Χωροταξικό Τουρισμού: Τι ζητούν ξενοδόχοι, δωματιούχοι και Airbnb

Έντονες διαφοροποιήσεις καταγράφονται μεταξύ των φορέων της φιλοξενίας στη δημόσια διαβούλευση για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού, με αιχμή τα όρια ανάπτυξης ξενοδοχειακών μονάδων, τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών και τη συνυπολογισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. ΞΕΕ, ΣΕΤΚΕ και STAMA κινούνται σε διαφορετικές γραμμές, αναδεικνύοντας τις αντιθέσεις γύρω από το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης της επόμενης ημέρας.

Έτσι, στη δημόσια διαβούλευση κατέθεσε τη Δευτέρα αρμοδίως τις θέσεις του για το νέο Ειδικό Χωροταξικο Πλαίσιο Τουρισμού της χώρας το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΞΕΕ), που αποτελεί και τον θεσμικό σύμβουλο της πολιτείας στον κλάδο.

Με τη συνδρομή εξειδικευμένων ειδικών, όπως αναφέρεται, επικαιροποιήθηκαν οι προτάσεις του ΞΕΕ, που είχαν κατατεθεί σε προηγούμενη διαδικασία διαβούλευσης το 2024 και οι τελικές θέσεις οριστικοποιήθηκαν στην τακτική συνεδρίαση του Δ.Σ του Επιμελητηρίου την Παρασκευή 22 Μαΐου 2026.

Οι θέσεις του ΞΕΕ

Με βάση, σχετική ανακοίνωση, οι βασικοί άξονες των θέσεων του ΞΕΕ είναι οι ακόλουθοι:

• Πλήρης δημοσιοποίηση και επιστημονικός έλεγχος της μεθοδολογίας με την οποία κατηγοριοποιούνται οι περιοχές στο νέο χωροταξικό πλαίσιο και υποχρεωτική εκπόνηση Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.

• Αντιμετώπιση της φέρουσας ικανότητας ως δυναμικού μεγέθους, το οποίο επηρεάζεται από τις δημόσιες επενδύσεις και την επάρκεια των δημοσίων υποδομών. ιδίως σε ύδρευση, αποχέτευση, ενέργεια, οδικά δίκτυα και διαχείριση αποβλήτων.

• Διαφοροποιημένη και τεκμηριωμένη προσέγγιση ανά περιοχή και προορισμό, με βάση τη νομοθεσία για την περιβαλλοντική κατάταξη των ξενοδοχείων, αντί για οριζόντιες ρυθμίσεις που εφαρμόζονται ενιαία ανεξαρτήτως τοπικών χαρακτηριστικών.

• Επανεξέταση ρυθμίσεων όπως το γενικό όριο των 100 κλινών, οι αυξημένες αρτιότητες και η πρόβλεψη νέου περιβαλλοντικού μη ανταποδοτικού τέλους.

• Συνυπολογισμός των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο στη φέρουσα ικανότητα όσο και στους δείκτες κατηγοριοποίησης των περιοχών.

• Πρόβλεψη ολοκληρωμένων μηχανισμών ανάπλασης και διαχείρισης για κορεσμένους τουριστικούς προορισμούς.

• Διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και της σταθερότητας του πλαισίου για πολίτες, επενδυτές και επιχειρήσεις του τουριστικού τομέα.

• Εντατικοποίηση της συνεργασίας με τους θεσμικούς φορείς του τουρισμού κατά την τελική διαμόρφωση και εφαρμογή του νέου πλαισίου.

Στο πλαίσιο, αυτό ο Πρόεδρος του ΞΕΕ κ. Αλέξανδρος Βασιλικός σε σχετική δήλωσή του τονίζει:

”Το ΞΕΕ, ως θεσμικός σύμβουλος της Πολιτείας, έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη θεσμοθέτησης ενός Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, ως αναγκαίας προϋπόθεσης για το μέλλον και τις προοπτικές της ελληνικής Φιλοξενίας.

Όμως η βιώσιμη ανάπτυξη της Φιλοξενίας στην Ελλάδα, στην οποία όλοι αναφέρονται ως κοινό στόχο, προϋποθέτει σαφείς κανόνες τόσο για τη βιωσιμότητα όσο και για την ανάπτυξη. Στο πεδίο της βιωσιμότητας, η χώρα μας διαθέτει ήδη ένα πρωτοποριακό σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης των ξενοδοχείων, που νομοθετήθηκε από το Υπουργείο Τουρισμού, ύστερα από ενδελεχή δουλειά του ΞΕΕ και του ΤΕΕ, το οποίο και δεν μπορεί παρά να χρησιμοποιηθεί αντί των οριζόντιων περιορισμών.

