“Νάρκη” προσφοράς στη μάχη για προσιτή κατοικία

Η δημόσια συζήτηση για το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα περιστρέφεται συνήθως γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τη «χρυσή βίζα», την άνοδο των τιμών ή τα χαμηλά εισοδήματα. Ωστόσο, πίσω από όλες αυτές τις επιμέρους παραμέτρους κρύβεται μια βαθύτερη και περισσότερο δομική αιτία: η αδυναμία της αγοράς να προσφέρει επαρκή αριθμό κατοικιών εκεί όπου και όταν αυτές χρειάζονται. ‘

Ετσι, τα αίτια της αύξησης των τιμών κατοικίας και των ενοικίων στην Ελλάδα υπό το πρίσμα της προσφοράς και της ζήτησης εξετάζει η νέα μελέτη πολιτικής με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» των Ιωάννη Ναβροζίδη, Χρήστου Λούκα και Νίκου Ρώμπαπα που δημοσιεύει σήμερα το ΚΕΦΙΜ.

Όπως συγκεκριμένα αναφέρει η μελέτη, η Ελλάδα αντιμετωπίζει σήμερα μια κρίση προσφοράς. Η ζήτηση αυξάνεται από πολλές κατευθύνσεις ταυτόχρονα, όμως η οικοδομική δραστηριότητα και το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα αδυνατούν να ακολουθήσουν. Το αποτέλεσμα είναι μια διαρκώς διευρυνόμενη ψαλίδα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η οποία μεταφράζεται σε υψηλότερα ενοίκια, ακριβότερες κατοικίες και ολοένα μεγαλύτερες δυσκολίες για όσους αναζητούν πρώτη κατοικία ή μια προσιτή στέγη.

Η χαμένη δεκαπενταετία της οικοδομής

Στον πυρήνα του προβλήματος με βάση τα όσα αναφέρει η μελέτη, βρίσκεται η βαθιά αποεπένδυση που προκάλεσε η οικονομική κρίση. Για περισσότερο από μία δεκαετία η παραγωγή νέων κατοικιών σχεδόν κατέρρευσε.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου 95% μεταξύ 2007 και 2017, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες συρρικνώσεις κατασκευαστικής δραστηριότητας που έχει καταγραφεί στην Ευρώπη σε καιρό ειρήνης.

Παρότι τα τελευταία χρόνια καταγράφεται ανάκαμψη, η αγορά απέχει ακόμη σημαντικά από τα προ κρίσης επίπεδα. Το κενό που δημιουργήθηκε δεν καλύπτεται εύκολα. Χιλιάδες κατοικίες που θα είχαν κατασκευαστεί υπό φυσιολογικές συνθήκες δεν χτίστηκαν ποτέ, δημιουργώντας ένα έλλειμμα που εξακολουθεί να βαραίνει την αγορά.

Η σημερινή άνοδος των τιμών είναι σε μεγάλο βαθμό η συνέπεια αυτής της «χαμένης δεκαπενταετίας».

Χαρακτηριστικά  Πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, δήλωσε:

«Η στεγαστική πίεση που βιώνουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά, και ιδιαίτερα οι νέοι άνθρωποι στα μεγάλα αστικά κέντρα, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με εύκολες εξηγήσεις ή αποσπασματικά μέτρα. Το πρόβλημα είναι βαθύτερο και διαρθρωτικό: για πολλά χρόνια η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες, ενώ σήμερα η ζήτηση επανέρχεται από πολλές διαφορετικές πηγές. Αν θέλουμε πιο προσιτή στέγη, πρέπει να εστιάσουμε στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, στη μείωση των εμποδίων που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς και στη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την κατοικία. Χωρίς περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, οι πολιτικές που απλώς ενισχύουν τη ζήτηση κινδυνεύουν να μετατραπούν σε υψηλότερες τιμές». 

Οι «κρυφές» πληγές της προσφοράς

Αναλυτικά, το πρόβλημα δεν εξαντλείται στην έλλειψη νέων οικοδομών. Ακόμη και όταν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα, μια σειρά από διοικητικά, πολεοδομικά και θεσμικά εμπόδια καθυστερούν ή αποτρέπουν την είσοδό τους στην αγορά.

Χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αυθαιρεσιών, κληρονομικών διαφορών ή επειδή απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις. Παράλληλα, η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί μια χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία, με πληθώρα πιστοποιητικών, βεβαιώσεων και διοικητικών απαιτήσεων.

