ΑΑΔΕ: Βάζει στο στόχαστρο την Airbnb – Σαρωτικές διασταυρώσεις για τα έσοδα του 2025

Σε ασφυκτικό κλοιό μπαίνει η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς η ΑΑΔΕ ετοιμάζει ένα νέο κύμα ηλεκτρονικών διασταυρώσεων για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων, ενώ την ίδια στιγμή σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο εντείνονται οι συζητήσεις για τους περιορισμούς στη δραστηριότητα των Airbnb και των άλλων ψηφιακών πλατφορμών.

Στο φορολογικό μέτωπο, η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να «τρέξει» εντός του τελευταίου τριμήνου του έτους εκτεταμένες διασταυρώσεις για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2025. Στόχος είναι να εντοπιστούν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που δεν δήλωσαν το σύνολο των εσόδων τους ή δεν αποτύπωσαν με ακρίβεια τη δραστηριότητά τους στα προβλεπόμενα φορολογικά έντυπα και μητρώα.

Τα στοιχεία που έχει ήδη στη διάθεσή της η φορολογική διοίκηση αποτυπώνουν το μέγεθος της αγοράς. Το 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα ανήλθαν σε 973,712 εκατ. ευρώ, έναντι 888,851 εκατ. ευρώ το 2024. Η αύξηση των δηλωθέντων εσόδων διαμορφώθηκε περίπου στο 10%.

Τα ποσά αυτά ενσωματώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν φέτος και πλέον περνούν από το ηλεκτρονικό «κόσκινο» της ΑΑΔΕ.

Οι πλατφόρμες στο επίκεντρο των διασταυρώσεων

Για τους νέους ελέγχους, μάλιστα, θα αξιοποιηθούν τα δεδομένα που παρέχουν οι ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO. Τα στοιχεία αυτά θα αντιπαραβληθούν με τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής που έχουν υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, αλλά και με τα ποσά που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.

Ιδιαίτερο βάρος θα δοθεί στην ορθή καταχώρηση των ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, καθώς και στην πλήρη και ακριβή αποτύπωση των εισοδημάτων.

Στο μεταξύ, στο στόχαστρο βρίσκονται τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι διαχειριστές ακινήτων, με την ΑΑΔΕ να αξιοποιεί πλέον τη δυνατότητα ηλεκτρονικής σύγκρισης δεδομένων από διαφορετικές πηγές.

Βαριές οι κυρώσεις για τους παραβάτες

Το ελεγκτικό πλαίσιο, μάλιστα, συνοδεύεται από ιδιαίτερα αυστηρές κυρώσεις. Για τη μη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές πρόστιμο ανά φορολογικό έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση. Το ποσό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 5.000 ευρώ.

Σε περίπτωση επανάληψης της ίδιας παράβασης μέσα σε ένα έτος από την επιβολή του προστίμου, η κύρωση διπλασιάζεται, ενώ για κάθε επόμενη ίδια παράβαση το πρόστιμο τετραπλασιάζεται.

Ακόμη αυστηρότερες είναι οι κυρώσεις για μη υποβολή ή ανακριβή Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής. Το πρόστιμο ανέρχεται στο διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα, ενώ για εκπρόθεσμη υποβολή επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.

Οι κυρώσεις επιβάλλονται στον διαχειριστή του ακινήτου. Εφόσον δεν προκύπτει ότι ο διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή τρίτο πρόσωπο, η ευθύνη μεταφέρεται στον κύριο ή τον επικαρπωτή του ακινήτου.

Τα ευρήματα των προηγούμενων ελέγχων

Υπενθυμίζεται, ότι η αποτελεσματικότητα των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων έχει ήδη αποτυπωθεί στους ελέγχους της ΑΑΔΕ. Μόνο από τις διασταυρώσεις που πραγματοποιήθηκαν το 2025 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η έρευνα αφορούσε φυσικά πρόσωπα χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα και κάλυψε τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022, με αξιοποίηση στοιχείων από Airbnb, Booking.com και VRBO.

Για διαφορές δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ για το 2020, 10.724 για το 2021 και 17.525 για το 2022. Οι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις.

