Airbnb: Το γαλλικό μοντέλο φέρνει νέους περιορισμούς

Η στεγαστική κρίση, αλλά και η υπερπροσφορά κλινών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, που πλήττει τόσο τη βιωσιμότητα του κλάδου των καταλυμάτων Airbnb, αλλά και των ξενοδοχείων οδηγεί σε νέο “βάσανο” σκέψης την κυβέρνηση για ένα νέο ρυθμιστικό πλαίσιο.

Έτσι λίγες μέρες μετά τη δημοσιοποίηση του αναλυτικού οδηγού της ΑΑΔΕ για το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που ξεκινά να ισχύει από την 1η Οκτωβρίου, χθες, Πέμπτη (25/09), η πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Τουρισμού έδωσε το στίγμα για νέες ρυθμίσεις και επεκτάσεις των περιορισμών στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων που καλπάζει.

Με βάση, λοιπόν, τα όσα ανέφερε η Υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη σε συνέντευξη τύπου, την Πέμπτη το μεσημέρι, επί τάπητος είναι η “ακτινογραφία” του “γαλλικού μοντέλου” ώστε να αντληθούν ιδέες για το πώς θα “οικοδομηθεί’ η επόμενη μέρα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με στόχο την ευταξία και την απελευθέρωση κατοικιών προς διάθεση για αστικές μισθώσεις.

Ουσιαστικά, εξετάζονται νέοι γεωγραφικοί και χρονικοί περιορισμοί, που σε συνδυασμό με τα δεδομένα του νέου χωροταξικού σχεδίου θα δώσουν μια νέα “ρότα” πολιτικής, με βάση όσα καταγράφηκαν στη χθεσινή συνέντευξη Τύπου της Υπουργού Τουρισμού, Όλγας Κεφαλογιάννη, με αφορμή την παρουσίαση του νέου θεσμικού πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, όπως διατυπώθηκε στον νόμο του Υπουργείου Τουρισμού (Ν. 5170/2025), που τίθεται σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου 2025.

Όπως ανέφερε η Υπουργός, «ο νόμος στοχεύει στην αναβάθμιση της τουριστικής προσφοράς και συμβάλλει στην κάλυψη της ανάγκης για αξιοπρεπή και προσιτή στέγαση».

Το Γαλλικό μοντέλο

Αξίζει να σημειωθεί ότι με βάση τη νομοθεσία που μπήκε σε εφαρμογή από τις αρχές του 2025, στη Γαλλία, προβλέπεται χρονικός “κόφτης” στις 90 ημέρες για τα ακίνητα που δίνονται σε μισθώσεις Airbnb. Το όριο δηλαδή, περικόπηκε κατά 30 μέρες αφού κατέβηκε, από τις 120 μέρες στις 90. Επίσης στο “γαλλικό μοντέλο” δίνεται η δυνατότητα στους δήμους να μειώνουν ακόμη περισσότερο το εν λόγω διάστημα.

Πέρα από τις σκέψεις αυτές η κυβέρνηση εξετάζει επεκτάσεις, σε νέες περιοχές, των απαγορεύσεων που ήδη ισχύουν στο κέντρο των Αθηνών, για την ανάπτυξη των καταλυμάτων τύπου Airbnb, με βάση το πλαίσιο του νόμου 5162/24.

Πάντως, η υπουργός Τουρισμού στη χθεσινή συνέντευξη τύπου δεν άνοιξε “τα χαρτιά της” μια και το θέμα έχει έντονα πολιτική διάσταση, μια και θα φέρει αντιδράσεις από ιδιοκτήτες αλλά και όλη την αλυσίδα αξίας, ωστόσο η κα Κεφαλογιάννη ανέφερε ότι το Υπουργείο Τουρισμού έχει καταθέσει προτάσεις με βάση τουριστικά κριτήρια και μετά από διαβούλευση με τοπικούς φορείς. Οι οριστικές αποφάσεις θα ληφθούν σε συνεργασία με τα συναρμόδια Υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης έως το τέλος του έτους, καθώς τα δύο υπουργεία έχουν και τα δικά τους κριτήρια.

Σημειώνεται ότι πληροφορίες που έχουν καταγραφεί, παραπέμπουν σε “μπλόκο” σε περιοχές όπως τα Χανιά, η Θεσσαλονίκη, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Χαλκιδική. Ωστόσο, τίποτα ακόμη δεν είναι βέβαιο. Η Υπουργός πρόσθεσε ότι η κυβέρνηση αξιολογεί τα αποτελέσματα της απαγόρευσης στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και εξετάζει το ενδεχόμενο επέκτασης με βάση τη σχετική νομοθεσία.

