Hellenic Properties: Επενδυτικό πλάνο με ορίζοντα το 2030 – “Καμπανάκι” για το θεσμικό κενό στις επιπλωμένες κατοικίες

Τη στρατηγική ανάπτυξης της Hellenic Properties με ορίζοντα το 2030, το επενδυτικό της πλάνο, καθώς και τις προοπτικές των επιμέρους κλάδων της αγοράς ακινήτων παρουσίασε η διοίκηση της εταιρείας, κατά τη διάρκεια ενημερωτικής συνάντησης που πραγματοποιήθηκε την Τρίτη (3/11) στα γραφεία της.

Όπως τόνισε ο ιδρυτής, βασικός μέτοχος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Ερρίκος Αρώνες, η ακαθάριστη αξία ανάπτυξης των ακινήτων της εταιρείας (Gross Development Value – GDV) ανέρχεται σε 130 εκατ. ευρώ, ενώ η συνολική αξία των κτιρίων που έχει πουλήσει υπολογίζεται σε περίπου 180 εκατ. ευρώ.

Η εταιρεία βρίσκεται σε τροχιά διεύρυνσης του χαρτοφυλακίου της, με στόχο έως το 2030 να έχει σε τροχιά ανάπτυξης ακίνητα συνολικής αξίας 500 εκατ. ευρώ.

Όπως αναφέρθηκε, το χαρτοφυλάκιο κατανέμεται σήμερα περίπου ισομερώς μεταξύ γραφείων και φιλοξενίας (hospitality), ενώ μεταβάλλεται διαρκώς, καθώς η εταιρεία εξετάζει νέες επενδυτικές ευκαιρίες και προσαρμόζει τη στρατηγική της στις συνθήκες της αγοράς.

Σε επίπεδο ανθρώπινου δυναμικού, η Hellenic Properties απασχολεί σήμερα 31 εργαζομένους, με την ομάδα της να αναμένεται να σταθεροποιηθεί σταδιακά στα 35 άτομα.

Τέσσερα νέα συγκροτήματα γραφείων έως το 2027

Στον τομέα των γραφείων, η εταιρεία έχει αυτή τη στιγμή τέσσερις αναπτύξεις σε εξέλιξη, και συγκεκριμένα τα συγκροτήματα Modena, MOC2, LK119 και K19, εκ των οποίων τα τρία βρίσκονται στο Μαρούσι και το ένα στον Ταύρο.

Τα έργα βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια υλοποίησης, με τις ολοκληρώσεις να προγραμματίζονται σταδιακά έως το πρώτο εξάμηνο του 2027.

Κεντρική επιδίωξη της εταιρείας, όπως ανέφερε ο CEO, είναι να έχει εξασφαλίσει την πλήρη μίσθωση των ακινήτων πριν από την παράδοση των κατασκευαστικών έργων.

Σύμφωνα με τη διοίκηση, και στις τέσσερις αναπτύξεις η πορεία προς την επίτευξη του συγκεκριμένου στόχου εξελίσσεται ομαλά.

Άλλωστε, η ζήτηση για σύγχρονους χώρους γραφείων εξακολουθεί να κινείται σε ικανοποιητικά επίπεδα, με την αγορά να εμφανίζει σχετική ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Ωστόσο, η εικόνα διαφοροποιείται ως προς τον όγκο των συναλλαγών, ο οποίος παρουσιάζει υποχώρηση, χωρίς μέχρι στιγμής να καταγράφεται ουσιαστική διόρθωση στις τιμές.

Το μεγάλο project της Συγγρού και η στροφή στο flex living

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η επένδυση της εταιρείας στη λεωφόρο Συγγρού, στο ακίνητο S101, το οποίο αποτελεί τη μεγαλύτερη επένδυσή της.

Το project είχε αρχικά σχεδιαστεί ως ανάπτυξη γραφειακών χώρων, ωστόσο η εταιρεία επαναξιολόγησε τη χρήση του και προσανατολίστηκε στην οικιστική αγορά.

Αυτή την περίοδο βρίσκονται σε εξέλιξη συζητήσεις για τον προσδιορισμό του καταλληλότερου μοντέλου αξιοποίησης, με βασικό προσανατολισμό το flex living, δηλαδή τις ευέλικτες μορφές κατοικίας.

