Cityscape of Athens, February, 24, 2020 /    , 24 , 2020
Άποψη της Αθήνας. GEORGE VITSARAS / SOOC
REAL ESTATE

Είναι ακριβά τα σπίτια ή χαμηλά τα εισοδήματα στην Ελλάδα;

Η αγορά ακινήτων δείχνει να είναι ανοδική τη στιγμή που το εισόδημα παραμένει στάσιμο. Θα ξαναγίνουν άραγε τα πράγματα κανονικά;

Στη χώρα με το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ε.Ε. -προσεγγίζει το 80% ακόμη και σήμερα- γενιές ανθρώπων έχουν αδυναμία πρόσβασης στη στέγαση. Η διαπίστωση δεν είναι πλέον μόνο εμπειρική, σταχυολογώντας τις περιπτώσεις εκείνων που δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι ή να νοικιάσουν σε μια αναλογικά του εισοδήματος τους προσιτή τιμή.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat στην Ελλάδα, η πλειονότητα των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματος για την ανάγκη στέγασης, στοιχείο που συνάδει και με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, όταν στον υπόλοιπο κόσμο οι μισθωτές δεν δαπανούν περισσότερο από 30% τους εισοδήματος τους. Επισήμανση για την αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε και το ΔΝΤ μέσω της έκθεσης που δημοσίευσε το φετινό καλοκαίρι, ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Κοινώς τα εύρωστα νοικοκυριά στην Ευρώπη δαπανούν το 10% του εισοδήματος τους για στέγαση (είτε αφορά ενοίκιο, είτε αγορά με βάση την ετήσια αποταμίευση τους).

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat στην Ελλάδα, η πλειονότητα των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματος για την ανάγκη στέγασης όταν στον υπόλοιπο κόσμο δεν δαπανούν περισσότερο από 30% τους εισοδήματος τους.

Η αναθέρμανση δε στις τιμές αγοράς κατοικιών, οδηγεί τις νεότερες γενιές αναγκαστικά στην ενοικίαση, καθώς η απόκτηση ιδιόκτητου ακινήτου κρίνεται απαγορευτική. Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, Διευθύνοντα Σύμβουλο της GEOAXIS, ο οποίος συμμετείχε σε σχετικό πάνελ στο πλαίσιο της 22ης Prodexpo, οι νέοι ηλικίας 20-30 ετών δεν θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, καθώς τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό από ό,τι οι τιμές ακινήτων. Ανέφερε χαρακτηριστικά πως τη διετία 2018-2019, ο αποπληθωρισμένος βασικός μισθός στην Ελλάδα παρέμεινε σταθερός ενώ κατά το ίδιο διάστημα, οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν έως και κατά 57%. Το φαινόμενο δε είναι παγκόσμιο, καθώς και στη Βρετανία ο μέσος μισθός κατά το ίδιο διάστημα αυξήθηκε κατά 19% ενώ οι τιμές απόκτησης κατοικίας κατά 173%.

Άρα, το ζήτημα μίσθωσης ή αγοράς κατοικίας για νέους και λιγότερο νέους είναι μερικώς ζήτημα τιμών και περισσότερο ζήτημα διαθέσιμου εισοδήματος.

Cityscape of Athens, February, 24, 2020 /    , 24 , 2020
Cityscape of Athens, February, 24, 2020 / , 24 , 2020 GEORGE VITSARAS / SOOC

Η υπερθερμανση και η «φουσκα»

Στις αναπτυγμένες και ώριμες αγορές του πλανήτη-ιδίως μετά την πανδημία- ο ρυθμός αύξησης των τιμών επιτάχυνε σημαντικά, αναγκάζοντας την Κεντρική Ευρωπαϊκή Τράπεζα, να σχολιάσει τις εξελίξεις στο τελευταίο της report. Η πανδημία έφερε την εργασία από το σπίτι και σε συνδυασμό με την αύξηση των αποταμιεύσεων - αλλά και το γεγονός του ότι η υπερβάλλουσα ρευστότητα των επενδυτών δεν θέλει να μένει στις καταθέσεις με αρνητικό επιτόκιο – εκτόξευσε τη ζήτηση για ακίνητα. Στην Ε.Ε. αυτή η αύξηση των τιμών άγγιξε το 7% , δηλαδή στο υψηλότερο ποσοστό από το μακρινό και εύρωστο 2005, ωθώντας την ΕΚΤ να επισημάνει ότι κάπου πρέπει να μπει ένα «φρένο».

