Οι αλλαγές στη Κτηματαγορά και η αμετάβλητη αβεβαιότητα

Οι τελευταίες εβδομάδες έχουν φέρει έναν ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό ανακοινώσεων, τροπολογιών και δημόσιων διαβουλεύσεων που αφορούν άμεσα την κτηματαγορά.

Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, νέες φορολογικές ρυθμίσεις, καινούργια χρηματοδοτικά εργαλεία και ένα κυβερνητικό πρόγραμμα 43 μέτρων και 7 δισεκατομμυρίων ευρώ — η αγορά δέχεται ταυτόχρονα πολλά ερεθίσματα, και η σωστή ανάγνωσή τους απαιτεί ψυχραιμία.

Φρένο στην Airbnb — αλλά με ερωτηματικά

Από την 1η Ιουλίου 2026, η απαγόρευση νέων εγγραφών σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης επεκτείνεται και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, ακολουθώντας το μοντέλο που ισχύει ήδη για το κέντρο της Αθήνας επιπλέον τα πρόστιμα για παράβαση είναι αυστηρά: μάλιστα φτάνουν έως και το 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνια εκμετάλλευση, με κατώτατο ποσό τα 20.000 ευρώ. Το ενδιαφέρον είναι ότι σε περίπτωση υποτροπής εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το κατώτατο διπλασιάζεται και ανέρχεται σε 40.000 ευρώ.

Επιπρόσθετα τα διαμερίσματα σε περιορισμένες περιοχές που αλλάζουν ιδιοκτήτη χάνουν αυτόματα την εγγραφή τους στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορούν να επανεγγραφούν για όσο ισχύει η απαγόρευση/ περιορισμός, με άλλα λόγια η επένδυση είναι μόνο εισοδήματος όχι υπεραξίας.

Το σκεπτικό που έφερε τα μέτρα στη χώρα μας σήμερα έχει στόχο περίπου 200.000 κατοικίες η οποίες βρίσκονται σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης και ταυτόχρονα τις 250.000 που παραμένουν κλειστές. Όλοι κατανοούμε πόσο ανάγκη έχει η μισθωτική αγορά την προσφορά αυτή ωστόσο υπάρχουν επιφυλάξεις αν τα μέτρα αυτά θα φέρουν πραγματικά ακίνητα πίσω στη μακροχρόνια μίσθωση και μένει να το δούμε στην πράξη, όχι στα χαρτιά.

Ορισμένες αλλαγές που αφορούν κάθε ιδιοκτήτη

Από τον Οκτώβριο του 2026, τα ενοίκια θα πρέπει να πληρώνονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζών κάτι που γνωρίζουμε και είναι πάγια τακτική της αγοράς με ελάχιστες εξαιρέσεις ωστόσο ταυτόχρονα ιδιοκτήτης και μισθωτής χάνουν φορολογικά οφέλη. Απαιτείται προσοχή καθώς η μη καταβολή ενοικίου μέσω τράπεζας θα οδηγήσει τον ιδιοκτήτη να χάνει την έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματός του από ενοίκια- με άλλα λόγια θα φορολογείται στο σύνολο αυτού, χωρίς καμία αναγνώριση δαπανών συντήρησης και λειτουργίας. Ο μισθωτής θα χάνει το στεγαστικό επίδομα, αλλά και το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ που η ΑΑΔΕ θα καταθέτει αυτόματα κάθε Νοέμβριο καθώς και κάθε άλλη κρατική ενίσχυση που σχετίζεται με μισθώσεις.

Επίσης με την έναρξη του νέου έτους (1η Ιανουαρίου 2027), το γνωστό σε όλους ΤΑΠ καταργείται και στη θέση του έρχεται ένα νέο τέλος τοπικής ανάπτυξης που θα εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος, με συντελεστή που ορίζει κάθε δήμος — από 0,3 έως 0,7 τοις χιλίοις της αξίας του ακινήτου.

Στον τομέα των κλειστών διαμερισμάτων όσοι καταφέρουν να μισθωθούν (μακροχρόνια) έως το τέλος του 2026 απολαμβάνουν πλήρη φορολογική απαλλαγή για τρία χρόνια — ένα κίνητρο που είναι πραγματικό, αρκεί να πληρούνται οι προϋποθέσεις.

Μια λογική απορία είναι ότι οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, παρά το άλμα των εμπορικών αξιών ωστόσο υπάρχουν ενδείξεις και φημολογία ότι αναμένουμε αναθεώρηση εντός του 2027 και λογικά θα δούμε αυξήσεις που σε ορισμένες περιοχές εκτιμάται ότι θα είναι σημαντικές.

Το Build to Rent και η νέα πρόκληση

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα εργαλεία που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση είναι το πρόγραμμα «Κατασκευάζω — Νοικιάζω», γνωστό στο εξωτερικό ως Build to Rent. Η βασική δομή είναι: εταιρείες κατασκευάζουν ή μετατρέπουν κτίρια αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα ετών, και σε αντάλλαγμα τα έσοδα από τα ενοίκια απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος. Το μοντέλο υπάρχει εδώ και χρόνια στη Βρετανία, τη Γερμανία και την Ολλανδία, με ξεκάθαρο στόχο να έχουμε περισσότερα διαθέσιμα σπίτια, επαγγελματική διαχείριση, σταθερές αποδόσεις.

Εύλογα αναρωτιόμαστε αν η φορολογική απαλλαγή θα αποτελέσει αρκετό και δυνατό κίνητρο, δεδομένου ότι το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, τα επιτόκια χρηματοδότησης έχουν ανέβει και οι αδειοδοτήσεις κινούνται με τους γνωστούς νωχελικούς ρυθμούς. Το πρόγραμμα δεν έχει ακόμα ψηφιστεί και ευχή όλων είναι η διάρκεια από τη διαβούλευση στην εφαρμογή να μην είναι πάλι τόσο μεγάλη.

Τι δεν αλλάζει

Ωστόσο παρά τις εξαγγελίες, η πραγματικότητα είναι ότι μόλις το 20% των αγοραπωλησιών γίνεται με δανεισμό, το στεγαστικό πρόβλημα έχει διαρθρωτικά αίτια που δεν λύνονται με φορολογικά κίνητρα μόνο, και η αγορά εξακολουθεί να λειτουργεί σε ένα τοπίο χωρίς επίσημους δείκτες πραγματικών τιμών συναλλαγών. Ό,τι βλέπουμε είναι αυτό που ζητούν — όχι αυτό που συμφωνείται τελικά.

Οι αλλαγές και τα μέτρα που έρχονται είναι ρεαλιστικές και προς τη σωστή κατεύθυνση αλλά η επιτυχία τους θα εξαρτηθεί με τον αριθμό των σπιτιών που θα βρεθούν τελικά διαθέσιμα σε λογικές τιμές για να πάρει ορισμένες ανάσες η αγορά των ενοικίων και πιστέψτε με τις έχει ανάγκη.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com