Στην πράξη, μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει «παγιδευμένο» εκτός αγοράς, μειώνοντας ακόμη περισσότερο την πραγματική προσφορά κατοικιών.

Την ίδια στιγμή, οι αλλαγές στον πολεοδομικό σχεδιασμό, οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση και η αβεβαιότητα που δημιουργήθηκε γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχουν επιβραδύνει περαιτέρω την παραγωγή νέων κατοικιών σε αρκετές περιοχές της χώρας.

Το παράδοξο των άδειων σπιτιών

Ένα, επίσης, από τα πιο συχνά επιχειρήματα στη συζήτηση για το στεγαστικό είναι ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών. Πράγματι, περίπου το ένα τρίτο του συνολικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Η εικόνα αυτή όμως είναι παραπλανητική.

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται εξοχικά, δευτερεύουσες κατοικίες, ακίνητα σε απομακρυσμένες περιοχές ή σπίτια που βρίσκονται σε κακή κατάσταση και δεν μπορούν να κατοικηθούν άμεσα. Επιπλέον, ένα μεγάλο μέρος των κενών ακινήτων βρίσκεται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη, ενώ οι πιέσεις εντοπίζονται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Με άλλα λόγια, δεν αρκεί να υπάρχουν κατοικίες. Πρέπει να βρίσκονται στο σωστό σημείο, να έχουν τα χαρακτηριστικά που ζητά η αγορά και να μπορούν να διατεθούν άμεσα. Αυτή ακριβώς η αναντιστοιχία αποτελεί έναν από τους λιγότερο ορατούς αλλά ιδιαίτερα κρίσιμους παράγοντες του στεγαστικού προβλήματος.

Η ζήτηση επιστρέφει από παντού

Ενώ, επίσης,  η προσφορά κινείται με αργούς ρυθμούς, η ζήτηση ενισχύεται ταυτόχρονα από πολλαπλές πηγές.

Η ανάκαμψη της οικονομίας, η σταδιακή επιστροφή της στεγαστικής πίστης, η αύξηση των εισοδημάτων σε ορισμένες κατηγορίες εργαζομένων και η ενίσχυση της επενδυτικής δραστηριότητας έχουν επαναφέρει σημαντικό ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας.

Παράλληλα, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν σημαντικά την τελευταία δεκαετία, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής και επενδυτικής αξίας. Η «χρυσή βίζα» λειτούργησε ως επιταχυντής αυτής της τάσης, κατευθύνοντας κεφάλαια κυρίως προς την Αθήνα, τα νότια προάστια και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Ωστόσο, η εικόνα που προκύπτει είναι πιο σύνθετη από όσο συχνά παρουσιάζεται. Οι ξένες επενδύσεις και η Golden Visa επιδρούν κυρίως σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν αρκούν από μόνες τους για να εξηγήσουν τη γενικευμένη άνοδο των τιμών σε ολόκληρη τη χώρα.

Η Airbnb δεν είναι ο μοναδικός «ένοχος»

Ανάλογη είναι και η περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Η εξάπλωση πλατφορμών όπως η Airbnb αφαίρεσε αναμφίβολα κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα. Σε συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και δημοφιλών νησιωτικών προορισμών, η επίδραση αυτή είναι αισθητή.

Ωστόσο, η βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργεί κυρίως ως επιταχυντής ενός προβλήματος που προϋπήρχε. Εκεί όπου η προσφορά είναι επαρκής, οι επιπτώσεις είναι περιορισμένες. Εκεί όπου η αγορά ήδη αντιμετωπίζει έλλειμμα κατοικιών, η μεταφορά μέρους του αποθέματος προς τον τουρισμό επιτείνει την πίεση.Η Airbnb επομένως αποτελεί μέρος της εξίσωσης, όχι όμως τη βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης.

Η δημογραφική μεταβολή που λίγοι προσέχουν

Υπάρχει ακόμη ένας παράγοντας που συχνά περνά απαρατήρητος: η αλλαγή στη δομή των νοικοκυριών.

Παρότι ο πληθυσμός της Ελλάδας μειώνεται, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται. Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά γίνονται ολοένα περισσότερα, ενώ αυξάνονται οι χωριστές κατοικίες λόγω διαζυγίων, γήρανσης του πληθυσμού και αλλαγής των κοινωνικών προτύπων.