Ταυτόχρονα, στο πεδίο της ανάπτυξης, απαιτούνται ασφάλεια δικαίου, σταθερότητα για τις επενδύσεις και κανόνες που δεν δαιμονοποιούν την υγιή επιχειρηματικότητα. Πολύ περισσότερο όταν μιλάμε για έναν κλάδο που αποτελεί αποδεδειγμένα σταθερό πυλώνα της εθνικής οικονομίας και οφείλει να συνεχίσει να προσφέρει τα πολλαπλασιαστικά οφέλη του στους πολίτες και τις τοπικές κοινωνίες”.

Η ΣΕΤΚΕ

Επισης η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ) με επιστολή της προς τη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, την Υπουργό Τουρισμού, κα Όλγα Κεφαλογιάννη και την πρόεσδρο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (Σ.Ε.Τ.Ε.), κα Αγάπη Σμπώκου κατέθεσε παρατηρήσεις επί του σχεδίου ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού – Άρθρο 8 και ρυθμίσεις για τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα.

“Η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ),” όπως αναφέρει”, “εκπροσωπώντας χιλιάδες μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις μη κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε ολόκληρη τη χώρα και ιδίως στις νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές, επιθυμεί να καταθέσει τις ακόλουθες παρατηρήσεις επί του υπό διαβούλευση σχεδίου ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού.

Καταρχάς, θεωρούμε θετική την προσπάθεια θέσπισης ενός σύγχρονου και ολοκληρωμένου χωροταξικού πλαισίου για τον τουρισμό, καθώς και την ανάγκη αντιμετώπισης των συνεπειών του υπερτουρισμού και της άναρχης τουριστικής ανάπτυξης σε επιβαρυμένες περιοχές της χώρας.

Στο πλαίσιο αυτό, το νέο σχέδιο μας βρίσκει σύμφωνους ως προς την ανάγκη μείωσης της δυναμικότητας (κλινών). Ειδικότερα, κρίνουμε θετική την πρόβλεψη για ανώτατο όριο 100 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Α (ελεγχόμενης ανάπτυξης) και 300 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Β (αναπτυγμένες περιοχές), ως μέτρο συγκράτησης της υπερσυγκέντρωσης μεγάλων τουριστικών μονάδων και προστασίας της φέρουσας ικανότητας των προορισμών.

Περαιτέρω, για τις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως υπερκορεσμένες, θεωρούμε απολύτως αναγκαία την άμεση αναστολή κάθε νέας τουριστικής δραστηριότητας έως ότου αναβαθμιστούν οι βασικές δημόσιες υποδομές (ύδρευση, αποχέτευση, διαχείριση απορριμμάτων, οδικά δίκτυα, ενεργειακές υποδομές, δομές υγείας κ.λπ.). Ο υπερτουρισμός δεν επιδρά αποσπασματικά σε επιμέρους περιοχές, αλλά επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία, τη βιωσιμότητα και την κοινωνική συνοχή ολόκληρων νησιωτικών προορισμών, οι οποίοι οφείλουν να διατηρούν ενιαίο χαρακτήρα και ισορροπία μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και καθημερινής ζωής των μόνιμων κατοίκων.

Κατά συνέπεια, θεωρούμε ότι εξαίρεση από την ανωτέρω αναστολή θα πρέπει να προβλέπεται αποκλειστικά για κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που έχουν ήδη εγκριθεί ή ενταχθεί σε υφιστάμενα επενδυτικά ή επιδοτούμενα προγράμματα. Παράλληλα, προτείνεται η αναστολή έκδοσης νέων επιδοτούμενων προγραμμάτων για την ανέγερση νέων τουριστικών καταλυμάτων σε κορεσμένες περιοχές, έως ότου ολοκληρωθεί από την τοπική αυτοδιοίκηση η αναβάθμιση των αναγκαίων υποδομών.

Ωστόσο, ιδιαιτέρως προβληματικές κρίνονται οι ρυθμίσεις του άρθρου 8 παρ. 3 του σχεδίου, οι οποίες αφορούν τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας.

Ειδικότερα, η πρόβλεψη στο άρθρο 8 παρ. 3α ότι:

«ο επιτρεπόμενος αριθμός κλινών στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας να μην υπερβαίνει τις επιτρεπόμενες κλίνες σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα»

εισάγει ουσιαστικό περιορισμό στη δημιουργία νέων ενοικιαζόμενων δωματίων και διαμερισμάτων, χωρίς να παρέχεται επαρκής τεχνική ή επιστημονική τεκμηρίωση ως προς την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα του μέτρου.

