Αγορά γραφείων 2026: Δύο ταχύτητες, δύο αγορές

Τα prime σύγχρονων προδιαγραφών γραφεία σπανίζουν και τα μισθώματά τους έχουν υπερδιπλασιαστεί σε μια δεκαετία, ωστόσο τα παλαιά κτίρια σε δευτερεύουσες θέσεις δεν μπορούν να ενοικιαστούν σχεδόν σε καμία τιμή. Πλέον η αγορά γραφείων δεν είναι μία – είναι δύο.

Όταν λέμε ότι η αγορά γραφείων ανεβαίνει, πρέπει να συνοδεύεται με τη διευκρίνιση ότι ανεβαίνει για συγκεκριμένους τύπους κτιρίων, σε συγκεκριμένες τοποθεσίες και με συγκεκριμένες προδιαγραφές. Για την υπόλοιπη αγορά -τα παλαιά, μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία- η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική και αρκετά δυσκολότερη. Αυτές οι δύο ταχύτητες είναι ίσως το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς γραφείων σήμερα, και αξίζει να κατανοηθούν και να αναλυθούν πριν από κάθε απόφαση.

Τα prime γραφεία: υπερδιπλασιασμός σε μια δεκαετία

Στα σύγχρονα κτίρια υψηλών προδιαγραφών που βλέπουμε στις κεντρικές οδούς, η άνοδος των μισθωμάτων την τελευταία δεκαετία είναι εντυπωσιακή. Από τα περίπου 14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα που ήταν τα κορυφαία μισθώματα το 2016, τα prime ενοίκια γραφείων έχουν φτάσει σήμερα τα 31 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και τα 30 ευρώ στη βορειοανατολική ζώνη – δηλαδή υπερδιπλασιασμός σε δέκα χρόνια. Στα νότια προάστια, όπου μεγάλα αναπτυξιακά έργα αναβαθμίζουν συνολικά την περιοχή, τα prime γραφεία αγγίζουν τα 25 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στον Πειραιά, με την ανάπτυξη του λιμανιού να αλλάζει σταδιακά το επιχειρηματικό περιβάλλον, τα μισθώματα κινούνται γύρω στα 19 ευρώ.

Αυτή η εντυπωσιακή έκρηξη οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων: η αυξημένη ζήτηση από πολυεθνικές εταιρείες και εταιρείες τεχνολογίας που αναζητούν σύγχρονους χώρους, η πολύ περιορισμένη νέα προσφορά -σχεδόν δεν παραδόθηκαν νέα γραφεία κατηγορίας Α το 2025- και η αυξανόμενη σημασία των λεγόμενων ESG κριτηρίων, δηλαδή της ενεργειακής απόδοσης και της περιβαλλοντικής πιστοποίησης. Σε αυτά τα κτίρια το ποσοστό κενών χώρων στη βορειοανατολική Αθήνα έχει υποχωρήσει στο 6,56% – πρακτικά, ό,τι είναι αξιόλογο και συμβαδίζει με τις απαιτήσεις της αγοράς έχει ήδη μισθωθεί.

Θεσσαλονίκη: ενδιαφέρον, αλλά με έλλειμμα σε ποιοτικούς χώρους

Στη Θεσσαλονίκη, η αγορά γραφείων έχει κινηθεί ανοδικά τα τελευταία χρόνια και η δραστηριότητα αναμένεται να συνεχιστεί – καθώς η πόλη αναπτύσσεται ως επιχειρηματικό κέντρο για τη βόρεια Ελλάδα και τα Βαλκάνια.

Παρά ταύτα, υπάρχει ένα δομικό πρόβλημα: η απουσία διαθέσιμων γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών. Η ζήτηση για σύγχρονα κτίρια υπάρχει, αλλά η προσφορά δεν έχει ακολουθήσει με τον ίδιο ρυθμό – γεγονός που προβληματίζει ταυτόχρονα τις εταιρείες που αναζητούν χώρο και δίνει δυνατότητα για όποιον σκέφτεται ανάπτυξη ή ανακαίνιση γραφειακού χώρου στη συμπρωτεύουσα.

Η άλλη αγορά – που κανείς δεν μιλά γι’ αυτή

Παράλληλα με τα prime κτίρια, υπάρχει μια εντελώς διαφορετική κατηγορία: τα παλαιά, μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύουσες θέσεις, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές που παλαιότερες δεκαετίες είχαν συγκέντρωση επαγγελματικών κτιρίων, που αδυνατούν να ενοικιαστούν ακόμα και στα 10-15 ευρώ ανά τετραγωνικό – δηλαδή στο ένα τρίτο της τιμής που φτάνουν τα prime νεόδμητα. Δεν πρόκειται για ακίνητα που δεν υπάρχει ζήτηση – πρόκειται για ακίνητα που δεν πληρούν τις βασικές απαιτήσεις που έχει σήμερα ο μισθωτής: ενεργειακή αναβάθμιση, σύγχρονες εγκαταστάσεις, αισθητική αντίστοιχη της εποχής.

Αυτή η πόλωση αναμένεται να συνεχιστεί και το 2027 – και για έναν πολύ συγκεκριμένο λόγο: η μικρομεσαία επιχείρηση και ο ελεύθερος επαγγελματίας, που θα μπορούσαν να απορροφήσουν αυτά τα παλαιότερα γραφεία, δεν έχουν ακόμα αναπτυχθεί αρκετά ώστε να δημιουργήσουν την αντίστοιχη ζήτηση. Η συνέπεια: χιλιάδες τετραγωνικά γραφειακών χώρων παραμένουν ανεκμετάλλευτα, ενώ δίπλα τους τα prime κτίρια είναι πρακτικά εξαντλημένα.

Τι σημαίνει αυτό για όποιον ψάχνει γραφείο σήμερα

Για μια επιχείρηση που ψάχνει χώρο, η εικόνα είναι σαφής: αν η προτεραιότητα είναι ένα σύγχρονο κτίριο σε prime σημείο, η επιλογή είναι περιορισμένη και τα μισθώματα υψηλά – χωρίς αναστροφή στον ορίζοντα. Αν η ανάγκη είναι ένας λειτουργικός χώρος χωρίς απαίτηση για το πιο σύγχρονο κτίριο, υπάρχουν επιλογές σε πιο ανταγωνιστικές τιμές – αρκεί να γνωρίζει κανείς πού να κοιτάξει και τι να αξιολογήσει.

Η αγορά γραφείων το 2026 δεν είναι ομοιόμορφη – και αυτό ακριβώς είναι το πιο χρήσιμο πράγμα που μπορεί να γνωρίζει κάποιος πριν αρχίσει να ψάχνει. Η θέση έχει σημασία (πατροπαράδοτα), η ποιότητα του κτιρίου έχει αξία, και η κατανόηση σε ποια από τις δύο αυτές αγορές αναζητούμε κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια αποτελεσματική αναζήτηση και σε χρόνο που χάνεται σε ακίνητα που δεν ταιριάζουν τις σημερινές απαιτήσεις.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com