Πρώτα η Ουκρανία, τώρα το Ιράν – Και το κόστος κατασκευής καλπάζει

Κάθε γειτονιά της Αθήνας — και της Αττικής — έχει αποκτήσει έναν νέο ήχο. Και όχι, δεν είναι των αυτοκινήτων. Είναι των κατασκευαστικών εργασιών. Είτε πρόκειται για ανέγερση οικοδομής είτε για ανακαίνιση, ο χαρακτηριστικός αυτός θόρυβος κοντεύει να γίνει συνήθεια.

Ευχάριστο από την οπτική ότι αυξάνονται τα διαθέσιμα σπίτια και βελτιώνεται το επίπεδο ανακαίνισης με ενεργειακή αναβάθμιση. Αλλά αυτή η ηχορύπανση έχει σκεπάσει κάτι άλλο: την τρομακτική αύξηση του κόστους που βλέπουμε τα τελευταία τέσσερα χρόνια.

Η Ουκρανία άνοιξε την πόρτα — το Ιράν την κλωτσάει

Από την έναρξη του ρωσο-ουκρανικού πολέμου τον Φεβρουάριο του 2022, το μέσο κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 30% σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ — για να είμαι ακριβής, 29,85%. Και πριν αναρρώσει καλά καλά η κτηματαγορά, είναι αντιμέτωπη με ένα δεύτερο χτύπημα, πιθανώς μεγαλύτερο.

Για να έχουμε ολοκληρωμένη εικόνα: τα πετρώδη υλικά την ίδια περίοδο έχουν καταγράψει άνοδο 60%. Με απλά λόγια, το τούβλο που αγοράζαμε το 2021 με 1€ τώρα κοστίζει 1,60€. Αποτέλεσμα; Από ένα μέσο κόστος κατασκευής κατοικίας 1.000-1.200€/τ.μ. έχουμε φτάσει στα 1.500-2.000€/τ.μ. — και με ανοδικές τάσεις.

Ο πόλεμος στο Ιράν δείχνει τα δόντια του ήδη από την αρχή. Παρά το γεγονός ότι οι οικονομικές επιπτώσεις θα φανούν εντονότερα σε 3-4 μήνες, μέσα σε εβδομάδες οι πρώτες αυξήσεις σε πλαστικούς σωλήνες και προϊόντα πλαστικού έφτασαν το 30%. Σίδηρος και μπετόν — τα δύο πιο βαριά υλικά κάθε κατασκευής — ανατιμήθηκαν 6%-12%, ενώ το αλουμίνιο 15%-20%. Και επειδή χρησιμοποιούνται σε τεράστιες ποσότητες, ακόμα και μικρή ποσοστιαία αύξηση σημαίνει τεράστια επιβάρυνση στο τελικό κόστος.

Το ρίσκο που κανείς δεν μπορεί πλέον να υπολογίσει

Πλέον οι προμηθευτές αρνούνται να «κλειδώσουν» τιμές. Τιμολογούν όταν παραδίδουν. Αυτό μεταφράζεται σε άγνωστο ρίσκο για κάθε έργο — και οι επιπτώσεις έχουν αρχίσει να φαίνονται. Δεν είναι λίγες οι νέες οικοδομές, κυρίως αντιπαροχές, που «σηκώνουν χειρόφρενο» πριν ξεκινήσουν. Νέα καθυστέρηση στην παραγωγή νεόδμητων — σε εποχή που η αγορά δεν έχει αυτή την πολυτέλεια.

Εύλογα προβληματιζόμαστε πόση από αυτή την αύξηση μπορεί να απορροφήσει το καταναλωτικό κοινό. Οι τιμές πώλησης νεόδμητων από το 2022 έως το τέλος 2025 ανέβηκαν ήδη 33,7% σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος — παράλληλα με το κόστος ζωής και τα υψηλά μισθώματα. Το 2022 η αύξηση κόστους μετακυλήθηκε σχετικά εύκολα στην τιμή πώλησης. Το 2026 οι αγοραστές δεν έχουν αυτή την πολυτέλεια.

Από την πλευρά των κατασκευαστών και επενδυτών το καμπανάκι κινδύνου χτυπάει διπλά: κόστος ανεβαίνει, τιμή πώλησης δεν μπορεί να ακολουθήσει — άρα η κερδοφορία συμπιέζεται. Και μαζί της η διάθεση για νέα έργα.

Και η ανακαίνιση δεν γλίτωσε

Παραδοσιακά, όταν οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων άγγιζαν το ανώτατο αποδεκτό για τους καταναλωτές, το plan B ήταν η αγορά παλαιού και ανακαίνιση — πιο οικονομικό πλάνο, υποκατάστατο αλλά βιώσιμο. Στους επόμενους μήνες αυτό μπορεί να μην είναι καν επιλογή.

Το κόστος ολικής ανακαίνισης το 2026 κυμαίνεται από 670€ έως 1.150€/τ.μ. Για ένα διαμέρισμα 80τ.μ. αυτό σημαίνει 53.600€ έως 92.000€. Για πολλούς οικογενειακούς προϋπολογισμούς είναι σχεδόν αδύνατο — ιδιαίτερα με τις υψηλές ζητούμενες τιμές για σπίτια ηλικίας άνω των 25 ετών.

Το «Ανακαινίζω 2026» και η αντίφαση

Η κυβέρνηση λανσάρει το «Ανακαινίζω 2026» με επιδότηση έως 90-95% και συνολικό budget 500 εκατ. ευρώ για 15.000-20.000 κατοικίες. Σίγουρα είναι κίνηση προς τη σωστή κατεύθυνση. Ωστόσο, για άλλη μια φορά, η εφαρμογή έχει πρόβλημα: η επιδότηση φτάνει έως 300€/τ.μ. — όταν η πραγματική μέση ανακαίνιση κοστίζει 500€/τ.μ. και άνω, και αναμένεται να ξεπεράσει τα 650€/τ.μ.

Με άλλα λόγια, ακόμα και με 80% επιδότηση, ο ιδιοκτήτης καλείται να βάλει το χέρι στην τσέπη για τη διαφορά — σε υλικά που ακριβαίνουν λόγω πολέμου στο Ιράν. Και ο στόχος να επιστρέψουν στην αγορά οι 180.000 κλειστές κατοικίες που απουσιάζουν αισθητά δυσκολεύει ακριβώς τη στιγμή που το κράτος προσπαθεί να τις επιδοτήσει.

Οι τιμές δεν γυρίζουν πίσω

Από το 2016 και μετά ο κλάδος της κατοικίας βλέπει μόνο αυξήσεις — σε κόστος, γραφειοκρατία, ζητούμενες τιμές πώλησης και μίσθωσης. Καμία υποχώρηση. Και ακόμα και με τον τερματισμό — που είναι ευχή όλων — και των δύο πολέμων, οι τιμές θα αργήσουν να προσαρμοστούν.

Το είπε καθαρά στέλεχος του κλάδου: «Δεν έχουμε δει την τελευταία δεκαετία ό,τι έχει ανέβει να έχει υποχωρήσει». Αυτό δεν είναι απαισιοδοξία. Είναι ιστορία.

*Ο Αστεριάδης Βασίλης είναι Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com