Η ρύθμιση αυτή ενδέχεται να δημιουργήσει σοβαρές και δυσανάλογες επιπτώσεις, ιδίως στα μικρά νησιά και στις απομακρυσμένες περιοχές της χώρας, όπου παραδοσιακά τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα αποτελούν τη βασική μορφή τουριστικής δραστηριότητας και όπου, σε πολλές περιπτώσεις, η δυναμικότητα των ενοικιαζόμενων δωματίων υπερβαίνει εκείνη των ξενοδοχείων. Η επιβολή περιορισμών αποκλειστικά στα μη κύρια καταλύματα κινδυνεύει να οδηγήσει σε συρρίκνωση της μικρής οικογενειακής επιχειρηματικότητας και σε περαιτέρω συγκέντρωση της τουριστικής δραστηριότητας σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες.

Σε πολλά μικρά νησιά, ιδίως του Νοτίου Αιγαίου, τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα αντιστοιχούν περίπου στο 90% της τουριστικής προσφοράς. Μέσω αυτών εξασφαλίζεται ένα συμπληρωματικό εισόδημα για τους μόνιμους κατοίκους, ενισχύοντας την παραμονή τους στον τόπο τους και αποτρέποντας την ερήμωση των νησιωτικών και απομακρυσμένων περιοχών.

Για τους λόγους αυτούς, κρίνεται σκόπιμο όχι μόνο να απαλειφθεί το άρθρο 8, παρ. 3α, αλλά και να τεθούν σαφή όρια στην ανάπτυξη μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων στα μικρά νησιά και τις απομακρυσμένες ηπειρωτικές περιοχές. Η ίδρυση ξενοδοχειακών μονάδων, για παράδειγμα 300 κλινών ή ακόμη και 100 κλινών, μπορεί να δημιουργήσει συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού και να θέσει σε κίνδυνο τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών.

Προτείνεται, συνεπώς, η θεσμοθέτηση ανώτατου ορίου δυναμικότητας έως 50 κλινών για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων σε μικρά νησιά. Το μέτρο αυτό θα συμβάλει στη διατήρηση της κοινωνικής συνοχής, στην ενίσχυση της τοπικής οικονομίας και στη διασφάλιση μιας βιώσιμης ισορροπίας μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και ποιότητας ζωής των μόνιμων κατοίκων.

Εξίσου προβληματική είναι και η πρόβλεψη της παρ. 3β του άρθρου 8, σύμφωνα με την οποία:

«να μην επιτρέπεται η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ) εντός του ίδιου κτιρίου».

Η ανωτέρω διάταξη βρίσκεται σε ευθεία αντίθεση με την ισχύουσα Υπουργική Απόφαση 12868/2018 (ΦΕΚ Β΄3119/31.07.2018) περί τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών των ΕΕΔΔ, η οποία ρητώς προβλέπει στο άρθρο 2 παρ. 2.2 ότι:

«Είναι δυνατή η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων ΕΕΔΔ εντός του ίδιου κτιρίου».

Συνεπώς, το προτεινόμενο σχέδιο ανατρέπει αιφνιδίως υφιστάμενο κανονιστικό πλαίσιο, θίγει υφιστάμενες οικογενειακές και συνιδιοκτησιακές επιχειρηματικές δομές και εισάγει περιορισμό ο οποίος δεν συνδέεται άμεσα με χωροταξικά ή πολεοδομικά δεδομένα, αλλά με την επιχειρηματική οργάνωση των καταλυμάτων.

Οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις τουριστικών καταλυμάτων αποτελούν βασικό βραχίονα της ελληνικής περιφέρειας, της νησιωτικότητας και της βιώσιμης τουριστικής ανάπτυξης και γι’ αυτόν τον λόγο ζητάμε επιτακτικώς την επανεξέταση των ανωτέρω διατάξεων, με στόχο ένα ισορροπημένο χωροταξικό πλαίσιο που θα προστατεύει, τόσο τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών, όσο και τη βιωσιμότητα των μικρών τοπικών επιχειρήσεων”

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

«Σοβαρό προβληματισμό για την εξίσωση βραχυχρόνιας μίσθωσης και ξενοδοχειακών κλινών στη φέρουσα ικανότητα» καταθέτει και ο STAMA Greece, που αποτελεί τον επίσημο φορέα εκπροσώπησης των εταιρειών διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, με στόχο την προώθηση της θεσμικής κατοχύρωσης του κλάδου, τη διαμόρφωση βέλτιστων πρακτικών και την ενίσχυση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς.

Συγκεκριμένα, σημαντικές ενστάσεις για τον τρόπο με τον οποίο το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό επιχειρεί να ρυθμίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση εκφράζει ο STAMA, εστιάζοντας κυρίως στη νέα πρόβλεψη που εντάσσει τις διαθέσιμες κλίνες τύπου Airbnb στον υπολογισμό της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, μαζί με τις ξενοδοχειακές υποδομές.