Το αποτέλεσμα είναι ότι η χώρα χρειάζεται περισσότερα σπίτια για να στεγάσει λιγότερους ανθρώπους.

Από το 2010 έως σήμερα δημιουργήθηκαν εκατοντάδες χιλιάδες νέα νοικοκυριά, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων δεκαετιών. Η εξέλιξη αυτή ενίσχυσε σημαντικά τη ζήτηση, ιδιαίτερα για μικρά και οικονομικότερα διαμερίσματα.

Μια αγορά δύο ταχυτήτων

Στο μεταξύ με βάση τη μελέτη, η κρίση προσφοράς δεν εκδηλώνεται ομοιόμορφα. Οι μεγαλύτερες πιέσεις καταγράφονται στα μικρά και μεσαία διαμερίσματα των μεγάλων πόλεων, δηλαδή ακριβώς εκεί όπου αναζητούν κατοικία οι νέοι, οι φοιτητές, τα νέα ζευγάρια και όσοι επιδιώκουν την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Αντίθετα, η νέα οικοδομική δραστηριότητα στρέφεται συχνά σε ακριβότερα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, τα οποία απευθύνονται σε επενδυτές ή αγοραστές με μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα.

Έτσι δημιουργείται μια δομική αναντιστοιχία με αιχμή το ζητούμενο για προσιτή κατοικία. Ουσιαστικά, η αγορά παράγει κυρίως το είδος κατοικιών που αποφέρει μεγαλύτερη κερδοφορία, ενώ η μεγαλύτερη κοινωνική ανάγκη εντοπίζεται στα πιο προσιτά ακίνητα.

Χωρίς περισσότερα σπίτια δεν υπάρχει λύση

Το βασικό συμπέρασμα που αναδεικνύεται είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδοτήσεις ενοικίου, στεγαστικά προγράμματα ή περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Όσο η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, κάθε μέτρο που αυξάνει τη ζήτηση κινδυνεύει να μεταφραστεί τελικά σε υψηλότερες τιμές.

Η πραγματική απάντηση βρίσκεται, όπως αναφέρεται,  στην παραγωγή περισσότερων κατοικιών, στην ταχύτερη αξιοποίηση των κενών ακινήτων, στη μείωση των γραφειοκρατικών εμποδίων και στην επιτάχυνση των πολεοδομικών διαδικασιών.

Αναλυτικότερα, τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης είναι τα εξής:

• Η άνοδος των τιμών κατοικίας οφείλεται κυρίως σε ένα δομικό έλλειμμα προσφοράς, το οποίο δημιουργήθηκε από τη δεκαπενταετή συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και επιδεινώθηκε από τη γρήγορη επανενεργοποίηση της ζήτησης.
• Η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, αποτελεί σημαντικό παράγοντα αύξησης της ζήτησης. Καθώς τα νοικοκυριά αποτελούνται πλέον από λιγότερα άτομα, αυξάνεται η ανάγκη για περισσότερες κατοικίες, ιδίως μικρότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
• Η αγορά κατοικίας παρουσιάζει έντονες γεωγραφικές και ποιοτικές ανισορροπίες. Η πίεση είναι εντονότερη στις αστικές και τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης και ιδιαίτερα στα μικρά και πιο προσιτά ακίνητα.
• Η πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια παραμένει περιορισμένη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών, ιδίως για τους νέους και όσους δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια. Αν τα πιστωτικά κριτήρια χαλαρώσουν χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, η πρόσθετη ζήτηση μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω τις πιέσεις στις τιμές.
• Οι ξένες επενδύσεις, κυρίως μέσω της «χρυσής βίζας», και η βραχυχρόνια μίσθωση ενισχύουν τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά δεν αποτελούν από μόνες τους την κύρια εξήγηση της ανόδου των τιμών σε εθνικό επίπεδο.

Ουσιαστικά, η  μελέτη επισημαίνει ότι πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν αντίστοιχα την πραγματικά διαθέσιμη προσφορά κατοικιών ενδέχεται να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα ή ακόμη και να οδηγήσουν σε περαιτέρω άνοδο τιμών. Για τον λόγο αυτό, η σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας προϋποθέτει πολιτικές που διευκολύνουν την παραγωγή νέων κατοικιών, την ταχύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και τη μείωση των θεσμικών, διοικητικών και πολεοδομικών εμποδίων.