Στο πλαίσιο αυτό εξετάζονται εναλλακτικές όπως οι φοιτητικές κατοικίες και οι επιπλωμένες κατοικίες με ευέλικτη διάρκεια μίσθωσης, τόσο για βραχυχρόνια όσο και για μεσοπρόθεσμη διαμονή.

Το ακίνητο εκτιμάται ότι θα μπορούσε να φιλοξενήσει περίπου 195 κατοικίες, επιφάνειας από 17 έως 30 τ.μ.

Η τελική επιλογή του μοντέλου λειτουργίας αναμένεται να προκύψει μέσα από την αξιολόγηση των συνθηκών της αγοράς και του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου.

Ενίσχυση της παρουσίας στον ξενοδοχειακό κλάδο

Στον τομέα της φιλοξενίας, η Hellenic Properties έχει ήδη πραγματοποιήσει το πρώτο της βήμα με την απόκτηση του Aristi Mountain Resort, στην Αρίστη Ζαγορίου, το οποίο ανακαινίστηκε πρόσφατα.

Η επιλογή ενός υφιστάμενου και λειτουργικού ξενοδοχειακού ακινήτου ήταν συνειδητή, καθώς η εταιρεία επιδιώκει να αποκτήσει σταδιακά εμπειρία στον ξενοδοχειακό κλάδο, προτού προχωρήσει σε μεγαλύτερης κλίμακας επενδύσεις.

Το resort διαθέτει 26 δωμάτια, λειτουργεί σε δωδεκάμηνη βάση και απασχολεί 32 εργαζομένους, ενώ, σύμφωνα με τη διοίκηση, παρουσιάζει ικανοποιητική κερδοφορία.

Η λειτουργία του συνεχίζεται με βάση το υφιστάμενο μοντέλο, με προτεραιότητα τη διατήρηση της ποιότητας των υπηρεσιών και την περαιτέρω βελτίωση της λειτουργικής του απόδοσης.

Παράλληλα, εξετάζεται μια νέα επένδυση αισθητικής αναβάθμισης.

Η συγκεκριμένη τοποθέτηση αποτελεί την πρώτη μιας ευρύτερης επενδυτικής στρατηγικής που στοχεύει σε εναλλακτικούς, ανερχόμενους ή λιγότερο προβεβλημένους τουριστικούς προορισμούς.

Όπως επισημάνθηκε, υπάρχουν σημαντικές ευκαιρίες πέρα από τους καθιερωμένους τουριστικούς προορισμούς, ενώ τα πρώτα παραδείγματα της αγοράς δημιουργούν ενθαρρυντικές προοπτικές.

Στον Πειραιά, εξάλλου, η εταιρεία διαθέτει ξενοδοχειακό ακίνητο σε λειτουργία, το οποίο μισθώνει στη Santikos Collection.

Η ξενοδοχειακή αγορά της πόλης βρίσκεται ακόμη σε φάση διαμόρφωσης, γεγονός που δημιουργεί περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης.

Νέες ξενοδοχειακές εξαγορές από το 2027

Η Hellenic Properties εξετάζει συστηματικά ξενοδοχειακά ακίνητα σε ολόκληρη την Ελλάδα, με στόχο να τα εντάξει στην ξενοδοχειακή της πλατφόρμα.

Η διοίκηση δεν αποκλείει μάλιστα το ενδεχόμενο να πραγματοποιηθούν περισσότερες από δύο ξενοδοχειακές εξαγορές μέσα στο 2027, ενώ παράλληλα παραμένουν στο επενδυτικό ραντάρ οικιστικά και γραφειακά ακίνητα.

«Στα ξενοδοχεία βλέπουμε επίσης μεγάλο όγκο συναλλαγών, ο οποίος εκτιμούμε ότι θα αυξηθεί. Πιστεύουμε ότι η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά θα συνεχίσει να κινείται σε δύο βασικούς άξονες: την αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων, με σημαντική συμμετοχή των εγχώριων παικτών και κυρίως των ξενοδόχων, αλλά και τη μετάβαση από την ιδιωτική στην επαγγελματική ιδιοκτησία. Δηλαδή, θα δούμε περισσότερες πλατφόρμες, περισσότερους επαγγελματίες επενδυτές και περισσότερα funds να εισέρχονται στον τουριστικό κλάδο στην Ελλάδα», υπογράμμισε ο κ. Αρώνες.

