Στέγη: Προσκλήσεις, παράδοξα, προβλέψεις και συνταγές λύσης

Σε μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της χώρας, κι όχι μόνο, έχει πλέον αναδειχθεί, το στεγαστικό πρόβλημα. Και για του λόγου το αληθές, την εβδομάδα που πέρασε δυο θεσμικές κορυφές της χώρας, η Τράπεζα της Ελλάδος και το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, καταλήγουν σε κοινές διαπιστώσεις, ότι δηλαδή η κρίση της στέγης κινείται σε άλλη κατεύθυνση από αυτή που για χρόνια είχε παραχωρηθεί ως συνταγή λύσης.

Σημειώνουν, δηλαδή, ότι το θέμα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα ή με την τόνωση της ζήτησης, αλλά απαιτεί ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και, κυρίως, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Και βέβαια η όλη επιχείρηση τόνωσης της προσφοράς μ έχει αργήσει πολύ.

Η ΤτΕ

Πιο συγκεκριμένα, η  Τράπεζα της Ελλάδος, στην Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2025-2026, που ενεχείρισε σε Βουλή και Κυβέρνηση, την εβδομάδα που πέρασε ο Διοικητής της ΤτΕ κ. Γιάννης Στουρνάρας, εκτιμά ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί από την πολιτεία, εσχάτως, για τη στήριξη της ζήτησης θα αποδώσουν σε βάθος χρόνου.

Ωστόσο, επισημαίνει ότι πιο άμεσα αποτελέσματα θα μπορούσαν να προκύψουν από την απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης, μεταβίβασης και ανάπτυξης ακινήτων, αλλά και από την παροχή κινήτρων για την επανένταξη των κλειστών κατοικιών στην αγορά.

Αβεβαιότητες

Μάλιστα, η κεντρική τράπεζα θεωρεί ότι η ελληνική αγορά ακινήτων, αν και εξακολουθεί να εμφανίζει θετικές προοπτικές, αντιμετωπίζει αυξανόμενες αβεβαιότητες. Οι γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή, η άνοδος του ενεργειακού κόστους, οι αυξήσεις στα μεταφορικά και στο κόστος κατασκευής επηρεάζουν πλέον άμεσα τον κλάδο.

Όπως αναφέρεται, οι αξίες των ακινήτων δεν θα εξαρτώνται μόνο από την τοποθεσία και τη ζήτηση, αλλά ολοένα περισσότερο από την ενεργειακή απόδοση και το συνολικό κόστος λειτουργίας των κατοικιών, κάτι που όμως παραπέμπει στη διαδικασία αντιμετώπισης της ενεργειακής ένδειας, που ειδικά στην Ελλάδα είναι ψηλά.

Παράλληλα, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους αναμένεται να λειτουργήσουν ανασταλτικά για νέα έργα, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και δυσχεραίνοντας ακόμη περισσότερο την πρόσβαση στη στέγη, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.

Ανοδική κίνηση

Τα στοιχεία, επίσης, της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι, παρότι οι αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων επιβραδύνονται, η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά.

Το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,7%, έναντι 7,5% ένα χρόνο πριν, ενώ για το σύνολο του 2025 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 8,1%. Η ζήτηση εξακολουθεί να παραμένει ισχυρή, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, όμως η έλλειψη σύγχρονων και οικονομικά προσιτών κατοικιών οδηγεί ολοένα περισσότερους αγοραστές σε παλαιότερα ακίνητα ή σε περιοχές εκτός των παραδοσιακών «ακριβών» αγορών.

Εάν όμως η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφει τις προοπτικές της αγοράς, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή επιχειρεί να εξηγήσει γιατί η στεγαστική κρίση παραμένει τόσο έντονη παρά το γεγονός ότι η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών.

Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή

Συγκεκριμένα, η μελέτη του Γραφείου αναδεικνύει το μεγάλο παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής του 2021, περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών της χώρας είναι κενό. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες αυτές είναι διαθέσιμες για αγορά ή μακροχρόνια μίσθωση. Αντιθέτως, μεγάλο μέρος τους παραμένει εκτός αγοράς εξαιτίας ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, κληρονομικών διαφορών, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης ή άλλων περιορισμών.