Παράλληλα, οι έλεγχοι αποκάλυψαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είχαν εισπράξει εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 ή είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά, χωρίς να έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή χωρίς να έχουν δηλώσει τους απαιτούμενους ΚΑΔ.

Επιπλέον, 12.145 ακίνητα χωρίς Αριθμό Μητρώου Ακινήτου ή με μη έγκυρο ΑΜΑ εντοπίστηκαν στις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO και αποσύρθηκαν.

«Πάγωμα» νέων εγγραφών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Την ίδια ώρα, η κυβέρνηση επιχειρεί να περιορίσει περαιτέρω την επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές όπου οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας θεωρούνται εντονότερες.

Στο πλαίσιο αυτό έχει αποφασιστεί η συνέχιση και το 2027 της αναστολής νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, καθώς και στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.

Παράλληλα, οι ΑΜΑ καθίστανται αυστηρά προσωπικοί και μη μεταβιβάσιμοι. Έτσι, σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, ο ΑΜΑ διαγράφεται και το ακίνητο χάνει το δικαίωμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η Ευρώπη ανοίγει τη συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση

Το ζήτημα, ωστόσο, δεν αφορά μόνο την ελληνική αγορά. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, παρουσιάζοντας στις 9 Σεπτεμβρίου την «Πράξη για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση» (Affordable Housing Act), έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στην ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες στεγαστικές πιέσεις.

Στο νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο περιλαμβάνονται και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η Κομισιόν δεν προτείνει έναν ενιαίο και οριζόντιο περιορισμό σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Αντίθετα, αφήνει στις εθνικές και τοπικές αρχές τη δυνατότητα να παρεμβαίνουν όταν τεκμηριώνεται ότι η δραστηριότητα επιβαρύνει ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα ή την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.

Προϋπόθεση είναι, σύμφωνα με τη λογική της πρότασης, να αποδεικνύονται σημαντικές δυσμενείς επιπτώσεις για τουλάχιστον τρία χρόνια και να προκύπτει ότι ηπιότερες παρεμβάσεις δεν θα μπορούσαν να πετύχουν το ίδιο αποτέλεσμα.

Η προσέγγιση της Κομισιόν είναι επομένως περισσότερο στοχευμένη παρά οριζόντια: οι περιορισμοί θα πρέπει να αφορούν περιοχές και δραστηριότητες όπου η βραχυχρόνια μίσθωση μειώνει ουσιαστικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση.

STAMA Greece: «Οι περιορισμοί δεν δημιουργούν αυτομάτως περισσότερα σπίτια»

Απέναντι στην κατεύθυνση για νέους περιορισμούς, ο STAMA Greece υποστηρίζει ότι η μείωση των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν συνεπάγεται αυτομάτως αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών ή αποκλιμάκωση των ενοικίων.

Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων στην Ελλάδα τάσσεται υπέρ της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, ζητά όμως οι παρεμβάσεις να στηρίζονται σε αξιόπιστα δεδομένα και να λαμβάνουν υπόψη τις οικονομικές και κοινωνικές τους επιπτώσεις.

Όπως επισημαίνει, οι νέοι περιορισμοί χωρίς τεκμηριωμένη αξιολόγηση κινδυνεύουν να πλήξουν ιδιοκτήτες, μικρομεσαίες επιχειρήσεις και τοπικές οικονομίες, χωρίς να εξασφαλίζουν ότι τα ακίνητα που αποσύρονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση θα περάσουν τελικά στη μακροχρόνια αγορά.

Από τη Βαρκελώνη στη Χώρα των Βάσκων

Ο STAMA Greece επικαλείται παραδείγματα από άλλες ευρωπαϊκές αγορές για να υποστηρίξει τη θέση του. Στη Βαρκελώνη, όπου οι νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν παγώσει από το 2014, τα ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκαν, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η EHHA, κατά 72%.

Αντίστοιχα, στη γαλλική Χώρα των Βάσκων, οι περιορισμοί οδήγησαν στην απόσυρση περίπου 6.000 ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όμως μόλις το 5% από αυτά επέστρεψε στη μακροχρόνια αγορά.