Επίσης προανήγγειλε ότι στο νέο χωροταξικό θα υπάρχουν περιορισμοί στις κορεσμένες περιοχές όχι μόνο στην ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων αλλά και στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Παρέμβαση Ευρωπαϊκής Επιτροπής

Η κ. Κεφαλογιάννη τόνισε ακόμη ότι, επειδή το πρόβλημα είναι διεθνές και κυρίως ευρωπαϊκό, εξετάζεται η δυνατότητα παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ώστε να υπάρξει συνολική αντιμετώπιση σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Κριτική και κυβερνητικές κινήσεις

Πάντως, με βάση και την καθημερινή εμπειρία αλλά και το ό,τι συμβαίνει σε άλλες χώρες της Ευρώπης, το στεγαστικό αφορά σύνολο παραγόντων κι όχι μόνο την επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κύρια αφορά μέτρα για την αύξηση της κατασκευαστικης δραστηριότητας αλλά και τη συγκράτηση του κόστους απόκτησης νέας κατοικίας με μέτρα για την κοινωνική κατοικία, πολεοδόμηση περιοχών, αστική ανάπτυξη κτλ.

Σε κάθε περίπτωση η κυβέρνηση φαίνεται αποφασισμένη να προχωρήσει τονίζοντας, με βάση αρμόδιες πηγές, ότι το στεγαστικό εφαρμόζεται ένα συνολικό πλαίσιο μέτρων πέρα από απαγορεύσεις και αντικίνητρα. για τα Airbnb

Έρχονται διαγραφές μετά από διασταυρώσεις

Πάντως, η Υπουργός ανακοίνωσε επίσης ότι από την 1η Οκτωβρίου όσοι ιδιοκτήτες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν τα έχουν χαρακτηρίσει ως κύριας χρήσης, όπως ορίζει η νομοθεσία, θα διαγράφονται αυτόματα από τις λίστες της ΑΑΔΕ και θα θεωρούνται παράνομα.

Αυτό θα ισχύσει για όσα καταλύματα δεν χαρακτηρίστηκαν ως “κύριας χρήσης”.

Όπως εξήγησε η Υπουργός, η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε ηλεκτρονικό έλεγχο και όσα καταλύματα δεν εμφανίζονται στη βάση δεδομένων της ως “κύριας χρήσης” θα διαγράφονται αυτόματα. Στη συνέχεια, η ΑΑΔΕ θα ενημερώνει τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι οποίες θα τα “κατεβάζουν”. “Ο νόμος θα ισχύσει για όλους”, υπογράμμισε χαρακτηριστικά η κ. Κεφαλογιάννη. Να σημειωθεί ότι τουλάχιστον ένα 5-10% καταλυμάτων εκτιμάται ότι θα τεθούν εκτός αγοράς, με βάση κάποια πρώτα δεδομένα. Βέβαια, μένει να επιβεβαιωθεί στο “πεδίο” το ποσοστό αυτό.

Όπως μάλιστα, ανακοίνωσε η Γενική Γραμματέας του Υπουργείου, Βάσια Κουτσούκου, αμέσως μετά θα ξεκινήσουν δειγματοληπτικοί έλεγχοι από μικτά κλιμάκια της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού, αλλά και αυτοτελώς. Έλεγχοι θα διενεργούνται επίσης κατόπιν καταγγελιών. Για κάθε παράβαση το πρόστιμο θα ανέρχεται σε 5.000 ευρώ, ενώ οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο.

“Ποιοτικός τουρισμός σημαίνει κανόνες, μέτρο, ισορροπία και τήρηση νομιμότητας”, δήλωσε η Υπουργός Τουρισμού, επισημαίνοντας ότι το νέο πλαίσιο διασφαλίζει τη δικαιοσύνη στον ανταγωνισμό και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών.

Για το 2025 και το 2026, όπως ανακοίνωσε πρόσφατα και ο Πρωθυπουργός, δεν θα επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας.

Η πορεία του τουρισμού

Η Υπουργός σημείωσε ακόμη ότι τα στοιχεία για το 2025 δείχνουν πως η χρονιά θα είναι εξίσου θετική με την περσινή, με τις ταξιδιωτικές εισπράξεις να καταγράφουν αύξηση 12,5% στο πρώτο επτάμηνο, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024.

Παράλληλα, η τουριστική κίνηση εξακολουθεί να διατηρεί τη δυναμική της, επεκτεινόμενη και πέραν της θερινής περιόδου, κάτι που αποτελεί βασικό στόχο της κυβερνητικής στρατηγικής.

Βασικά σημεία της νέας νομοθεσίας

Τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές:

• να είναι χώροι κύριας χρήσης,
• να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
• να καλύπτονται από ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης,
• να έχουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και πιστοποιητικό μυοκτονίας.

Προβλέπονται έλεγχοι συμμόρφωσης από Υπουργείο Τουρισμού και ΑΑΔΕ.

Οι κυρώσεις και τα πρόστιμα θα είναι αντίστοιχα με αυτά που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα.

