδα και τις καταγγελίες για ακίνητα που λειτουργούν χωρίς να δηλώνονται στις αρμόδιες αρχές, ο Stama Greece – Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υπογραμμίζει ότι δεν θα πρέπει να ταυτίζεται η παραοικονομία με τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ο Σύνδεσμος δηλώνει υπέρ της νομιμότητας, της διαφάνειας, της τήρησης των προβλεπόμενων προδιαγραφών και της ισότιμης φορολογικής αντιμετώπισης όλων των καταλυμάτων.

«Δεν μπορεί να φταίει η αγορά επειδή ο έλεγχος δεν είναι εφικτός ή αποτελεσματικός», σημειώνει ο πρόεδρος του Stama Greece, Βασίλης Αργυράκης, υποστηρίζοντας ότι η λειτουργία αδήλωτων ακινήτων αποτελεί ζήτημα ελέγχου και εφαρμογής της νομοθεσίας και όχι ευθύνη της νόμιμης βραχυχρόνιας μίσθωσης.

«Η λύση δεν είναι να χτυπηθεί η νόμιμη αγορά»

Ο Σύνδεσμος ζητά στοχευμένους ελέγχους, αξιοποίηση των ψηφιακών εργαλείων και διασταύρωση στοιχείων, αντί για οριζόντιους περιορισμούς που, όπως υποστηρίζει, θα μπορούσαν να πλήξουν και τους συνεπείς επαγγελματίες.

Παράλληλα, θεωρεί αναγκαία την ενίσχυση της συνεργασίας μεταξύ των αρμόδιων αρχών, της ΑΑΔΕ, των δήμων και των φορέων του τουρισμού, ώστε να εντοπίζονται οι περιπτώσεις πραγματικά παράνομης δραστηριότητας.

Στο ίδιο πλαίσιο θέτει και το ζήτημα της ασφάλειας των επισκεπτών, επισημαίνοντας ότι η πυρασφάλεια, η ασφαλής λειτουργία των ακινήτων και η τήρηση των νόμιμων προδιαγραφών δεν μπορούν να αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης.

Από την προσφορά κατοικιών έως τη δημόσια γη

Πέρα από τα κενά ακίνητα και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η Κομισιόν προτείνει ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων για την αύξηση της προσφοράς.

Μεταξύ άλλων, ζητά από τις αρμόδιες αρχές:

• να καταρτίσουν σχέδια επιτάχυνσης της στέγασης, βασισμένα σε πραγματικά στοιχεία και στις τοπικές ανάγκες,
• να δώσουν προτεραιότητα στην αδειοδότηση προσιτής και κοινωνικής κατοικίας,
• να επιταχύνουν τις εγκρίσεις για ανακαινίσεις, αλλαγές χρήσης και ενεργειακές αναβαθμίσεις,
• να αναπτύξουν νέα μοντέλα κατοικίας σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς,
• να ενθαρρύνουν την ανάπτυξη κατοικιών προς ενοικίαση,
• να διευκολύνουν την ενοικίαση δωματίων, ιδιαίτερα σε νέους, φοιτητές και μαθητευόμενους,
• να δημιουργούν, όπου χρειάζεται, τράπεζες γης, οργανισμούς διαχείρισης γης ή εταιρείες ανάπτυξης,
• να αξιοποιούν δημόσιες εκτάσεις για την ανάπτυξη προσιτής και κοινωνικής κατοικίας.

Η Κομισιόν προκρίνει, μάλιστα, μοντέλα στα οποία το Δημόσιο διατηρεί την κυριότητα της γης, ενώ φορείς κατοικίας αναλαμβάνουν τη χρηματοδότηση, την κατασκευή και τη διαχείριση των ακινήτων.

Το μεγάλο στοίχημα: περισσότερα σπίτια, όχι μόνο περιορισμοί

Ουσιαστικά, πάντως, ο  νέος ευρωπαϊκός οδικός χάρτης επιχειρεί να συνδυάσει δύο διαφορετικές πλευρές της στεγαστικής κρίσης: από τη μία την ανάγκη να προστατευθεί η διαθέσιμη κατοικία σε περιοχές όπου οι πιέσεις είναι ιδιαίτερα έντονες και από την άλλη την ανάγκη να αυξηθεί το συνολικό απόθεμα κατοικιών.

Η Κομισιόν ζητά τα μέτρα να είναι στοχευμένα, αναγκαία, αναλογικά και τεκμηριωμένα με στοιχεία, ενώ παράλληλα καλεί τα κράτη μέλη και τις τοπικές αρχές να επιταχύνουν την ανακαίνιση, την αλλαγή χρήσης κτιρίων και την ανάπτυξη νέων κατοικιών.