Γιατί η Αθήνα δεν μπορεί να οικοδομήσει άλλο – Kαι τι σημαίνει για την κτηματαγορά

Σε μια πόλη με την ιστορία χιλιάδων ετών, το υπέδαφος δεν είναι απλώς χώμα — είναι αρχείο.

Κάθε εκσκαφή στην Αθήνα και όχι μόνο είναι δυνητικά αρχαιολογική αποκάλυψη, και αυτό καθορίζει έναν κανόνα που δεν αλλάζει με νόμο, με πολιτική βούληση ή με επενδυτική πίεση: η οικοδόμηση στο κέντρο της Αθήνας υπόκειται σε περιορισμούς που δεν υπάρχουν σχεδόν σε καμία άλλη ευρωπαϊκή πρωτεύουσα.

Οι περιορισμοί που δεν αλλάζουν

Ο πρώτος και πιο ορατός περιορισμός είναι το ύψος των κτιρίων. Γύρω από την Ακρόπολη και σε μεγάλο τμήμα του ιστορικού κέντρου, ισχύουν αυστηρά πολεοδομικά όρια ύψους — που απαγορεύουν την κατασκευή ψηλών κτιρίων που θα έκρυβαν τον ιερό βράχο από οποιαδήποτε οπτική γωνία.

Αυτοί οι κώνοι ορατότητας, όπως ονομάζονται τεχνικά, καθορίζουν ότι η Αθήνα θα παραμείνει για πάντα μια «επίπεδη» πόλη στο κέντρο της — ανεξάρτητα από ποια εποχή και με ποια τεχνολογία, με σεβασμό στην ιστορία της και τη δυνατότητα κάθε πολίτης και επισκέπτης να μπορεί να αντικρίζει τον ιερό βράχο από όπου και αν βρίσκεται.

Ο δεύτερος περιορισμός είναι αρχαιολογικός, καθώς κάθε εκσκαφή πάνω από ένα ελάχιστο βάθος απαιτεί εποπτεία από αρχαιολόγο — και αν ανακαλυφθούν ευρήματα, οι εργασίες σταματούν μέχρι να ολοκληρωθεί η μελέτη και να ληφθεί απόφαση για την τύχη του εργοταξίου. Η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει μήνες ή χρόνια — και σε ορισμένες περιπτώσεις οδηγεί στην ακύρωση ή ριζική αναθεώρηση του αρχικού σχεδιασμού.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η κατασκευή νέων κτιρίων ιδιαίτερα σε ορισμένες περιοχές ενέχει πάντα ένα επιπλέον ρίσκο, χρόνο και κόστος που δεν υπάρχει σε άλλες αγορές, σαφέστατα τα ευρήματα μπορεί να αλλάξουν την ίδια την ιστορία μας αν για παράδειγμα είναι ένας τάφος που αναζητούν οι ιστορικοί αλλά αυτό δεν το σκεπτόμαστε πάντα.

Σε όλα τα παραπάνω πρέπει να συνυπολογίσουμε και τον κυκεώνα των διατηρητέων κτιρίων, των προστατευόμενων ζωνών και των περιορισμών χρήσης γης που καθορίζουν τι επιτρέπεται να κτιστεί — και που σε πολλές περιπτώσεις ορίζουν μέγιστο συντελεστή δόμησης που δεν αφήνει περιθώριο για πυκνή ή υψηλή ανάπτυξη.

Έτσι λοιπόν οδηγούμαστε σε μια πόλη- πρωτεύουσα που δεν μπορεί να απαντήσει, να αντιδράσει αν θέλετε, στη ζήτηση με αύξηση της προσφοράς όπως θα έκανε μια σύγχρονη πόλη που χτίστηκε από μηδενική βάση και πολύ πιο φτωχή ιστορία.

Τι σημαίνει αυτό για κάθε ακίνητο που υπάρχει ήδη

Οι παραπάνω περιορισμοί έχουν ως αποτέλεσμα κάτι που μας διαφεύγει και δεν αναφέρεται συχνά: κάθε ακίνητο που υπάρχει ήδη στην κεντρική Αθήνα είναι δύσκολα αναπαράξιμο. Δεν μπορεί κανείς να χτίσει εύκολα ένα νέο κτίριο στο ίδιο σημείο με τα ίδια χαρακτηριστικά — και αυτό στηρίζει δομικά την αξία των υφιστάμενων ακινήτων, ιδιαίτερα στις κεντρικές και ιστορικές γειτονιές.

Αυτό ίσως μας κάνει να καταλάβουμε εν μέρει γιατί η αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας δεν υπόκειται στον ίδιο κύκλο ανόδου-υποχώρησης που χαρακτηρίζει αγορές με ελεύθερη οικοδόμηση: όταν η ζήτηση ανεβαίνει, η προσφορά δεν μπορεί να ακολουθήσει με τον ίδιο ρυθμό. Η νέα κατασκευή είναι περιορισμένη, αργή και δαπανηρή — και αυτό συνεχίζει να στηρίζει τις τιμές των ακινήτων που ήδη στέκονται.

Η άλλη πλευρά — οι προκλήσεις για τον ιδιοκτήτη

Ωστόσο όλοι αυτοί οι περιορισμοί δεν είναι μόνο θετικοί για όποιον ήδη κατέχει ακίνητο καθώς ο ιδιοκτήτης που θέλει να ανακαινίσει, να επεκτείνει ή να αλλάξει χρήση πρέπει να πλοηγηθεί σε ένα πλέγμα αδειοδοτήσεων που — ειδικά για παλαιά κτίρια ή διατηρητέα — μπορεί να είναι ιδιαίτερα απαιτητικό. Η αξία του ακινήτου προστατεύεται από τους ίδιους περιορισμούς που κάνουν δύσκολη τη μεταμόρφωσή του — μια αντίφαση που ο ιδιοκτήτης στην κεντρική Αθήνα βιώνει πολύ πιο συχνά από ό,τι θα ήθελε.

Η Αθήνα είναι μια πόλη που η ιστορία της είναι ταυτόχρονα το μεγαλύτερο πλεονέκτημά της και ο μεγαλύτερος ρυθμιστής της ανάπτυξής της. Για κάθε ακίνητο που στέκεται μέσα σε αυτό το πλέγμα περιορισμών, αυτό σημαίνει ότι η αξία του δεν απειλείται εύκολα από νέο ανταγωνισμό — αλλά ότι η αξιοποίησή του απαιτεί γνώση του πλαισίου και υπομονή απέναντι σε μια γραφειοκρατία που αντικατοπτρίζει το ίδιο ιστορικό βάθος που κάνει το σπίτι στην Αθήνα ξεχωριστό.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com