Για τον STAMA, όπως αναφέρεται. η συγκεκριμένη επιλογή δεν είναι μια τεχνική λεπτομέρεια, αλλά ένα μεθοδολογικά προβληματικό πλαίσιο αποτίμησης της τουριστικής πίεσης. Όπως επισημαίνεται, η εξίσωση δύο εντελώς διαφορετικών μοντέλων φιλοξενίας –των ξενοδοχείων και της βραχυχρόνιας μίσθωσης– κινδυνεύει να δημιουργήσει μια εικόνα που δεν αντανακλά την πραγματικότητα σε πολλές περιοχές της χώρας.

Ο Πρόεδρος του Συνδέσμου, Βασίλης Αργυράκης, τονίζει ότι η λογική αυτή μπορεί να οδηγήσει σε λάθος συμπεράσματα για το «πόσο γεμάτος» είναι ένας προορισμός, ειδικά σε νησιά και περιοχές με έντονη εποχικότητα, όπου η πίεση στις υποδομές δεν συνδέεται αποκλειστικά με τον αριθμό των κλινών, αλλά με τη συνολική λειτουργία του τόπου.

«Η σύγκριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις ξενοδοχειακές κλίνες είναι άδικη και θα κάνει την Ελλάδα πιο ακριβή. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι μπαίνουν στο ίδιο καλάθι δύο διαφορετικά πράγματα. Άλλος είναι ο τρόπος που λειτουργεί ένα ξενοδοχείο και άλλος ένα σπίτι που διατίθεται μέσω πλατφόρμας. Αν τα μετράς το ίδιο, καταλήγεις να έχεις λάθος εικόνα για το τι πραγματικά συμβαίνει σε έναν προορισμό», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο σε περιοχές που ήδη δέχονται έντονη τουριστική πίεση, καθώς οι αποφάσεις που θα βασιστούν σε αυτή τη μεθοδολογία μπορεί να οδηγήσουν σε υπερβολικούς ή λανθασμένους περιορισμούς, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι πραγματικές αιτίες των προβλημάτων, όπως οι υποδομές και η διαχείριση του δημόσιου χώρου.

Παράλληλα, ο STAMA επανέρχεται στη συζήτηση για τον όρο «υπερτουρισμός», τονίζοντας ότι η γενικευμένη χρήση του δεν βοηθά στην κατανόηση της πραγματικής εικόνας. Όπως υπογραμμίζεται, η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει ένα ενιαίο φαινόμενο υπερτουρισμού, αλλά διαφορετικές συνθήκες ανά περιοχή και ανά περίοδο, οι οποίες δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με οριζόντιες αναγνώσεις.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των μελετών φέρουσας ικανότητας που προβλέπει το νέο πλαίσιο. Ο Stama προειδοποιεί ότι το αποτέλεσμα αυτών των μελετών θα κριθεί αποκλειστικά από το ποια δεδομένα θα χρησιμοποιηθούν. Επισημαίνει δε τον καθοριστικό ρόλο της ΑΑΔΕ, ως του μοναδικού φορέα που διαθέτει σήμερα πλήρη, αναλυτικά και αξιόπιστα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Όπως αναφέρεται, χωρίς κοινά αποδεκτή βάση δεδομένων, οποιαδήποτε αποτίμηση της τουριστικής πίεσης κινδυνεύει να είναι αποσπασματική και ανακριβής.

Τέλος, ο Stama εκφράζει σαφή διαφωνία με το ενδεχόμενο οι μελέτες αυτές –και κατ’ επέκταση οι αποφάσεις για πιθανούς περιορισμούς– να αποτελέσουν αποκλειστική αρμοδιότητα των Δήμων. Όπως επισημαίνεται, μια τέτοια προσέγγιση ενέχει τον κίνδυνο αποσπασματικών εκτιμήσεων και διαφορετικών ταχυτήτων από περιοχή σε περιοχή. Ο Σύνδεσμος προτείνει οι μελέτες φέρουσας ικανότητας να ανατίθενται σε ανεξάρτητους, αξιόπιστους φορείς, με ενιαία μεθοδολογία και σαφή κριτήρια, ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα και η συγκρισιμότητα των αποτελεσμάτων.

Ο Σύνδεσμος καλεί την Πολιτεία να διασφαλίσει ένα ενιαίο και αυστηρά τεκμηριωμένο πλαίσιο αποτύπωσης της τουριστικής δραστηριότητας, το οποίο θα βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα και θα αντιμετωπίζει ισότιμα αλλά όχι εξισωτικά διαφορετικές μορφές φιλοξενίας.

Κλείνοντας, ο Stama δηλώνει ότι παραμένει προσηλωμένος στον θεσμικό διάλογο για τη διαμόρφωση ενός σταθερού και λειτουργικού πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση, που θα ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς και των προορισμών.