Η προσέγγιση στον ξενοδοχειακό κλάδο παραπέμπει περισσότερο σε ένα μοντέλο private equity, με την εταιρεία να αναζητά περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να αποκτηθούν, να αναβαθμιστούν και να αποκτήσουν υψηλότερη λειτουργική και επενδυτική αξία.

«Αγοράζουμε, πουλάμε, χτίζουμε», σημείωσε ο κ. Αρώνες, συνοψίζοντας τον τρόπο με τον οποίο κινείται η εταιρεία.

Αυξημένο κατά 40% το κόστος κατασκευής – Η εικόνα στα γραφεία

Αναφερόμενη στις συνθήκες της αγοράς, η διοίκηση περιέγραψε ένα ιδιαίτερα απαιτητικό περιβάλλον για τον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς το κόστος κατασκευής εξακολουθεί να αυξάνεται.

Η σωρευτική άνοδος της τελευταίας τετραετίας ξεπερνά το 40%, ενώ για την ανάπτυξη σύγχρονων γραφειακών χώρων το κόστος κατασκευής διαμορφώνεται περίπου στα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

«Βρισκόμαστε σε μια περίοδο υπερπληθωρισμού στον κλάδο, με την έννοια ότι το κατασκευαστικό κόστος αυξάνεται με ταχύτερο ρυθμό από τον γενικό πληθωρισμό», τόνισε ο κ. Αρώνες.

Την ίδια στιγμή, η άνοδος των επιτοκίων και οι αλλαγές που συνδέονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) έχουν περιορίσει την κατασκευαστική δραστηριότητα στα ιδιωτικά έργα.

Στην αγορά γραφείων, η ζήτηση παραμένει σταθερή, αν και η έντονη κινητικότητα των προηγούμενων ετών, που συνδέθηκε με την αναβάθμιση των εταιρικών εγκαταστάσεων στην Ελλάδα, φαίνεται να έχει πλέον κορυφωθεί.

Η αγορά εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση, με τη διοίκηση να εκτιμά ότι έχει διαμορφωθεί ένα σχετικό οροπέδιο ως προς τη ζήτηση για αναβαθμισμένους χώρους.

«Στα γραφεία η ζήτηση παραμένει σταθερά καλή. Θα έλεγα ότι η αγορά έχει ισορροπήσει σε υψηλά επίπεδα, ως προς την προσφορά και τη ζήτηση. Δεν βλέπουμε διόρθωση τιμών, αλλά μείωση του όγκου των συναλλαγών», ανέφερε ο κ. Αρώνες και πρόσθεσε:

«Νομίζω ότι το κύμα αναβάθμισης των επαγγελματικών χώρων και επέκτασης των επιχειρήσεων στην Ελλάδα έχει πλέον φτάσει σε ένα οροπέδιο. Η ανοδική αυτή πορεία έχει κορυφωθεί και περνάμε σε μια φάση σταθεροποίησης, αλλά σε υψηλά επίπεδα».

Στα logistics, παρά τη σημαντική προσφορά νέων αναπτύξεων, η αγορά εξακολουθεί να εμφανίζει δυναμική στις μισθώσεις, τάση που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί.

Η Hellenic Properties αναγνωρίζει τις προοπτικές του συγκεκριμένου κλάδου και επιδιώκει να ενισχύσει την παρουσία της, καθώς μέχρι σήμερα δεν έχει αναπτύξει σημαντική δραστηριότητα στον τομέα.

Αναβαθμίσεις και περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια στα ξενοδοχεία

Θετικές παραμένουν οι εκτιμήσεις για την ελληνική ξενοδοχειακή αγορά, η οποία συνεχίζει να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και να καταγράφει σημαντικό όγκο συναλλαγών.

Η πρόβλεψη της διοίκησης είναι ότι η κινητικότητα θα ενισχυθεί περαιτέρω, με δύο βασικές τάσεις να διαμορφώνουν την επόμενη ημέρα του κλάδου.