Στην Ελλάδα ωστόσο η εικόνα δεν ακριβώς η ίδια. Η αγορά ακινήτων, μέσα στη δεκαετία της κρίσης κατέρρευσε μαζί με τις τιμές, εξαιτίας της ακραίας αβεβαιότητας, της αδυναμίας πρόσβασης σε δανεισμό και της δραστικής απώλειας εισοδήματος. Από τα τέλη του 2017 άρχισε να διαγράφει μικρή και σταθερή ανάκαμψη, που ακόμα δεν την έχει οδηγήσει στα υψηλά επίπεδα τιμών, που καταγράφονταν το 2007. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από 100 που ήταν το 2007 βρέθηκε στο 59 στο τέλος του 2017 ενώ στο τέλος του 2020 ανέκαμψε στο 67,2.

Σύμφωνα και πάλι με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο δεύτερο τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 και έπεται συνέχεια τόσο για την επόμενη χρονιά έως και το 2024. Σε δε πρόσφατη ανάλυση της η Alpha Bank υπογράμμιζε, ότι προς το παρόν δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας για υπερθέρμανση της ελληνικής αγορά κατοικίας, καθώς η σχέση των τιμών των ακινήτων με την απόδοσή τους (ενοίκια), όπως και με το διαθέσιμο εισόδημα είναι από τις χαμηλότερες διεθνώς.

Οι διαφορετικες ταχυτητες και η ζητηση

Παρά το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, η χώρα και οι πολίτες της χρειάζονται νέα σπίτια, αφενός γιατί οι ανάγκες αλλάζουν και αφετέρου γιατί το υπάρχον απόθεμα κατοικιών δεν είναι της ίδιας ποιότητας. Από τα πολυτελή διαμερίσματα και τις βίλες του Ελληνικού έως τα μικρά διαμερίσματα στην Κυψέλη και τα Εξάρχεια, οι αποτιμήσεις και η ποιότητα απέχει έτη φωτός. Το δε γεγονός του ότι επί μια δεκαετία η κατασκευή «πάγωσε» λόγω της κρίσης, σπίτια για ενοίκιο ή αγορά λείπουν. Όταν δε η προσφορά είναι μικρή αλλά η ζήτηση μεγάλη, οδηγεί και στις στρεβλώσεις που συναντάμε σήμερα στις ζητούμενες τιμές πώλησης ή ενοικίασης. Έτσι τριάρια 50ετίας στο Παγκράτι ή την Καλλιθέα νοικιάζονται στα 800-1000 ευρώ, προκαλώντας αφενός το κοινό αίσθημα αλλά και την απελπισία των ενδιαφερόμενων.

Οι δε τιμές αγοράς αυξάνουν με μικρότερο ρυθμό για τα μεσαίου προς χαμηλού επιπέδου ακίνητα, αλλά δεν συμβαίνει το ίδιο για παράδειγμα για τα νεόδμητα διαμερίσματα ή εκείνα που εδράζονται σε hot περιοχές όπως τα Νότια Προάστια, όπου ως γνωστόν πλέον το τετραγωνικό μέτρο κοστίζει κατ’ελάχιστο 4.000 ευρώ και φθάνει έως και τις 7.000 ευρώ.

Τριάρια 50ετίας στο Παγκράτι ή την Καλλιθέα νοικιάζονται στα 800-1000 ευρώ, προκαλώντας αφενός το κοινό αίσθημα αλλά και την απελπισία των ενδιαφερόμενων.

