ΤΙ ΕΣΟΔΑ ΕΧΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΑIRBNB ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Από το Πάσχα, στα στενά του κέντρου της Θεσσαλονίκης ακούγονται διαρκώς γλώσσες των Βαλκανίων.

Το καλοκαίρι η πόλη προσελκύει παραθεριστές από την κεντρική Ευρώπη και το φθινόπωρο υποδέχεται τους κατοίκους της πρωτεύουσας την περίοδο της ΔΕΘ και του Φεστιβάλ Κινηματογράφου. 

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει κυριαρχήσει στην αγορά και συμπληρώνει την προσφορά καταλύματος, όταν η ζήτηση είναι υψηλή. Αλλά τι γίνεται με την πληρότητα και τα έσοδα των ιδιοκτητών;

Το NEWS 24/7 μελέτησε στατιστικά για τα έσοδα, την πληρότητα και τις καταχωρήσεις, για να δει πόσο αξίζει να εκμεταλλευτεί κανείς εμπορικά ένα ακίνητο στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

ΚΕΡΔΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ

Το προφίλ των επισκεπτών που επιλέγουν καταλύματα AirBnB, σύμφωνα με τα στοιχεία της Airroi, προέρχεται σε ποσοστό 69,7% από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, κορυφαίοι τόποι καταγωγής των επισκεπτών είναι η Σόφια, το Λονδίνο και το Βερολίνο. Επιπλέον, η πλατφόρμα επισημαίνει πως το 50% των επισκεπτών ανήκει στη γενιά Z και Alpha, αποκαλύπτοντας ότι τα καταλύματα αυτά είναι δημοφιλή κυρίως στους νεαρούς επισκέπτες της Θεσσαλονίκης.

Το μέσο μηνιαίο εισόδημα, με βάση τα στοιχεία για το τελευταίο έτος, ανέρχεται στα 950 ευρώ. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός είναι πλασματικός. Αν εξετάσει κανείς τη διάμεσο των εισοδημάτων, εκτιμάται στα 680 ευρώ/μήνα, ενώ το κορυφαίο 10% των ιδιοκτητών κερδίζει κατά μέσο όρο 1.680 ευρώ/μήνα. Αυτή είναι η κορυφή του παγόβουνου. Το χαμηλότερο 25% βγάζει περίπου 370 ευρώ/μήνα, τη στιγμή που η ενοικίαση του ακινήτου ίσως απέφερε περισσότερα.

 

Κατηγορία Ιδιοκτητών	Μηνιαίο Εισόδημα (€)
Μέσος όρος	950 €
Διάμεσος	680 €
Κορυφαίο 10%	1.680 €
Κατώτερο 25%	370 €

 

Αξίζει να σημειωθεί πως οι παραπάνω αριθμοί αφορούν ένα διαμέρισμα. Από τα διαθέσιμα στοιχεία είναι σαφές πως υπάρχουν περισσότερα από ένα φυσικά πρόσωπα με πάνω από 10 καταχωρήσεις στην πλατφόρμα. Παράλληλα με αυτούς, υπάρχουν και τρεις μεγάλες εταιρείες διαχείρισης, με τη μεγαλύτερη να έχει στην ευθύνη της περισσότερα από 300 ακίνητα. Μέσα σε αυτά, είναι αδύνατο να γνωρίζουμε πόσοι ιδιοκτήτες έχουν παραχωρήσει προς διαχείριση παραπάνω από ένα διαμέρισμα.

Όσον αφορά τη φορολογία, το εισόδημα έως 12.000 ευρώ φορολογείται με 15%, έως 35.000 με 35% και έπειτα με 45%.

Ο ΧΑΡΤΗΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΕΩΝ

Οι παραπάνω αριθμοί είναι συνάρτηση των τιμών που χρεώνουν οι ιδιοκτήτες και της απήχησης που έχουν τα διαμερίσματα. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα δύο διαμερισμάτων με δύο δωμάτια και θέα στον Θερμαϊκό. Με βάση την πληρότητα και την τιμή ανά βραδιά, η πλατφόρμα εκτιμά τα έσοδα στα 84.000 και 76.000 ευρώ αντίστοιχα. Η πληρότητά τους ξεπερνά το 75%, τη στιγμή που η μέση πληρότητα το τελευταίο έτος αγγίζει το 43%.

Το ποσοστό πληρότητας διατηρείται σταθερό τους περισσότερους μήνες της χρονιάς. Η αγορά παρουσιάζει μέτρια εποχικότητα, αλλά υπάρχει μια σαφής τάση τον Σεπτέμβριο.

Συγκεκριμένα, ο Σεπτέμβριος έχει πληρότητα για τον Δήμο Θεσσαλονίκης στο 50%, ενώ ο Ιανουάριος μόλις 34,6%. Αν επιχειρήσουμε να κάνουμε μια ενοποίηση της σεζόν, τότε ο Δεκέμβριος και ο Μάιος συμπληρώνουν το peak, με τα μέσα έσοδα να αγγίζουν τα 1.000 ευρώ. Ακολουθούν ο Απρίλιος, ο Ιούνιος και ο Οκτώβριος με πληρότητα λίγο πάνω από το 40% και οι χειρότεροι μήνες, μαζί με τον Ιανουάριο, είναι ο Φεβρουάριος και ο Νοέμβριος. Εκεί η πληρότητα πέφτει στο 38% και τα μέσα έσοδα δεν ξεπερνούν τα 700 ευρώ.