Η κυβέρνηση

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη μελέτη, η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ένα ευρύ πακέτο στεγαστικών μέτρων, με έμφαση στην ενίσχυση της προσφοράς μέσω αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων, επαναφοράς κενών κατοικιών στην αγορά και κινήτρων για μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Η κατεύθυνση των παρεμβάσεων είναι συνεπής με τη φύση του προβλήματος, αναγνωρίζοντας την ανάγκη αύξησης της προσφοράς.

Κεντρικό μέτρο αποτελεί η «κοινωνική αντιπαροχή», η οποία θεσμοθετήθηκε με τον ν. 5229/202513, μέσω της οποίας δημόσια ακίνητα παραχωρούνται σε ιδιώτες για την ανάπτυξη κατοικιών, με την υποχρέωση μέρος αυτών να διατίθεται με προσιτούς όρους σε συγκεκριμένες ομάδες του πληθυσμού. Ο ίδιος νόμος εισάγει και το εργαλείο της «κοινωνικής μίσθωσης». Πρόκειται ωστόσο για νομοθετικό πλαίσιο: η ουσιαστική ενεργοποίησή του εξαρτάται από την έκδοση της προβλεπόμενης δευτερογενούς νομοθεσίας (υπουργικές αποφάσεις, προκηρύξεις αξιοποίησης ακινήτων), η οποία εκκρεμεί.

Παράλληλα, προβλέπονται φορολογικά και άλλα κίνητρα για την επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά και τη μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Τα μέτρα αυτά μπορούν να συμβάλουν στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, αλλά η αποτελεσματικότητά τους εξαρτάται από τον βαθμό ανταπόκρισης των ιδιοκτητών. Παρά τη θετική κατεύθυνση, η κλίμακα των παρεμβάσεων παραμένει περιορισμένη σε σχέση με το μέγεθος του προβλήματος. Επιπλέον, η υλοποίησή τους απαιτεί χρόνο, καθώς εξαρτάται από διαδικασίες αδειοδότησης και κατασκευής, με αποτέλεσμα οι επιδράσεις στην προσφορά να εκδηλώνονται με σημαντική καθυστέρηση. Η εμπειρική αξιολόγηση του προγράμματος «Σπίτι Μου» δείχνει ότι δεν συσχετίζεται στατιστικά με αύξηση των τιμών των επιλέξιμων κατοικιών κατά τον πρώτο χρόνο εφαρμογής του14, υποδηλώνοντας περιορισμένη άμεση επίδραση στη διαμόρφωση των τιμών βραχυπρόθεσμα.

Νομοσχέδιο

Στο μεταξυ κατατέθηκε τη Δευτέρα στη Βουλή το νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τίτλο: «Μέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις, ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις Δημοσίου, ρυθμίσεις για την Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων και βελτίωση του πλαισίου για τα παίγνια, ρυθμίσεις για την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία και λοιπές διατάξεις».

Συγκεκριμένα οι παρεμβάσεις για τη στέγαση προβλέπουν:

Επιστροφή ενοικίου: Διευρύνονται τα εισοδηματικά όρια για την επιστροφή ενός ενοικίου, με αποτέλεσμα να καλύπτεται πλέον το 85% των μισθωτών.
Προβλέπεται επιστροφή δύο ενοικίων σε εκπαιδευτικούς, ιατρούς και νοσηλευτές που υπηρετούν στην ελληνική περιφέρεια, χωρίς περιορισμό σχετικό με εισοδηματικά κριτήρια.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb): Απαγορεύεται η έκδοση νέων αδειών για ακίνητα που βρίσκονται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Θεσπίζεται νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (BuildtoRent), το οποίο προβλέπει φορολογικά κίνητρα για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας.

Πάντως, η μάχη για προσιτή κατοικία δεν θα κριθεί μόνο από το ύψος των επιδομάτων ή των φορολογικών κινήτρων. Θα κριθεί πρωτίστως από το κατά πόσο η χώρα θα καταφέρει να ξεπεράσει τη «νάρκη» της περιορισμένης προσφοράς που έχει συσσωρευτεί εδώ και δεκαπέντε χρόνια και εξακολουθεί να τροφοδοτεί τη στεγαστική κρίση.