Για το 2026 εκτιμάται παράλληλα απώλεια οικονομικής δραστηριότητας ύψους 230,4 εκατ. ευρώ ετησίως, καθώς και κίνδυνος για περίπου 4.000 άμεσες και έμμεσες θέσεις εργασίας.

Στο 20% το κενό οικιστικό απόθεμα στην ΕΕ

Σύμφωνα με στοιχεία του Κοινού Κέντρου Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν στο 1,2% του συμβατικού οικιστικού αποθέματος της ΕΕ.

Ο STAMA Greece υποστηρίζει ότι σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων αφορά κύριες κατοικίες που διατίθενται περιστασιακά ή εξοχικές κατοικίες, οι οποίες δεν θα μετατρέπονταν κατ’ ανάγκη σε μακροχρόνιες μισθώσεις ακόμη και αν σταματούσε η τουριστική αξιοποίησή τους.

Την ίδια στιγμή, περίπου το 20% των κατοικιών στην ΕΕ παραμένει κενό. Με βάση αυτά τα δεδομένα, ο Σύνδεσμος θεωρεί ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης θα πρέπει να επικεντρωθεί περισσότερο στην αξιοποίηση του ανενεργού οικιστικού αποθέματος, στην ανακαίνιση παλαιών κτιρίων, στην επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και στην κατασκευή νέων και οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Η ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών αναγνωρίζεται άλλωστε και από την ίδια την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Από το 2010, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ έχουν αυξηθεί κατά 60,5%, ενώ τα ενοίκια έχουν καταγράψει άνοδο 28,8%.

Ζητούμενο η τεκμηρίωση πριν από κάθε νέο μέτρο

Όπως, δε, αναφέρεται, ο νέος ευρωπαϊκός Κανονισμός για τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026. Η διαδικασία συλλογής και αξιοποίησης των στοιχείων βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακόμη πλήρη και απολύτως συγκρίσιμα δεδομένα για το σύνολο της ευρωπαϊκής αγοράς.

Ο STAMA Greece ζητά τα δεδομένα αυτά να αποτελέσουν τη βάση για κάθε απόφαση σχετικά με νέους περιορισμούς. Κατά την άποψη του Συνδέσμου, πριν από οποιαδήποτε παρέμβαση θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση προκαλεί ουσιαστική επιβάρυνση στη διαθεσιμότητα ή στο κόστος της κατοικίας στη συγκεκριμένη περιοχή και ότι ηπιότερα μέτρα δεν θα είχαν αντίστοιχη αποτελεσματικότητα.

Παράλληλα, ζητά να αξιολογούνται οι επιπτώσεις κάθε μέτρου στην απασχόληση, στα εισοδήματα των ιδιοκτητών, στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις και στην τοπική οικονομία.

Βασίλης Αργυράκης: «Το στεγαστικό δεν λύνεται με εύκολους ενόχους»

Ο πρόεδρος του STAMA Greece, Βασίλης Αργυράκης, υπογραμμίζει, δε, ότι η στεγαστική κρίση είναι ένα σύνθετο ζήτημα που δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με μία μόνο παρέμβαση.

«Η έλλειψη προσιτής στέγης είναι ένα πραγματικό και σύνθετο πρόβλημα, το οποίο δεν μπορεί να λυθεί αναζητώντας εύκολους ενόχους», σημειώνει, επισημαίνοντας ότι η εμπειρία πόλεων που έχουν εφαρμόσει αυστηρούς περιορισμούς δεν αποδεικνύει πως λιγότερα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης οδηγούν αυτομάτως σε περισσότερα διαθέσιμα σπίτια ή χαμηλότερα ενοίκια.

Για την Ελλάδα, τονίζει ότι μετά τις αναστολές νέων εγγραφών στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης θα πρέπει να μετρηθεί το πραγματικό στεγαστικό αποτέλεσμα των παρεμβάσεων, αλλά και οι επιπτώσεις τους στην οικονομία και την απασχόληση.

«Η λύση βρίσκεται κυρίως στην αύξηση της προσφοράς: στην αξιοποίηση των κενών κατοικιών, στις ανακαινίσεις και στην κατασκευή νέων και οικονομικά προσιτών σπιτιών», αναφέρει.