Σ’αυτή τη μέγγενη μεταξύ άφταστων τιμών και συγκρατημένου εισοδήματος, υπάρχει σύμφωνα με τους μεσίτες και παράγοντες της αγοράς «χώρος» για ένα μεσαίο προϊόν. Η πιο συνηθισμένη πρακτική απόκτησης κατοικίας εξακολουθεί να είναι η «μαγιά» από την οικογένεια σε συνδυασμό με δανεισμό από τις τράπεζες. Ως προς τη δανειοδότηση, αυτή ήταν εκτός συζήτησης τα προηγούμενα χρόνια, αφενός γιατί οι τράπεζες αυστηροποίησαν τα κριτήρια χορηγήσεων και αφετέρου δεν υπήρχε ζήτηση. Ποιος αιτούνταν δάνειο, όταν δεν γνώριζε, αν θα διατηρήσει τη δουλειά του ή αν θα πληρωθεί στην ώρα του; Η δε εμπειρία του Νόμου Κατσέλη και των πλειστηριασμών απομάκρυναν κάθε σκέψη…

Στην παρούσα φάση, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων αυξάνουν θεαματικά, ενώ τα θεμελιώδη στοιχεία της οικονομίας δείχνουν να αχνοφαίνεται η προοπτική της ανάπτυξης. Ωστόσο, οι ταχύτερες αυξήσεις των τιμών σε σχέση με τα εισοδήματα που παρατηρούνται στην Ελλάδα, ενδέχεται, εάν συνεχιστούν, να επιτείνουν ανισότητες που ήδη υπάρχουν και να καταστήσουν τη στέγαση απρόσιτη για ένα μέρος του πληθυσμού, λένε και οι αναλυτές.

Cityscape of Athens, February, 24, 2020 /    , 24 , 2020
Στην Ευρώπη η κοινωνική στέγη έχει πάρει άλλη μορφή και εξυπηρετεί με σύγχρονα κτίρια και προσιτές τιμές μέρος των πολιτών που δεν έχουν το απαραίτητο εισόδημα για ένα μεγάλου ύψους στεγαστικό δάνειο. GEORGE VITSARAS / SOOC

Κοινωνικη κατοικια

Στην Ελλάδα η έννοια της «κοινωνικής στέγασης» έχει ταυτιστεί με παλιότερα μοντέλα όπως οι εργατικές εστίες, οι κληρώσεις κατοικιών σε χαμηλού εισοδήματος νοικοκυριά. Οι πολιτικές στήριξης για στέγαση τα τελευταία χρόνια είχαν μόνο επιδοματικό χαρακτήρα και αφορούσαν τους πολίτες που κινούνταν στο φάσμα της φτώχειας.

Στην Ευρώπη ωστόσο η κοινωνική στέγη έχει πάρει άλλη μορφή και εξυπηρετεί με σύγχρονα κτίρια και προσιτές τιμές μέρος των πολιτών που δεν έχουν το απαραίτητο εισόδημα για ένα μεγάλου ύψους στεγαστικό δάνειο.

Για όσους παρακολουθούν την αγορά ενοικίων και απόκτησης στέγης στα μεγάλα αστικά κέντρα, προκύπτει πως ακόμη και μεσαία εισοδήματα, βρίσκονται αποκλεισμένα. Δεν είναι τυχαίο πως δύο γενικοί γραμματείς της κυβέρνησης κάνουν λόγο για την «κοινωνική κατοικία». Κατά την παρουσία του στο συνέδριο της Prodexpo, ο κ.Ευθ.Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έκανε λόγο για την «Τράπεζα Γης» αλλά και το ενδεχόμενο να αξιοποιηθούν ακίνητα στο κέντρο της πόλης για τη στέγαση «νέων κατοίκων». Με ποιο προωθημένο σχέδιο εμφανίστηκε ο Γενικός Γραμματέας Συντονισμού στην Προεδρία της Κυβέρνησης, Θανάσης Κοντογεώργης, ο οποίος προανήγγειλε ότι εντός των επόμενων εβδομάδων θα ανακοινωθεί «ένα πρόγραμμα αξιοποίησης δημόσιας γής ή ακινήτων, με σκοπό την εξυπηρέτηση της κοινωνικής στέγης», όχι μόνο σε Αθήνα και μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και στην περιφέρεια.

Οι δε αναπλάσεις και η αλλαγή χρήσης δημόσιων κτιρίων ενδεχομένως να αποτελέσει τη «μαγιά» για την άσκηση νέων πολιτικών στέγασης.

ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ: ρεπορτάζ, Real Estate, Airbnb, Τράπεζες