Το παράδοξο

Το ακόμη πιο εντυπωσιακό εύρημα είναι ότι, ενώ μεταξύ 2011 και 2021 το συνολικό στεγαστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά 3,5%, οι κατοικίες που προσφέρονταν προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά περισσότερο από 10%, ενώ όσες διατίθεντο προς πώληση μειώθηκαν κατά περίπου ένα τρίτο. Δηλαδή, η χώρα απέκτησε περισσότερα σπίτια, αλλά λιγότερα διαθέσιμα σπίτια για όσους αναζητούν κατοικία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η μελέτη απορρίπτει την απλουστευτική προσέγγιση ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν τη μοναδική αιτία του προβλήματος. Αναγνωρίζει ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, χωρίς όμως να εξηγούν από μόνες τους τη συνολική εικόνα της αγοράς.

Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι ούτε η σταδιακή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αρκεί για να επιλύσει το στεγαστικό. Παρά, όμως, τη βελτίωση των τελευταίων ετών, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και πολύ μακριά από τα επίπεδα πριν από την οικονομική κρίση.

Αιτίες ανόδου τιμών

Το πλέον ενδιαφέρον στοιχείο της μελέτης είναι η ποσοτικοποίηση του προβλήματος. Μέσα από μακροοικονομικό μοντέλο, οι ερευνητές εκτιμούν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος μπορεί να έχει αυξήσει τις πραγματικές τιμές κατοικιών έως και κατά 19%.

Σε ένα υποθετικό σενάριο, όπου σημαντικό μέρος των ανενεργών κατοικιών επιστρέφει σταδιακά στην αγορά μέσα σε μία εξαετία, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6%.

Οι ίδιοι οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι πρόκειται για σενάρια προσομοίωσης και όχι για ασφαλείς προβλέψεις.

Ωστόσο, το βασικό συμπέρασμα είναι σαφές. Δηλαδή,  η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται να αξιοποιήσει πολύ καλύτερα εκείνες που ήδη διαθέτει.

Προτάσεις

Εδώ ακριβώς συναντώνται οι δύο θεσμικές προσεγγίσεις. Η Τράπεζα της Ελλάδος ζητεί ταχύτερες αδειοδοτήσεις, αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, ενίσχυση των επενδύσεων και ανάπτυξη πολιτικών κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Το Γραφείο Προϋπολογισμού προτείνει, επίσης, ένα ολοκληρωμένο πλέγμα παρεμβάσεων: επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, ενίσχυση των ανακαινίσεων, ισορροπημένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική κατοικία.

Με άλλα λόγια τονίζεται  ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί πλέον να βασίζεται αποκλειστικά σε μέτρα που ενισχύουν τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ή διευκολύνσεις δανεισμού. Εάν η προσφορά παραμένει περιορισμένη, τέτοιες παρεμβάσεις κινδυνεύουν να μεταφραστούν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών.

Παράλληλα, τονίζεται ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί ένα διαφορετικό παραγωγικό μοντέλο για την αγορά κατοικίας: περισσότερες νέες κατασκευές εκεί όπου υπάρχουν πραγματικές ανάγκες, αξιοποίηση των χιλιάδων ανενεργών κατοικιών, επιτάχυνση των διοικητικών διαδικασιών, ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και στοχευμένες δημόσιες παρεμβάσεις υπέρ της προσιτής κατοικίας.

Ηχηρό μήνυμα

Το γεγονός, πάντως, ότι δύο ανεξάρτητοι θεσμοί, με διαφορετική αποστολή και μεθοδολογία, συγκλίνουν στις ίδιες περίπου διαπιστώσεις και στις ίδιες βασικές κατευθύνσεις πολιτικής, ενισχύει τη βαρύτητα των συμπερασμάτων τους.

Το στεγαστικό δεν αποτελεί πλέον μόνο ζήτημα της αγοράς ακινήτων. Έχει εξελιχθεί σε κρίσιμο παράγοντα κοινωνικής συνοχής, οικονομικής ανάπτυξης και δημογραφικής προοπτικής της χώρας. Και η λύση του, όπως δείχνουν οι δύο εκθέσεις, περνά αναπόφευκτα μέσα από την ενίσχυση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών και την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του τεράστιου στεγαστικού αποθέματος που ήδη υπάρχει.