Ήδη η ΑΑΔΕ έχει αποστείλει ηλεκτρονική ενημέρωση σε όλους τους εγγεγραμμένους διαχειριστές ακινήτων με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ έχει εκδοθεί σχετική εγκύκλιος που επεξηγεί τις νέες προδιαγραφές.

Στη συνέντευξη Τύπου συμμετείχαν η Γενική Γραμματέας Τουριστικής Πολιτικής και Ανάπτυξης, Βασιλική Κουτσούκου, ο ειδικός σύμβουλος της Υπουργού, Κωνσταντίνος Ζήκος, η αναπληρώτρια προϊσταμένη Διεύθυνσης Ποιοτικών Προτύπων, Μαρία Κιάμου, η Υφυπουργός Τουρισμού, Άννα Καραμανλή, καθώς και η Υπηρεσιακή Γραμματέας, Ιωάννα Χρήστου.

Σε συνεχή άνοδο

Πάντως,  σύμφωνα με το μηνιαίο Στατιστικό Δελτίο του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), τον Αύγουστο,στην κορύφωση της τουριστικής περιόδου, καταγράφηκαν 246.877 καταλύματα τύπου Airbnb, αριθμός που ξεπέρασε τις 245.944 του Ιουλίου, παραπέμποντας σε οριακή αύξηση 0,4%. Σε ετήσια βάση ο αριθμός των καταλυμάτων ενισχύθηκε κατά 6%, ακολουθώντας την τάση που ξεκίνησε το 2023 και ενισχύθηκε το 2024.

«Η επίδοση αυτή υπογραμμίζει τη διατήρηση της ισχυρής δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην κορύφωση της θερινής αιχμής», αναφέρεται χαρακτηριστικά στο σχετικό Στατιστικό Δελτίο.

Παρόμοια είναι η εικόνα και σε επίπεδο κλινών. Η ανοδική πορεία στις διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίστηκε σταθερά και το γ’ τρίμηνο του 2025, σε συνέχιση της θετικής εικόνας του 2024.

Συγκεκριμένα, ο αριθμός των διαθέσιμων κλινών έφτασε τις 1,081 εκατ., αυξημένες κατά 58 χιλ. σε σχέση με τις 1,023 εκατ. του Αυγούστου 2024, αντιστοιχώντας σε άνοδο 5,6%. Αντίστοιχα, σε μηνιαία βάση η αύξηση του αριθμού των κλινών τύπου Airbnb διαμορφώνεται στο 0,3%, δεδομένου ότι ο σχετικός αριθμός είχε ανέλθει τον Ιούλιο σε 1,078 εκατ.

Η πληρότητα και η διάρκεια παραμονής

Η ανάλυση της πληρότητας των καταλυμάτων για το 2025 δείχνει μια γενικά σταθερή πορεία με μικρές διακυμάνσεις, παρά την αύξηση προσφερόμενων καταλυμάτων και κλινών.

Σε ό,τι αφορά τις επιδόσεις του Αυγούστου, η πληρότητα διαμορφώθηκε σε 58%, καταγράφοντας οριακή μείωση κατά 1 ποσοστιαία μονάδα σε σύγκριση με το 59% του Αυγούστου 2024. Παρά τη μικρή αυτή πτώση, ωστόσο, τα επίπεδα πληρότητας παραμένουν υψηλά, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή ζήτηση κατά τη διάρκεια της θερινής περιόδου.

Ως προς τη μέση διάρκεια παραμονής, τον Αύγουστο καταγράφηκε νέα άνοδος. Έτσι, η μέση διάρκεια παραμονής έφτασε τις 4,2 διανυκτερεύσεις, αυξημένη κατά 2,4% σε σχέση με τις 4,1 του αντίστοιχου περσινού μήνα. «Η επίδοση αυτή αποτελεί την υψηλότερη τιμή της περιόδου και υποδηλώνει εδραίωση της τάσης για μεγαλύτερη διάρκεια παραμονής κατά την περίοδο Μαΐου – Αυγούστου», επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Σημειώνεται ότι τον Μάιο σημειώθηκε η πρώτη αύξηση για το 2025, με τη μέση διάρκεια παραμονής να διαμορφώνεται σε 3,6 διανυκτερεύσεις, αυξημένη κατά 5,9% έναντι των 3,4 του Μαΐου 2024. Τον Ιούνιο η μέση διάρκεια παραμονής αυξήθηκε περαιτέρω σε 3,8 διανυκτερεύσεις, κατά 2,7% σε σύγκριση με τις 3,7 του Ιουνίου του 2024. Το γ’ τρίμηνο ξεκίνησε με σταθερότητα τον Ιούλιο, όταν η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 4,1 διανυκτερεύσεις, όσο και τον αντίστοιχο περσινό Ιούλιο.