Η πρώτη αφορά την αναβάθμιση των υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων, με σημαντική συμμετοχή των εγχώριων ξενοδοχειακών ομίλων.

Η δεύτερη συνδέεται με την περαιτέρω επαγγελματοποίηση της αγοράς και την αυξανόμενη παρουσία θεσμικών επενδυτών και επενδυτικών κεφαλαίων (funds).

Ωστόσο, βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση νέων επενδύσεων αποτελεί η διαμόρφωση ενός σαφούς και σταθερού χωροταξικού και νομοθετικού πλαισίου, που θα καθορίζει ποιες μορφές τουριστικής και οικιστικής αξιοποίησης επιτρέπονται.

Το θεσμικό κενό στις επιπλωμένες κατοικίες

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στο νέο χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό και στις επιπτώσεις του στην αγορά των επιπλωμένων κατοικιών και των serviced apartments.

Σύμφωνα με τις επισημάνσεις της διοίκησης, οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν περιορισμούς στη λειτουργία επιπλωμένων διαμερισμάτων με ξενοδοχειακά χαρακτηριστικά, ενώ τίθεται και όριο 30 μονάδων για τα Ενοικιαζόμενα Επιπλωμένα Δωμάτια – Διαμερίσματα (ΕΕΔΔ).

Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα θεσμικό κενό για μια κατηγορία ακινήτων που απευθύνεται σε κατοίκους και εργαζομένους με ανάγκη ευέλικτης διαμονής, είτε για λίγες εβδομάδες είτε για αρκετούς μήνες.

Πρόκειται για μια αγορά που έχει ήδη αναπτυχθεί σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, ανταποκρινόμενη στις αλλαγές στον τρόπο ζωής και εργασίας.

Η Hellenic Properties θεωρεί ότι απαιτείται ένα σαφέστερο νομοθετικό πλαίσιο για τη λειτουργία επιπλωμένων κατοικιών άνω των 30 μονάδων, ώστε να μπορεί να αναπτυχθεί οργανωμένα η συγκεκριμένη αγορά, χωρίς να συγχέεται με την παραδοσιακή ξενοδοχειακή δραστηριότητα.

Ως παράδειγμα αναφέρθηκε το μοντέλο που εφαρμόζεται στην Ισπανία, όπου προβλέπονται περιορισμοί στη διάρκεια παραμονής των μισθωτών στο ίδιο κτίριο, με ανώτατο όριο τους 12 μήνες.

Σύμφωνα με τη διοίκηση, μια τέτοια προσέγγιση θα μπορούσε να συμβάλει στη διαμόρφωση ενός λειτουργικού πλαισίου και στην Ελλάδα.

Η χρηματοδότηση των επενδύσεων και οι στόχοι έως το 2030

Σε ό,τι αφορά τη χρηματοδότηση, η εταιρεία ακολουθεί ένα μεικτό μοντέλο, με τον δανεισμό να καλύπτει περίπου το 60% των κεφαλαιακών αναγκών και τα ίδια κεφάλαια το υπόλοιπο 40%.

Στο επενδυτικό σχήμα εξακολουθεί να συμμετέχει η οικογένεια Βασιλόπουλου μέσω της Vanmare, ενώ στα επιμέρους επενδυτικά οχήματα συμμετέχουν συνολικά 18 επενδυτές.

Η άνοδος των επιτοκίων εξακολουθεί να επηρεάζει αρνητικά την αγορά ακινήτων, καθώς το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης οδηγεί τους επενδυτές στην αναζήτηση υψηλότερων αποδόσεων.

Πρόκειται για μια συνθήκη που αφορά συνολικά την ευρωπαϊκή αγορά, με την Ελλάδα, ωστόσο, να βρίσκεται σε σχετικά καλύτερη θέση συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Με την ολοκλήρωση των τεσσάρων έργων γραφείων έως το πρώτο εξάμηνο του 2027, την πιθανή διεύρυνση της ξενοδοχειακής πλατφόρμας μέσω νέων εξαγορών και την ανάπτυξη του project της Συγγρού, η Hellenic Properties επιδιώκει να διευρύνει το επενδυτικό της αποτύπωμα και να διαμορφώσει ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο με ορίζοντα το 2030.