Αντικειμενική αξία ακινήτου: Όλοι τη γνωρίζουμε, αλλά η αγορά αγνοεί

Όταν ρωτάμε έναν αγοραστή, έναν πωλητή και έναν εφοριακό για την αξία του ίδιου ακινήτου έχουμε τουλάχιστον τρεις διαφορετικές απαντήσεις και κανείς δεν λέει ψέματα — απλώς μιλούν για διαφορετικά πράγματα.

Ο πωλητής αξιολογεί την τιμή που θέλει ίσως με βάση πόσο του κόστισε, ο αγοραστής για το ποσό που θέλει/ μπορεί να διαθέσει και στο τέλος η εφορία για την αντικειμενική αξία τη φορολογική τιμή που δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα την αγορά και δημιουργεί σύγχυση όποτε επιχειρείται σύγκριση.

Τι είναι η αντικειμενική αξία — και τι δεν είναι

Η αντικειμενική αξία είναι η εκτιμώμενη αξία που αποδίδει το υπουργείο οικονομικών σε κάθε ακίνητο μέσω συστήματος τιμών ζώνης, συντελεστών παλαιότητας, ορόφου και χρήσης.

Η χρήση της είναι αποκλειστικά για φορολογικούς σκοπούς: υπολογισμό ΕΝΦΙΑ, φόρο μεταβίβασης, κληρονομιές, δωρεές. Δεν έχει καμία σχέση με την τιμή πώλησης — και δεν ισχυρίζεται ότι έχει. Αυτό είναι το πρώτο και σημαντικότερο σημείο που χρειάζεται να γίνει κατανοητό.

Το πρόβλημα δεν είναι η ύπαρξή της — κάθε φορολογικό σύστημα χρειάζεται μια βάση υπολογισμού, τα προβλήματα εντοπίζονται στο χάσμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ αυτής της βάσης και της πραγματικότητας.

Φυσικά πρέπει να αναφέρουμε ότι ο φόρος μεταβίβασης ΔΕΝ υπολογίζεται στην αντικειμενική αλλά στη τιμή συμφωνίας εκτός και αν είναι χαμηλότερη.

Το ίδιο ακίνητο, τελείως διαφορετική εικόνα

Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σταθερές από τον Ιούνιο του 2021, ενώ οι πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών έχουν ανεβεί κατά μέσο όρο πάνω από 65% σε πανελλαδικό επίπεδο τα τελευταία πέντε έτη.

Αυτό επιβεβαιώνει το μέγεθος της απόκλισης αλλά στα νούμερα χάνεται η ανομοιογένεια: στην ίδια πόλη, ακόμα και στην ίδια γειτονιά, η αντικειμενική αξία μπορεί να αντιπροσωπεύει το 50% της εμπορικής αξίας για ορισμένα ακίνητα και το 80% για άλλα. Υπάρχουν μάλιστα και περιπτώσεις — σπάνιες αλλά υπαρκτές — όπου η αντικειμενική υπερβαίνει την εμπορική, κυρίως σε υποβαθμισμένες περιοχές όπου τελικά ο αγοραστής θα πρέπει να πληρώσει φόρο δυσανάλογο με την αξία του ακινήτου που επενδύει.

Είναι παράδοξο καθώς δύο ιδιοκτήτες με ακίνητα παρόμοιας αγοραίας αξίας καταλήξουν να πληρώνουν διαφορετικό ΕΝΦΙΑ.

Δεν είναι τελικά Ελληνικό φαινόμενο.

Πριν επικρίνουμε το ελληνικό σύστημα που σίγουρα δεν είναι τέλειο, ας δούμε τι συμβαίνει αλλού πριν βιαστούμε να βγάλουμε συμπεράσματα. Η Ολλανδία εφαρμόζει ετήσια αυτόματη αναπροσαρμογή όλων των ακινήτων μέσω του συστήματος WOZ, με βάση πραγματικές συναλλαγές της αγοράς ως εκ τούτου η φορολογική αξία παραμένει κοντά στην πραγματικότητα. Η Σουηδία χρησιμοποιεί αυτοματοποιημένο σύστημα μαζικής εκτίμησης που ανανεώνεται τακτικά. Η Γερμανία μόλις το 2025 ολοκλήρωσε πλήρη μεταρρύθμιση του συστήματος φορολογίας ακινήτων με νέες εκτιμήσεις μολονότι είναι μια χώρα που αναμένεις ισχυρό φορολογικό σύστημα ωστόσο χρησιμοποιούσε αξίες από το 1964 μέχρι που το 2018 το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο έκρινε το σύστημα αντισυνταγματικό.

Και η Αγγλία — που συχνά αναφερόμαστε ως πρότυπο για τα ακίνητα— βασίζει τον φόρο ακινήτων (council tax) σε αξίες του Απριλίου 1991 μόλις 35 έτη και το παράδοξο είναι ότι τα νέα σπίτια αξιολογούνται «ως εάν υπήρχαν το 1991». Υπήρχε σχεδιασμός για το 2007 αλλά ακυρώθηκε πολιτικά — και δεν έχει γίνει ποτέ έκτοτε.

Η Ελλάδα, δηλαδή, δεν είναι η χειρότερη όπως νομίζουμε ιδιαίτερα σε σχέση με την Αγγλία, η ουσιαστική διαφορά είναι ότι αυτές οι χώρες έχουν τουλάχιστον διαφάνεια στη μεθοδολογία και δυνατότητα προσφυγής.

Γιατί δεν αξιοποιούμε την τεχνολογία που ήδη υπάρχει

Εδώ βρίσκεται ίσως ο μεγαλύτερος προβληματισμός. Στις ΗΠΑ, πολλές πολιτείες χρησιμοποιούν ήδη CAMA — Computer-Assisted Mass Appraisal — συστήματα που επεξεργάζονται χιλιάδες ακίνητα ταυτόχρονα με βάση πραγματικές συναλλαγές, συγκριτικές πωλήσεις, χαρακτηριστικά γειτονιάς και σειρά άλλων παραμέτρων. Το AI και το machine learning χρησιμοποιούνται ολοένα και περισσότερο για να βελτιώσουν αυτές τις εκτιμήσεις. Στην Ολλανδία, η ετήσια αναπροσαρμογή γίνεται αυτόματα.

Στην Ελλάδα, το κτηματολόγιο — που ολοκληρώθηκε μετά από δεκαετίες — περιέχει στοιχεία για σχεδόν κάθε ακίνητο στη χώρα και οι συμβολαιογράφοι καταχωρούν κάθε πώληση άρα η ΑΑΔΕ έχει πρόσβαση σε τεράστιο όγκο δεδομένων και με τα εργαλεία που υπάρχουν σήμερα είναι τεχνολογικά εφικτό αρκεί να υπάρχει η θέληση.

Η ουσία του προβλήματος

Η αντικειμενική αξία δεν είναι κακό εργαλείο από μόνη της — είναι ένα εργαλείο που δεν συντηρείται αλλά σε μια κτηματαγορά χωρίς επίσημους δείκτες πραγματικών τιμών συναλλαγών ή δημόσια βάση δεδομένων πωλήσεων, η αντικειμενική αξία γίνεται ο μόνος επίσημος αριθμός — και αναλαμβάνει ρόλους που δεν του αντιστοιχούν. Δε μπορεί το 2026 να είναι το μόνο επίσημο σημείο αναφοράς σε διαπραγματεύσεις ή ως βάση αποτίμησης. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου ο καθένας παίζει με διαφορετικούς κανόνες — και κανείς δεν ξέρει ακριβώς ποιοι ισχύουν.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com