Επένδυση και Ανακαινίζω 2026: Η επιδότηση και η εναλλακτική που δεν φαίνεται

Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω 2026» ξεκίνησε πρόσφατα και αναμφίβολα βρίσκεται προς τη σωστή κατεύθυνση: ο απώτερος σκοπός είναι να διοχετευτούν στη μισθωτική αγορά κάποιες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα με επιδότηση των -απαιτούμενων- εργασιών ανακαίνισης, με ποσά που μπορούν να φτάσουν έως τα 36.000 ευρώ ανά κατοικία.

Για κάποιον που σκέφτεται να επενδύσει τη ρευστότητα του με στόχο την μηνιαία απόδοση – ενοίκιο- ακούγεται δελεαστικό πολύ, ωστόσο η εξίσωση δεν είναι τόσο απλή ιδιαίτερα αν δεν γίνει σωστή ανάγνωση.

Κριτήρια Ένταξης στο πρόγραμμα

Το βασικό σημείο που χρήζει προσοχής είναι τα εισοδηματικά κριτήρια, καθώς η επιδότηση βασίζεται στις κλίμακες του «Σπίτι μου 2» – δηλαδή έως 25.000 ευρώ για άγαμους, έως 35.000 ευρώ για ζευγάρια, με προσαυξήσεις για παιδιά. Πέρα όμως από το εισόδημα, υπάρχουν εξίσου αυστηρά κριτήρια για το ίδιο το ακίνητο. Η οικοδομική άδεια πρέπει να έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990, το κτίριο να μην χαρακτηρίζεται κατεδαφιστέο, και η επιφάνεια των κύριων χώρων να μην ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα – με εξαίρεση τα 150 τετραγωνικά για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες.

Επίσης το ακίνητο πρέπει να κατατάσσεται ενεργειακά στην κατηγορία Γ ή χαμηλότερη, δηλαδή να έχει πραγματική ανάγκη αναβάθμισης, ενώ αποκλείονται αυτόματα ακίνητα που είναι ήδη καταχωρημένα σε Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης – Ένα ερώτημα που παραμένει ανοιχτό είναι αν τα διατηρητέα κτίρια εμπίπτουν ή εξαιρούνται από το πρόγραμμα.

Συνολικά, όποιος έχει εισόδημα πάνω από τα όρια ή ακίνητο που δεν πληροί τις παραπάνω προδιαγραφές, πολύ απλά δεν μπορεί να επωφεληθεί από την επιδότηση – ένα κριτήριο που συχνά παραβλέπεται στην αρχική σκέψη και ανακαλύπτεται αργότερα, αφού έχει ήδη δαπανηθεί χρόνος στη διερεύνηση.

Το δεύτερο σημείο είναι ακόμα πιο κρίσιμο για την εξίσωση, το ποσό της επιδότησης υπολογίζεται με ανώτατο όριο τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, το πραγματικό κόστος μιας ολικής ανακαίνισης το 2026 κυμαίνεται σήμερα μεταξύ 670 και 1.150 ευρώ ανά τετραγωνικό ανάλογα φυσικά και την κατάσταση του ακινήτου. Με άλλα λόγια, ακόμα αν οι εργασίες είναι περιορισμένες η επιδότηση καλύπτει ένα μέρος -συχνά μικρότερο από όσο μπορεί να φανταστεί κάποιος- του συνολικού κόστους και τη διαφορά την καλύπτει ο ιδιοκτήτης.

Χρονοδιάγραμμα και η δέσμευση

Δεν πρέπει να ξεχνάμε τον παράγοντα χρόνου που στις επενδύσεις με μηνιαίες αποδόσεις είναι πολύ κρίσιμο. Η όλη διαδικασία γίνεται σε δύο φάσεις – αρχικά η βεβαίωση επιλεξιμότητας, και σε δεύτερο χρόνο, η οριστική αίτηση χρηματοδότησης. Ο επενδυτής που επιθυμεί να εισπράττει το μίσθωμα το συντομότερο οφείλει να συμπεριλάβει και αυτή την καθυστέρηση.

Επιπροσθέτως, το πρόγραμμα απαιτεί δέσμευση: το ακίνητο πρέπει να επιστρέψει σε μακροχρόνια μίσθωση, κάτι που αφαιρεί την ευελιξία για όποιον θέλει να κρατήσει ανοιχτές άλλες επιλογές, όπως η ιδιοχρησιμοποίηση ή η βραχυχρόνια εκμίσθωση.

Η εναλλακτική διαδρομή

Πάλι με την επένδυση κατά νου ας εξετάσουμε τι εναλλακτικές διαδρομές υπάρχουν: αν εστιάσει κάποιος στα ακίνητα που δεν εμπίπτουν στις προδιαγραφές του προγράμματος — νεότερα κτίσματα, ή λίγο μεγαλύτερα από 120τμ, δίχως τον περιορισμό για βραχυχρόνια όπου όπως είναι αναμενόμενο δεν επικεντρώνονται οι αγοραστές που θέλουν να κάνουν χρήση της επιδότησης. Ναι η ανακαίνιση θα βαρύνει εξολοκλήρου τον επενδυτή αλλά οι επιλογές διαμερισμάτων θα είναι περισσότερες καθώς και οι δυνατότητες διαπραγμάτευσης της τιμής πώλησης. Δεν θα υπάρχει ούτε αναμονή σταδίων, ούτε δέσμευση χρήση ούτε το τέρας της γραφειοκρατίας ενός κρατικού πλαισίου. Ο δρόμος για τη μίσθωση θα είναι σημαντικά πιο περιορισμένος.

Δεν υπάρχει μία επιλογή που να ταιριάζει σε όλους, η επιδότηση είναι ουσιαστική βοήθεια για όποιον πληροί τα κριτήρια και ενδιαφέρεται για μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο για εκείνον που αναζητά μεγαλύτερη ευελιξία ή ξεπερνά τα εισοδηματικά όρια, η αναζήτηση εκτός προγράμματος μπορεί να αποδειχθεί τελικά εξίσου αποδοτική και συμφέρουσα. Η σωστή επιλογή κρίνεται πάντα από τα δεδομένα της συγκεκριμένης περίπτωσης, όχι από τη γενική εικόνα του προγράμματος.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com