Πώληση ακινήτου το 2026 – Τι φόρος πρέπει να πληρωθεί

Πολλοί που σκέφτονται να πουλήσουν ένα ακίνητο αναρωτιούνται αν θα φορολογηθούν για την υπεραξία – ουσιαστικά για το κέρδος δηλαδή τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και πώλησης. Είναι ένα εύλογο ερώτημα, ειδικά σε μια εποχή που οι τιμές έχουν ανέβει σημαντικά και το «κέρδος» επί χαρτιού μπορεί να φαίνεται μεγάλο.

Το 2026 δεν πληρώνουμε φόρο υπεραξίας

Η απάντηση είναι φαινομενικά απλή: ο φόρος υπεραξίας 15% -που θα επιβαλλόταν στη διαφορ- βρίσκεται σε πλήρη αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με βάση τον ν. 5162/2024. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από τον τρόπο απόκτησης – είτε το ακίνητο αγοράστηκε, είτε ήρθε από κληρονομιά, είτε από γονική παροχή.

Ο φόρος μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου, από την άλλη, τον πληρώνει ο αγοραστής – δεν αφορά τον πωλητή.

Τι κοστίζει πραγματικά στον πωλητή

Η πώληση είναι μεν -προς το παρόν- φορολογικά δωρεάν για τον ιδιοκτήτη – απλά το κόστος δεν είναι φόρος επί κέρδους. Ο πωλητής έχει υποχρέωση να καλύψει:

Τον ηλεκτρονικό φάκελο και τις τακτοποιήσεις – όλα τα απαραίτητα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση (πιστοποιητικά, ενεργειακό, τακτοποίηση αυθαιρέτων αν υπάρχουν κ.λπ.) είναι ευθύνη του πωλητή και μπορεί να απαιτήσουν χρόνο και κόστος ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου.

Αμοιβή μεσίτη – εφόσον υπάρχει συνεργασία με μεσιτικό γραφείο, η αμοιβή βαρύνει τον πωλητή και φυσικά τον δικηγόρο του.

Πότε μπαίνει το θέμα “επιχειρηματικής δραστηριότητας”

Εδώ υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια που δεν πρέπει να παραβλέψουμε. Η αναστολή του φόρου υπεραξίας αφορά τον ιδιώτη που πουλά την περιουσία του. Αν η φορολογική αρχή κρίνει ότι η πώληση έχει επιχειρηματικό χαρακτήρα, τότε το κέρδος φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα με εντελώς διαφορετικούς συντελεστές.

Πότε μπορεί να συμβεί αυτό; Σύμφωνα με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ και πρόσφατη νομολογία, τα κριτήρια που εξετάζονται είναι:

3 ομοειδείς πωλήσεις εντός 2 ετών θεωρούνται αυτόματα συστηματική δραστηριότητα – αν κάποιος πουλήσει τρία ακίνητα μέσα σε δύο χρόνια, η φορολογική αρχή έχει λόγο να ελέγξει.

Αγορά, ανακαίνιση και άμεση μεταπώληση – αν αγοράστηκε ένα παλιό ακίνητο, ανακαινίστηκε και πωλήθηκε σε σύντομο χρονικό διάστημα με σημαντικό κέρδος, αυτό μπορεί να χαρακτηριστεί εμπορική πράξη.

Χρόνος διακράτησης κάτω από 5 έτη σε συνδυασμό με άλλα στοιχεία αποτελεί ένδειξη που εξετάζεται. Αντίθετα, η πώληση ακινήτου που κατέχεται για χρόνια χωρίς καμία ενέργεια αξιοποίησης θεωρείται απλή διαχείριση περιουσίας. Σημαντικό: δεν υπάρχει ένα μόνο κριτήριο που κρίνει – η ΑΑΔΕ αξιολογεί το σύνολο των περιστάσεων.

Τι έρχεται μετά το 2026

Η αναστολή λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αν δεν παραταθεί -και δεν υπάρχει ακόμα επίσημη ανακοίνωση για το αν θα συμβεί- ο φόρος υπεραξίας 15% επιστρέφει. Αυτό σημαίνει ότι όποιος σκέφτεται να πουλήσει και έχει ακίνητο με σημαντική υπεραξία, το 2026 παραμένει ευνοϊκή χρονιά για να το κάνει.

Όπως πάντα σε φορολογικά θέματα, η συνεννόηση με τον λογιστή πριν από οποιαδήποτε κίνηση είναι απαραίτητη – το κάθε ακίνητο και το κάθε προφίλ ιδιοκτήτη έχει τις ιδιαιτερότητές του.

Μια σκέψη για το μέλλον

Η αναστολή του φόρου υπεραξίας είναι δεδομένη για το 2026 – αλλά δεν είναι θέσφατο ότι θα συνεχιστεί, σίγουρα έχουν γίνει αρκετές αναστολές ωστόσο είναι σίγουρο ότι θα λειτουργήσει κάποια στιγμή. Όποιος αγοράζει σήμερα ένα ακίνητο με σκοπό να το πουλήσει στο μέλλον, καλό είναι να έχει στο μυαλό του ότι το φορολογικό τοπίο μπορεί να έχει μεταβληθεί σημαντικά όταν έρθει εκείνη η στιγμή, ακόμα και η αγορά για ιδία χρήση μπορεί να μετατραπεί σε επένδυση που να επιτάσσει την πώληση πριν την ολοκλήρωση της 5ετίας αν υπάρχει ικανοποιητική αύξηση τιμών.

Το ίδιο ισχύει και για κληρονομιές και γονικές παροχές – ένα ζήτημα που συχνά αντιμετωπίζεται βιαστικά. Στις περιπτώσεις αυτές αξίζει να εξεταστεί με προσοχή αν συμφέρει να αναγραφεί η αντικειμενική αξία ή η εμπορική. Ο φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής υπολογίζεται επί της αξίας που αναγράφεται – και αν αυτή είναι χαμηλότερη από την πραγματική αγοραία, ο φόρος που θα προκύψει από μελλοντική πώληση ως υπεραξία μπορεί να αποδειχτεί πολύ μεγαλύτερος. Είναι μια εξίσωση που χρειάζεται μελέτη πριν υπογραφεί οτιδήποτε. Η επιτυχημένη επένδυση -καθώς πάντα στα ακίνητα υπάρχει ο όρος επένδυση- ξεκινάει με το κατάλληλο σχεδιασμό και συμβουλές όχι μεμονωμένα στη πώληση.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com