Το εύρος των τιμών, που καθορίζει και τα κέρδη, ποικίλει. Το 10% των πιο ακριβών έχει μέση τιμή διανυκτέρευσης τα 110 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο 25% βρίσκεται στα 77 ευρώ. Το κατώτερο 25% έχει μέση τιμή διανυκτέρευσης στα 43 ευρώ, διαμορφώνοντας τη διάμεσο για όλα τα καταλύματα στα 55 ευρώ.

 

Κατηγορία Ακινήτων	Μέση Τιμή/Νύχτα (€)
Διάμεσος	55 €
Ακριβότερο 10%	110 €
Ανώτερο 25%	77 €
Κατώτερο 25%	43 €

 

Ο Δήμος Θεσσαλονίκης διαθέτει συνολικά περισσότερες από 3.300 ενεργές καταχωρήσεις. Ο βασικός θύλακας βρίσκεται στο κέντρο, και συγκεκριμένα στα Λαδάδικα. Η περιοχή αμέσως μετά τη δυτική είσοδο της πόλης, που αποτελούνταν άλλοτε από γραφεία, καλλιτεχνικά στούντιο και επαγγελματικούς χώρους, έχει δώσει τη θέση της σε τουριστικά καταλύματα.

Οδοί όπως η Φράγκων και η Συγγρού είναι γεμάτες από διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τιμές από 60 έως 120 ευρώ τη νύχτα, που επιτρέπουν εύκολη πρόσβαση στη νυχτερινή διασκέδαση της πόλης.

Αντίστοιχα, συναντάμε καταχωρήσεις και στον Βαρδάρη. Η γειτονιά κάτω από τις δωδεκαώροφες πολυκατοικίες είναι ίσως η πιο αντιδημοφιλής και παραμελημένη περιοχή του Δήμου. Αυτό δεν φαίνεται να απασχολεί καθόλου τους επισκέπτες από το εξωτερικό που αναζητούν απλά ένα φθηνό κατάλυμα, καθώς οι τιμές σε ορισμένα δεν ξεπερνούν τα 60 ευρώ τη νύχτα.

Ακολουθούν καταχωρήσεις ακόμη πιο κεντρικά. Εκεί μπορεί κανείς να συναντήσει τα πιο πολυτελή διαμερίσματα, με θέα τον Θερμαϊκό, την πλατεία Αριστοτέλους ή απλά κοντά σε σημεία ενδιαφέροντος, με τις τιμές να κυμαίνονται από 65 έως και 388 ευρώ τη νύχτα.

Τα δημοτικά διαμερίσματα της Τούμπας και της Άνω Πόλης δεν φαίνεται να απασχολούν τόσο την πλατφόρμα. Αντίθετα, η τάση στο πέμπτο δημοτικό διαμέρισμα, στην περιοχή Φάληρο, είναι διαρκώς ανοδική. Εκεί, γύρω από το Αντικαρκινικό Νοσοκομείο Θεαγένειο, πλήθος από κλειστά ισόγεια καταστήματα έχουν μεταμορφωθεί σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, φαίνεται πως εξυπηρετούν τις ανάγκες συγγενών ασθενών που επισκέπτονται την πόλη από διάφορες περιοχές της Κεντρικής Μακεδονίας.

Περιοχή	Χαρακτηριστικά	Τιμές (€ / νύχτα)
Λαδάδικα / Φράγκων / Συγγρού	Πυκνότητα καταχωρήσεων, πρόσβαση σε νυχτερινή ζωή	55–120 €
Βαρδάρης	Υποβαθμισμένη εικόνα, αλλά ελκυστική για ξένους	50-90 €
Κέντρο / Παραλιακά (Θερμαϊκός, Αριστοτέλους)	Πολυτελή διαμερίσματα, υψηλή ζήτηση	65–388 €
Τούμπα / Άνω Πόλη	Περιορισμένες καταχωρήσεις	45–90 €
Φάληρο (Θεαγένειο)	Μετατροπή καταστημάτων σε AirBnB, φιλοξενία συγγενών ασθενών	50–90 €

Άνω Λαδάδικα,Θεσσαλονίκη, 11 Μαρτίου 2024.

ΑΠΟΔΟΣΗ ΚΑΙ ΚΕΝΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Από τα παραπάνω στοιχεία φαίνεται πως η επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τουλάχιστον στη Θεσσαλονίκη, δεν είναι για όλους. Αποδίδει σίγουρα πολλαπλάσια μισθώματα ενοικίου στην κορυφή της πυραμίδας, αλλά αφήνει αρκετούς με ένα πολύ μικρότερο μηνιαίο εισόδημα σε σχέση με το αντίστοιχο πιθανό ενοίκιο. 

Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει κάτι διαφορετικό. Την περασμένη άνοιξη παρουσίασε μια έρευνα που εκτιμά πως ένα 4,5%-5,4% του ΑΕΠ της χώρας βασίζεται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, η έρευνα υποστηρίζει πως περίπου 50.000 άμεσες και άλλες 45.000 έμμεσες θέσεις δημιουργούνται ή στηρίζονται στη βραχυχρόνια. Από επαγγελματίες καθαρισμού και συντήρησης, μέχρι την εστίαση και τις μεταφορές.

Η έρευνα συμπεραίνει πως οι τιμές των ενοικίων δεν επιβαρύνονται τόσο από τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά από αυτά που παραμένουν κενά. Συγκεκριμένα, εκτιμάται πως στην Ελλάδα υπάρχουν 2,28 εκατομμύρια κενές κατοικίες – η τρίτη υψηλότερη αναλογία στην Ε.Ε.

Ένα από τα μέτρα που φαίνεται ότι θα απασχολήσουν τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στην επερχόμενη ΔΕΘ αφορά και την επιβολή φόρου αδράνειας στα κενά ακίνητα.